{"id":365,"date":"2023-05-26T14:43:36","date_gmt":"2023-05-26T14:43:36","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=365"},"modified":"2023-05-26T14:43:36","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:36","slug":"le-mandat-exclusif-une-experience-edifiante","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/le-mandat-exclusif-une-experience-edifiante\/","title":{"rendered":"Le mandat exclusif : une exp\u00e9rience \u00e9difiante"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Le mandat exclusif : une exp\u00e9rience \u00e9difiante<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-vendeur\/\">Vendre<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>9 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illustration-article-13.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4434\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Monsieur et Madame P. sont retrait\u00e9s depuis quelques ann\u00e9es, et leur maison est devenue trop grande pour leur usage actuel. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019entretien du jardin, autrefois source de satisfaction, est maintenant une charge trop lourde.&nbsp; &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, la maison, typiquement familiale, est r\u00e9partie sur 4 niveaux au total.<\/p>\n\n\n\n<p>Approchant progressivement vers des jours \u00e0 mobilit\u00e9 plus compliqu\u00e9e, les propri\u00e9taires ont le projet de vendre pour acheter un appartement neuf, dans un canton au climat plus agr\u00e9able.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-debut-de-la-vente\">D\u00e9but de la vente<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-la-rapidite-d-action\">La rapidit\u00e9 d\u2019action<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-faire-jouer-la-concurrence\">Faire jouer la concurrence<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-stress-avec-la-banque\">Stress avec la banque<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-conclusion-de-la-vente\">Conclusion de la vente<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-le-probleme-du-mandat-non-exclusif\">Le probl\u00e8me du mandat non exclusif<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-chez-le-notaire\">Chez le notaire<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-il-faut-feter-cela\">Il faut f\u00eater cela<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/mandat-exclusif\/#h-en-conclusion\">En conclusion<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Monsieur P. a d\u00e9j\u00e0 men\u00e9 un travail de recherche pour un autre logement, mais il doit d\u2019abord vendre sa villa avant de pouvoir s\u2019engager dans un autre achat.<\/p>\n\n\n\n<p>Il envisage donc de vendre et de prendre un appartement en location durant le temps n\u00e9cessaire pour trouver un autre appartement \u00e0 acheter, ou pour s\u2019engager dans l\u2019achat d\u2019un appartement vendu sur plan.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, comme ici les propri\u00e9taires ont l\u2019intention de racheter un autre bien immobilier en utilisant une partie du b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9, afin d\u2019\u00e9viter d\u2019avoir \u00e0 payer un imp\u00f4t sur le gain immobilier, le nouvel achat doit avoir lieu peu de temps apr\u00e8s la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vente\/\">vente<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-debut-de-la-vente\">D\u00e9but de la vente<\/h2>\n\n\n\n<p>Nous avons sign\u00e9 le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/mandat\/\">mandat<\/a> un vendredi matin du mois de juin.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019avais d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9par\u00e9 les annonces, les textes de mise en valeur, les photos de l\u2019objet, etc., et la signature du mandat \u00e9tait donc une simple formalit\u00e9 donnant le coup de d\u00e9part officiel \u00e0 la mise en vente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai pass\u00e9 tout le vendredi et une partie du samedi \u00e0 contacter des acheteurs potentiels dont j\u2019avais les coordonn\u00e9es suite \u00e0 des transactions similaires pass\u00e9es. J\u2019ai pass\u00e9 tout le dimanche \u00e0 envoyer des dossiers \u00e0 des acheteurs potentiels de ma base de clients, ou en r\u00e9ponse aux demandes qui arrivaient.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Beaucoup d\u2019acheteurs potentiels utilisent leur dimanche pour faire des recherches. Le fait qu\u2019ils re\u00e7oivent une r\u00e9ponse le jour m\u00eame est toujours re\u00e7u tr\u00e8s positivement.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-rapidite-d-action\">La rapidit\u00e9 d\u2019action<\/h2>\n\n\n\n<p>D\u00e8s le lundi, j\u2019ai organis\u00e9 des visites.<\/p>\n\n\n\n<p>Certains visiteurs n\u2019aimaient pas la configuration de la maison, d\u2019autres n\u2019aimaient pas le fait qu\u2019elle soit jumel\u00e9e, d\u2019autres envisageaient de telles transformations que l\u2019op\u00e9ration sortirait de leur budget, et heureusement, certains appr\u00e9ciaient le lieu calme, le jardin facile d\u2019entretien, la disposition des pi\u00e8ces convenant \u00e0 une famille de 3 ou 4&nbsp;personnes.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Plusieurs acqu\u00e9reurs potentiels me demandaient si le prix \u00e9tait n\u00e9gociable.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai toujours r\u00e9pondu \u00e0 cette question de la mani\u00e8re suivante&nbsp;: \u00ab&nbsp;Faites une offre&nbsp;\u00bb. La raison de cette r\u00e9ponse est que je suis mandat\u00e9 pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Selon moi, il s\u2019agit d\u2019une faute professionnelle de r\u00e9pondre \u00ab&nbsp;oui, le prix est n\u00e9gociable&nbsp;\u00bb, mais il serait \u00e9galement incorrect de dissuader les potentiels acheteurs de se jeter \u00e0 l\u2019eau, car c\u2019est \u00e0 eux de se mouiller et de prendre les mesures n\u00e9cessaires pour acheter le bien.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>D\u2019o\u00f9 ma r\u00e9ponse passe-partout qui est toujours \u00ab&nbsp;Faites une offre&nbsp;\u00bb, et parfois je rajoute que \u00ab&nbsp;la meilleure offre est au prix affich\u00e9&nbsp;\u00bb.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s 15&nbsp;jours de travail plus que full-time, je re\u00e7ois une premi\u00e8re offre d\u2019une famille de 3 personnes, qui a le coup de c\u0153ur pour cette maison. Mais leur offre est en dessous du million.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faire-jouer-la-concurrence\">Faire jouer la concurrence<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c0 ce moment-l\u00e0, j\u2019ai redoubl\u00e9 mes efforts publicitaires en refaisant les annonces, en adaptant les nouvelles annonces sur la base des commentaires que les premiers visiteurs avaient faits, et en mettant en avant les points forts, tels que les visiteurs les avaient \u00e9nonc\u00e9s eux-m\u00eames.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une deuxi\u00e8me vague de demandes d\u2019informations et de visites.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cette deuxi\u00e8me fourn\u00e9e, il y avait \u00e9galement quelques personnes qui avaient visit\u00e9 une premi\u00e8re fois, n\u2019avaient pas trouv\u00e9 la villa tout \u00e0 fait \u00e0 leur go\u00fbt, et qui m\u2019ont demand\u00e9 de faire une deuxi\u00e8me visite, ce que j\u2019ai bien entendu imm\u00e9diatement organis\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les acqu\u00e9reurs que j\u2019ai mis en relation n\u2019ont pas eu le coup de c\u0153ur.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais apr\u00e8s une deuxi\u00e8me visite, ce qu\u2019ils avaient d\u2019abord vu comme des d\u00e9fauts est devenu d\u2019importance tout \u00e0 fait mineure.<\/p>\n\n\n\n<p>Les avantages de la maison et de sa localisation, combin\u00e9s au prix correctement calcul\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019\u00e2ge et la taille de la maison, ont fait pencher la balance en faveur de&nbsp;: \u00ab&nbsp;<em>Oui, la localisation nous convient, le jardin sera tr\u00e8s bien pour nos deux petites filles, les transports en commun sont pratiques, les \u00e9coles sont proches, nous changerons les carrelages et les salles de bains plus tard. Elle nous convient, on aimerait l\u2019acheter<\/em>&nbsp;\u00bb.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re offre de ces personnes \u00e9tait inf\u00e9rieure \u00e0 deux autres offres d\u00e9j\u00e0 soumises aux propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais le timing propos\u00e9 \u00e9tait tr\u00e8s int\u00e9ressant car tr\u00e8s court, ce qui permettait aux propri\u00e9taires de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une opportunit\u00e9 aupr\u00e8s du constructeur avec lequel ils \u00e9taient en relation pour acheter un autre appartement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai inform\u00e9 les acqu\u00e9reurs du fait que de meilleures offres \u00e9taient en cours de n\u00e9gociation, ce qui \u00e9tait vrai, bien entendu.<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s un d\u00e9lai de r\u00e9flexion et un bon travail avec leur courtier en <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/hypotheque\/\">hypoth\u00e8que<\/a>, G &amp; A ont soumis une meilleure offre qui, combin\u00e9e \u00e0 un timing qui permettait aux vendeurs d\u2019acheter autre chose sans devoir passer par une location, a fait que les vendeurs ont donn\u00e9 leur accord \u00e0 l\u2019offre de G &amp; A.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-stress-avec-la-banque\">Stress avec la banque<\/h2>\n\n\n\n<p>Il y a eu un petit moment de stress peu de temps apr\u00e8s que l\u2019accord fut pass\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Le couple G &amp; A a donc fait appel aux services d\u2019un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/courtier-en-hypotheque\/\">courtier en hypoth\u00e8que<\/a> que je leur ai recommand\u00e9. Leur dossier a \u00e9t\u00e9 introduit dans plusieurs banques, et la banque X leur a donn\u00e9 un pr\u00e9avis favorable en fonction de leurs revenus et de leurs <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/fonds-propres\/\">fonds propres<\/a>. Cependant, la banque estimait la maison \u00e0 CHF&nbsp;30\u2019000.\u2014 de moins que le montant sur lequel l\u2019accord avait \u00e9t\u00e9 pris. Ce n\u2019est pas rare qu\u2019une banque estime la valeur d\u2019un bien un peu, voire beaucoup plus bas que la valeur sur laquelle les parties se sont mises d\u2019accord.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il y a trois mani\u00e8res de r\u00e9soudre cela&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re mani\u00e8re, que je pr\u00e9f\u00e8re, consiste \u00e0 choisir une autre banque. En l\u2019occurrence, j\u2019ai demand\u00e9 aux acheteurs de rajouter la diff\u00e9rence, mais ils \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 mont\u00e9s au maximum de leur capacit\u00e9 et ne pouvaient pas ajouter 30\u2019000.\u2014 de fonds propres qu\u2019ils n\u2019avaient plus. Ceci aurait pu faire capoter la vente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La deuxi\u00e8me consiste \u00e0 demander aux acheteurs de compenser la diff\u00e9rence par un apport suppl\u00e9mentaire de fonds propres.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est parfois n\u00e9cessaire lorsque plusieurs banques estiment la valeur du bien en dessous du prix sur lequel les parties sont d\u2019accord.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La troisi\u00e8me consiste \u00e0 faire changer d\u2019avis la banque. Ce qui est habituellement tr\u00e8s difficile. Une question de principe, semble-t-il.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans notre cas, hormis la diff\u00e9rence minime entre le prix et l\u2019estimation de la banque, tout dans le dossier de cette banque correspondait aux attentes des acheteurs. <strong>Le courtier en hypoth\u00e8que qui s\u2019occupait de l\u2019affaire et connaissait personnellement le banquier, l\u2019a fait venir sur place afin d\u2019inspecter la maison.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s cette inspection, assortie de quelques prises de photos, le banquier a pu constater le tr\u00e8s bon \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de la maison et, sur base d\u2019un dossier d\u2019une trentaine de factures de travaux d\u2019entretien et de r\u00e9novations entreprises sur les 15 derni\u00e8res ann\u00e9es, que j\u2019ai num\u00e9ris\u00e9es et transmises, le banquier a revu son estimation au montant sur lequel acheteur et vendeur \u00e9taient d\u2019accord.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-conclusion-de-la-vente\">Conclusion de la vente<\/h2>\n\n\n\n<p>C\u2019est donc apr\u00e8s plusieurs semaines de travail, comprenant 190&nbsp;\u00e9changes par e-mail, 200&nbsp;appels t\u00e9l\u00e9phoniques, 50&nbsp;demandes d\u2019informations, 50&nbsp;dossiers envoy\u00e9s, 30&nbsp;visites et 5&nbsp;offres, que les propri\u00e9taires ont donn\u00e9 leur accord pour vendre \u00e0 la famille G &amp; A.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette famille habite l\u00e0 depuis plusieurs ann\u00e9es maintenant.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, cette vente comporte un d\u00e9faut. Je n\u2019ai pas pu apporter les arguments n\u00e9cessaires \u00e0 Madame et Monsieur P., les propri\u00e9taires qui m\u2019ont mandat\u00e9, pour qu\u2019ils me confient un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/mandat-exclusif\/\">mandat exclusif<\/a>. Quelques jours avant d\u2019aller signer chez le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/notaire\/\">notaire<\/a>, l\u2019autre agence, qui avait organis\u00e9 sa premi\u00e8re visite apr\u00e8s que j\u2019en eus r\u00e9alis\u00e9 20, a pr\u00e9tendu avoir une offre plus \u00e9lev\u00e9e que celle sur laquelle acheteurs et vendeurs s\u2019\u00e9taient mis d\u2019accord par mon entremise.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci a failli faire capoter la vente. Heureusement, Madame et Monsieur P. sont des personnes de parole qui avaient donn\u00e9 leur accord de vendre \u00e0 la famille G &amp; A, et ils ont respect\u00e9 leur parole.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Vendeurs<\/strong><\/td><td>Madame et Monsieur P.<\/td><\/tr><tr><td><strong>Profession<\/strong><\/td><td>Retrait\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td><strong>Tranche d\u2019\u00e2ge<\/strong><\/td><td>70 ans<\/td><\/tr><tr><td><strong>Localit\u00e9<\/strong><\/td><td>Crissier<\/td><\/tr><tr><td><strong>District<\/strong><\/td><td>Ouest Lausannois<\/td><\/tr><tr><td><strong>Canton<\/strong><\/td><td>Vaud<\/td><\/tr><tr><td><strong>Typologie<\/strong><\/td><td>Maison jumel\u00e9e en PPE<\/td><\/tr><tr><td><strong>Surface habitable nette<\/strong><\/td><td>150 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Surface utile<\/strong><\/td><td>210 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Nombre de pi\u00e8ces<\/strong><\/td><td>4.5<\/td><\/tr><tr><td><strong>Ann\u00e9e de construction<\/strong><\/td><td>1982<\/td><\/tr><tr><td><strong>Type de chauffage<\/strong><\/td><td>Au gaz par radiateurs<\/td><\/tr><tr><td><strong>Valeur technique estim\u00e9e<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000.\u2013<\/td><\/tr><tr><td><strong>Prix de vente affich\u00e9<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019150\u2019000.\u2013<\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9lai entre l\u2019estimation et le mandat<\/strong><\/td><td>5 mois<\/td><\/tr><tr><td><strong>Dur\u00e9e de la vente<\/strong><\/td><td>5 semaines<\/td><\/tr><tr><td><strong>Notaire<\/strong><\/td><td>Me Bastien Verrey \u00e0 Pully<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Informations concernant la vente<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-probleme-du-mandat-non-exclusif\">Le probl\u00e8me du mandat non exclusif<\/h2>\n\n\n\n<p>Cette situation aurait pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9e avec un mandat exclusif car, dans ce cas, j\u2019aurais eu tous les potentiels acheteurs sous mon seul contr\u00f4le et j\u2019aurais pu, en relation avec les propri\u00e9taires, r\u00e9ellement d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats comme si ma vie en d\u00e9pendait.<\/p>\n\n\n\n<p>Si l\u2019affirmation de l\u2019autre courtier avait \u00e9t\u00e9 vraie, avec une exclusivit\u00e9 j\u2019aurais \u00e0 ce moment-l\u00e0 pu v\u00e9rifier l\u2019aptitude financi\u00e8re de ce potentiel acqu\u00e9reur myst\u00e9rieux et, s\u2019il \u00e9tait av\u00e9r\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait en mesure de faire une offre \u00e0 de meilleures conditions de prix et de terme, j\u2019aurais pu faire gagner plus d\u2019argent aux vendeurs.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mais ceci est rest\u00e9 hypoth\u00e9tique, car les acqu\u00e9reurs que j\u2019ai trouv\u00e9s ont pu acheter.<\/p>\n\n\n\n<p>La signature de l\u2019acte de vente a \u00e9t\u00e9 organis\u00e9e par Ma\u00eetre Bastien Verrey \u00e0 Pully, qui a \u00e9t\u00e9 conseill\u00e9 par le courtier en hypoth\u00e8que, Philippe Gaille, qui a organis\u00e9 le financement des acheteurs pour cette affaire.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-chez-le-notaire\">Chez le notaire<\/h2>\n\n\n\n<p>C\u2019est la premi\u00e8re fois que j\u2019avais affaire au notaire <a href=\"https:\/\/www.notaires.ch\/annuaire\/vaud\/bastien-verrey\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ma\u00eetre Bastien Verrey<\/a>, et j\u2019ai \u00e9t\u00e9 vraiment d\u00e9\u00e7u en bien. Ma\u00eetre Verrey a pr\u00e9par\u00e9 un projet d\u2019acte qu\u2019il a transmis aux parties rapidement.<\/p>\n\n\n\n<p>Rien n\u2019a d\u00fb \u00eatre chang\u00e9 dans ce projet qui \u00e9tait tout propre, en ordre d\u00e8s le d\u00e9part. Bien entendu, je lui avais bien pr\u00e9par\u00e9 le travail en lui donnant toutes les informations n\u00e9cessaires, mais dans certains cas ce n\u2019est pas suffisant et des erreurs doivent \u00eatre corrig\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Je prends d\u2019ailleurs toujours la peine de relire le projet avant qu\u2019il ne soit envoy\u00e9 aux parties, afin de v\u00e9rifier que tout est juste.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>La lecture de l\u2019acte a \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s vivante, avec beaucoup d\u2019explications tr\u00e8s faciles \u00e0 comprendre et un r\u00e9el souci de faire en sorte que les acheteurs et les vendeurs comprennent vraiment bien chaque partie du contrat de vente.<\/p>\n\n\n\n<p>Le tout accompagn\u00e9 d\u2019une petite pointe d\u2019humour par-ci par-l\u00e0, qui nous ferait presque oublier le s\u00e9rieux du protocole notarial.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-il-faut-feter-cela\">Il faut f\u00eater cela<\/h2>\n\n\n\n<p>Quelques semaines apr\u00e8s la signature, Madame et Monsieur P. nous ont invit\u00e9s \u00e0 manger tous ensemble dans leur future ex-maison.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Je suis maintenant en train de vendre la maison des voisins, et j\u2019ai eu l\u2019occasion de revoir la famille G&amp;A, qui est enchant\u00e9e d\u2019habiter \u00e0 cet endroit et m\u2019a remerci\u00e9 une fois de plus au sujet de la mani\u00e8re dont j\u2019ai men\u00e9 les n\u00e9gociations tout en finesse.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour des raisons de confidentialit\u00e9 \u00e9videntes, je ne peux pas vous donner le montant pr\u00e9cis auquel les n\u00e9gociations se sont termin\u00e9es, mais je peux vous dire qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un bon compromis entre la valeur technique estim\u00e9e et le prix de vente affich\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-en-conclusion\">En conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>Cela demande de la finesse et de la pr\u00e9sence d\u2019esprit pour r\u00e9ussir une vente immobili\u00e8re en d\u00e9fendant vraiment les int\u00e9r\u00eats des vendeurs, tout en tenant compte des int\u00e9r\u00eats des acheteurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Tout commence par une strat\u00e9gie de prix bas\u00e9e sur plusieurs m\u00e9thodes d\u2019estimation et par un dialogue entre le conseiller en immobilier et les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut ensuite cr\u00e9er une situation o\u00f9 suffisamment d\u2019acheteurs potentiels sont mis en concurrence les uns avec les autres, afin de faire en sorte que les offres se rapprochent du prix affich\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci doit \u00eatre fait en douceur, en fournissant les informations n\u00e9cessaires afin d\u2019aider les acqu\u00e9reurs \u00e0 prendre les bonnes d\u00e9cisions.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, un r\u00e9seau de partenaires tels que conseillers en hypoth\u00e8ques et notaires est bien utile pour que les choses se terminent de mani\u00e8re heureuse pour toutes les parties, ce qui est bien le cas dans cet exemple.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le mandat exclusif : une exp\u00e9rience \u00e9difiante Monsieur et Madame P. sont retrait\u00e9s depuis quelques ann\u00e9es, et leur maison est devenue trop grande pour leur usage actuel. &nbsp; L\u2019entretien du jardin, autrefois source de satisfaction, est maintenant une charge trop lourde.&nbsp; &nbsp; De plus, la maison, typiquement familiale, est r\u00e9partie sur 4 niveaux au total. Approchant progressivement vers des jours \u00e0 mobilit\u00e9 plus compliqu\u00e9e, les propri\u00e9taires ont le projet de vendre pour acheter un appartement neuf, dans un canton au climat plus agr\u00e9able.&nbsp; Table des mati\u00e8res Monsieur P. a d\u00e9j\u00e0 men\u00e9 un travail de recherche pour un autre logement, mais il doit d\u2019abord vendre sa villa avant de pouvoir s\u2019engager dans un autre achat. Il envisage donc de vendre et de prendre un appartement en location durant le temps n\u00e9cessaire pour trouver un autre appartement \u00e0 acheter, ou pour s\u2019engager dans l\u2019achat d\u2019un appartement vendu sur plan.&nbsp; De plus, comme ici les propri\u00e9taires ont l\u2019intention de racheter un autre bien immobilier en utilisant une partie du b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9, afin d\u2019\u00e9viter d\u2019avoir \u00e0 payer un imp\u00f4t sur le gain immobilier, le nouvel achat doit avoir lieu peu de temps apr\u00e8s la vente.&nbsp; D\u00e9but de la vente Nous avons sign\u00e9 le mandat un vendredi matin du mois de juin. J\u2019avais d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9par\u00e9 les annonces, les textes de mise en valeur, les photos de l\u2019objet, etc., et la signature du mandat \u00e9tait donc une simple formalit\u00e9 donnant le coup de d\u00e9part officiel \u00e0 la mise en vente.&nbsp; J\u2019ai pass\u00e9 tout le vendredi et une partie du samedi \u00e0 contacter des acheteurs potentiels dont j\u2019avais les coordonn\u00e9es suite \u00e0 des transactions similaires pass\u00e9es. J\u2019ai pass\u00e9 tout le dimanche \u00e0 envoyer des dossiers \u00e0 des acheteurs potentiels de ma base de clients, ou en r\u00e9ponse aux demandes qui arrivaient. Beaucoup d\u2019acheteurs potentiels utilisent leur dimanche pour faire des recherches. Le fait qu\u2019ils re\u00e7oivent une r\u00e9ponse le jour m\u00eame est toujours re\u00e7u tr\u00e8s positivement.&nbsp; La rapidit\u00e9 d\u2019action D\u00e8s le lundi, j\u2019ai organis\u00e9 des visites. Certains visiteurs n\u2019aimaient pas la configuration de la maison, d\u2019autres n\u2019aimaient pas le fait qu\u2019elle soit jumel\u00e9e, d\u2019autres envisageaient de telles transformations que l\u2019op\u00e9ration sortirait de leur budget, et heureusement, certains appr\u00e9ciaient le lieu calme, le jardin facile d\u2019entretien, la disposition des pi\u00e8ces convenant \u00e0 une famille de 3 ou 4&nbsp;personnes.&nbsp; Plusieurs acqu\u00e9reurs potentiels me demandaient si le prix \u00e9tait n\u00e9gociable. J\u2019ai toujours r\u00e9pondu \u00e0 cette question de la mani\u00e8re suivante&nbsp;: \u00ab&nbsp;Faites une offre&nbsp;\u00bb. La raison de cette r\u00e9ponse est que je suis mandat\u00e9 pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires. Selon moi, il s\u2019agit d\u2019une faute professionnelle de r\u00e9pondre \u00ab&nbsp;oui, le prix est n\u00e9gociable&nbsp;\u00bb, mais il serait \u00e9galement incorrect de dissuader les potentiels acheteurs de se jeter \u00e0 l\u2019eau, car c\u2019est \u00e0 eux de se mouiller et de prendre les mesures n\u00e9cessaires pour acheter le bien. D\u2019o\u00f9 ma r\u00e9ponse passe-partout qui est toujours \u00ab&nbsp;Faites une offre&nbsp;\u00bb, et parfois je rajoute que \u00ab&nbsp;la meilleure offre est au prix affich\u00e9&nbsp;\u00bb.&nbsp; Apr\u00e8s 15&nbsp;jours de travail plus que full-time, je re\u00e7ois une premi\u00e8re offre d\u2019une famille de 3 personnes, qui a le coup de c\u0153ur pour cette maison. Mais leur offre est en dessous du million.&nbsp; Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK Faire jouer la concurrence \u00c0 ce moment-l\u00e0, j\u2019ai redoubl\u00e9 mes efforts publicitaires en refaisant les annonces, en adaptant les nouvelles annonces sur la base des commentaires que les premiers visiteurs avaient faits, et en mettant en avant les points forts, tels que les visiteurs les avaient \u00e9nonc\u00e9s eux-m\u00eames. Cela a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une deuxi\u00e8me vague de demandes d\u2019informations et de visites.&nbsp; Dans cette deuxi\u00e8me fourn\u00e9e, il y avait \u00e9galement quelques personnes qui avaient visit\u00e9 une premi\u00e8re fois, n\u2019avaient pas trouv\u00e9 la villa tout \u00e0 fait \u00e0 leur go\u00fbt, et qui m\u2019ont demand\u00e9 de faire une deuxi\u00e8me visite, ce que j\u2019ai bien entendu imm\u00e9diatement organis\u00e9.&nbsp; Les acqu\u00e9reurs que j\u2019ai mis en relation n\u2019ont pas eu le coup de c\u0153ur. Mais apr\u00e8s une deuxi\u00e8me visite, ce qu\u2019ils avaient d\u2019abord vu comme des d\u00e9fauts est devenu d\u2019importance tout \u00e0 fait mineure. Les avantages de la maison et de sa localisation, combin\u00e9s au prix correctement calcul\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019\u00e2ge et la taille de la maison, ont fait pencher la balance en faveur de&nbsp;: \u00ab&nbsp;Oui, la localisation nous convient, le jardin sera tr\u00e8s bien pour nos deux petites filles, les transports en commun sont pratiques, les \u00e9coles sont proches, nous changerons les carrelages et les salles de bains plus tard. Elle nous convient, on aimerait l\u2019acheter&nbsp;\u00bb.&nbsp; La premi\u00e8re offre de ces personnes \u00e9tait inf\u00e9rieure \u00e0 deux autres offres d\u00e9j\u00e0 soumises aux propri\u00e9taires. Mais le timing propos\u00e9 \u00e9tait tr\u00e8s int\u00e9ressant car tr\u00e8s court, ce qui permettait aux propri\u00e9taires de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une opportunit\u00e9 aupr\u00e8s du constructeur avec lequel ils \u00e9taient en relation pour acheter un autre appartement.&nbsp; J\u2019ai inform\u00e9 les acqu\u00e9reurs du fait que de meilleures offres \u00e9taient en cours de n\u00e9gociation, ce qui \u00e9tait vrai, bien entendu. Apr\u00e8s un d\u00e9lai de r\u00e9flexion et un bon travail avec leur courtier en hypoth\u00e8que, G &amp; A ont soumis une meilleure offre qui, combin\u00e9e \u00e0 un timing qui permettait aux vendeurs d\u2019acheter autre chose sans devoir passer par une location, a fait que les vendeurs ont donn\u00e9 leur accord \u00e0 l\u2019offre de G &amp; A.&nbsp; Stress avec la banque Il y a eu un petit moment de stress peu de temps apr\u00e8s que l\u2019accord fut pass\u00e9. Le couple G &amp; A a donc fait appel aux services d\u2019un courtier en hypoth\u00e8que que je leur ai recommand\u00e9. Leur dossier a \u00e9t\u00e9 introduit dans plusieurs banques, et la banque X leur a donn\u00e9 un pr\u00e9avis favorable en fonction de leurs revenus et de leurs fonds propres. Cependant, la banque estimait la maison \u00e0 CHF&nbsp;30\u2019000.\u2014 de moins que le montant sur lequel l\u2019accord avait \u00e9t\u00e9 pris. Ce n\u2019est pas rare qu\u2019une banque estime la valeur d\u2019un bien un peu, voire beaucoup plus bas que la valeur sur laquelle les parties se sont mises d\u2019accord.&nbsp; Il y a trois mani\u00e8res de r\u00e9soudre cela&nbsp;: La premi\u00e8re mani\u00e8re, que je pr\u00e9f\u00e8re, consiste \u00e0 choisir une autre banque. En l\u2019occurrence, j\u2019ai demand\u00e9 aux acheteurs de rajouter la diff\u00e9rence, mais ils \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 mont\u00e9s au maximum de leur capacit\u00e9 et ne pouvaient pas ajouter 30\u2019000.\u2014 de fonds propres qu\u2019ils n\u2019avaient plus. Ceci aurait pu faire capoter la vente.&nbsp; La deuxi\u00e8me consiste \u00e0 demander aux acheteurs de compenser la diff\u00e9rence par un apport suppl\u00e9mentaire de fonds propres. C\u2019est parfois n\u00e9cessaire lorsque plusieurs banques estiment la valeur du bien en dessous du prix sur lequel les parties sont d\u2019accord.&nbsp; La troisi\u00e8me consiste \u00e0 faire changer d\u2019avis la banque. Ce qui est habituellement tr\u00e8s difficile. Une question de principe, semble-t-il.&nbsp; Dans notre cas, hormis la diff\u00e9rence minime entre le prix et l\u2019estimation de la banque, tout dans le dossier de cette banque correspondait aux attentes des acheteurs. Le courtier en hypoth\u00e8que qui s\u2019occupait de l\u2019affaire et connaissait personnellement le banquier, l\u2019a fait venir sur place afin d\u2019inspecter la maison. Apr\u00e8s cette inspection, assortie de quelques prises de photos, le banquier a pu constater le tr\u00e8s bon \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de la maison et, sur base d\u2019un dossier d\u2019une trentaine de factures de travaux d\u2019entretien et de r\u00e9novations entreprises sur les 15 derni\u00e8res ann\u00e9es, que j\u2019ai num\u00e9ris\u00e9es et transmises, le banquier a revu son estimation au montant sur lequel acheteur et vendeur \u00e9taient d\u2019accord.&nbsp; Conclusion de la vente C\u2019est donc apr\u00e8s plusieurs semaines de travail, comprenant 190&nbsp;\u00e9changes par e-mail, 200&nbsp;appels t\u00e9l\u00e9phoniques, 50&nbsp;demandes d\u2019informations, 50&nbsp;dossiers envoy\u00e9s, 30&nbsp;visites et 5&nbsp;offres, que les propri\u00e9taires ont donn\u00e9 leur accord pour vendre \u00e0 la famille G &amp; A. Cette famille habite l\u00e0 depuis plusieurs ann\u00e9es maintenant. Cependant, cette vente comporte un d\u00e9faut. Je n\u2019ai pas pu apporter les arguments n\u00e9cessaires \u00e0 Madame et Monsieur P., les propri\u00e9taires qui m\u2019ont mandat\u00e9, pour qu\u2019ils me confient un mandat exclusif. Quelques jours avant d\u2019aller signer chez le notaire, l\u2019autre agence, qui avait organis\u00e9 sa premi\u00e8re visite apr\u00e8s que j\u2019en eus r\u00e9alis\u00e9 20, a pr\u00e9tendu avoir une offre plus \u00e9lev\u00e9e que celle sur laquelle acheteurs et vendeurs s\u2019\u00e9taient mis d\u2019accord par mon entremise.&nbsp; Ceci a failli faire capoter la vente. Heureusement, Madame et Monsieur P. sont des personnes de parole qui avaient donn\u00e9 leur accord de vendre \u00e0 la famille G &amp; A, et ils ont respect\u00e9 leur parole.&nbsp; Vendeurs Madame et Monsieur P. Profession Retrait\u00e9s Tranche d\u2019\u00e2ge 70 ans Localit\u00e9 Crissier District Ouest Lausannois Canton Vaud Typologie Maison jumel\u00e9e en PPE Surface habitable nette 150 m\u00b2 Surface utile 210 m\u00b2 Nombre de pi\u00e8ces 4.5 Ann\u00e9e de construction 1982 Type de chauffage Au gaz par radiateurs Valeur technique estim\u00e9e CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000.\u2013 Prix de vente affich\u00e9 CHF&nbsp;1\u2019150\u2019000.\u2013 D\u00e9lai entre l\u2019estimation et le mandat 5 mois Dur\u00e9e de la vente 5 semaines Notaire Me Bastien Verrey \u00e0 Pully Informations concernant la vente Le probl\u00e8me du mandat non exclusif Cette situation aurait pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9e avec un mandat exclusif car, dans ce cas, j\u2019aurais eu tous les potentiels acheteurs sous mon seul contr\u00f4le et j\u2019aurais pu, en relation avec les propri\u00e9taires, r\u00e9ellement d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats comme si ma vie en d\u00e9pendait. Si l\u2019affirmation de l\u2019autre courtier avait \u00e9t\u00e9 vraie, avec une exclusivit\u00e9 j\u2019aurais \u00e0 ce moment-l\u00e0 pu v\u00e9rifier l\u2019aptitude financi\u00e8re de ce potentiel acqu\u00e9reur myst\u00e9rieux et, s\u2019il \u00e9tait av\u00e9r\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait en mesure de faire une offre \u00e0 de meilleures conditions de prix et de terme, j\u2019aurais pu faire gagner plus d\u2019argent aux vendeurs.&nbsp; Mais ceci est rest\u00e9 hypoth\u00e9tique, car les acqu\u00e9reurs que j\u2019ai trouv\u00e9s ont pu acheter. La signature de l\u2019acte de vente a \u00e9t\u00e9 organis\u00e9e par Ma\u00eetre Bastien Verrey \u00e0 Pully, qui a \u00e9t\u00e9 conseill\u00e9 par le courtier en hypoth\u00e8que, Philippe Gaille, qui a organis\u00e9 le financement des acheteurs pour cette affaire.&nbsp; Chez le notaire C\u2019est la premi\u00e8re fois que j\u2019avais affaire au notaire Ma\u00eetre Bastien Verrey, et j\u2019ai \u00e9t\u00e9 vraiment d\u00e9\u00e7u en bien. Ma\u00eetre Verrey a pr\u00e9par\u00e9 un projet d\u2019acte qu\u2019il a transmis aux parties rapidement. Rien n\u2019a d\u00fb \u00eatre chang\u00e9 dans ce projet qui \u00e9tait tout propre, en ordre d\u00e8s le d\u00e9part. Bien entendu, je lui avais bien pr\u00e9par\u00e9 le travail en lui donnant toutes les informations n\u00e9cessaires, mais dans certains cas ce n\u2019est pas suffisant et des erreurs doivent \u00eatre corrig\u00e9es. Je prends d\u2019ailleurs toujours la peine de relire le projet avant qu\u2019il ne soit envoy\u00e9 aux parties, afin de v\u00e9rifier que tout est juste.&nbsp; La lecture de l\u2019acte a \u00e9t\u00e9 tr\u00e8s vivante, avec beaucoup d\u2019explications tr\u00e8s faciles \u00e0 comprendre et un r\u00e9el souci de faire en sorte que les acheteurs et les vendeurs comprennent vraiment bien chaque partie du contrat de vente. Le tout accompagn\u00e9 d\u2019une petite pointe d\u2019humour par-ci par-l\u00e0, qui nous ferait presque oublier le s\u00e9rieux du protocole notarial.&nbsp;&nbsp; Il faut f\u00eater cela Quelques semaines apr\u00e8s la signature, Madame et Monsieur P. nous ont invit\u00e9s \u00e0 manger tous ensemble dans leur future ex-maison.&nbsp; Je suis maintenant en train de vendre la maison des voisins, et j\u2019ai eu l\u2019occasion de revoir la famille G&amp;A, qui est enchant\u00e9e d\u2019habiter \u00e0 cet endroit et m\u2019a remerci\u00e9 une fois de plus au sujet de la mani\u00e8re dont j\u2019ai men\u00e9 les n\u00e9gociations tout en finesse.&nbsp; Pour des raisons de confidentialit\u00e9 \u00e9videntes, je ne peux pas vous donner le montant pr\u00e9cis auquel les n\u00e9gociations se sont termin\u00e9es, mais je peux vous dire qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019un bon compromis entre la valeur technique estim\u00e9e et le prix de vente affich\u00e9.&nbsp; En conclusion Cela demande de la finesse et de la pr\u00e9sence d\u2019esprit pour r\u00e9ussir une vente immobili\u00e8re en d\u00e9fendant vraiment les int\u00e9r\u00eats des vendeurs, tout en tenant compte des int\u00e9r\u00eats des acheteurs. Tout commence par une strat\u00e9gie de prix bas\u00e9e sur plusieurs m\u00e9thodes d\u2019estimation et par un dialogue entre le conseiller en immobilier et les propri\u00e9taires. Il faut ensuite cr\u00e9er une situation o\u00f9 suffisamment d\u2019acheteurs potentiels sont mis en concurrence les uns avec les autres, afin de faire en sorte que les offres se rapprochent du prix affich\u00e9. Ceci doit \u00eatre fait en douceur, en fournissant les informations n\u00e9cessaires afin d\u2019aider les acqu\u00e9reurs \u00e0 prendre les bonnes d\u00e9cisions. Enfin, un r\u00e9seau de partenaires tels que conseillers en&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-365","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/365","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=365"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/365\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=365"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=365"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=365"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}