{"id":340,"date":"2023-05-26T14:43:16","date_gmt":"2023-05-26T14:43:16","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=340"},"modified":"2023-05-26T14:43:16","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:16","slug":"de-quoi-depend-lestimation-du-terrain-dans-le-canton-de-vaud","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/de-quoi-depend-lestimation-du-terrain-dans-le-canton-de-vaud\/","title":{"rendered":"De quoi d\u00e9pend l\u2019estimation du terrain dans le canton de Vaud"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">De quoi d\u00e9pend l\u2019estimation du terrain dans le canton de Vaud<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/estimation\/\">Estimation<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-vendeur\/\">Vendre<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>13 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/illustration-article-27-final-1.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-5661\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>La valeur du terrain constructible, ou valeur du foncier, dans une r\u00e9gion, est en grande partie ce qui d\u00e9termine le prix d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts de construction varient en fonction du type de construction, des mat\u00e9riaux utilis\u00e9s et des finitions.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais \u00e0 qualit\u00e9 de construction \u00e9quivalente ce qui explique les tr\u00e8s grandes diff\u00e9rences de valeur de l&rsquo;immobilier entre les r\u00e9gions de Suisse et au sein du canton de Vaud, c\u2019est le prix des terrains sur lesquels les habitations sont \u00e9rig\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-les-bases-de-l-estimation-du-prix-des-terrains\">Les bases de l\u2019estimation du prix des terrains<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-la-macro-situation\">La macro-situation<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-la-micro-situation\">La micro-situation<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-definitions-de-base\">D\u00e9finitions de base<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-coefficient-d-occupation-du-sol-cos\">Coefficient d\u2019occupation du sol (COS)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-zone-de-villas-ou-zone-d-habitation-de-tres-faible-densite\">Zone de villas ou zone d\u2019habitation de tr\u00e8s faible densit\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-la-methode-par-comparaison\">La m\u00e9thode par comparaison<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-zone-de-faible-densite\">Zone de faible densit\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-zone-de-moyenne-densite\">Zone de moyenne densit\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-zone-de-forte-densite\">Zone de forte densit\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-zone-de-centre-localite-ou-zone-village\">Zone de centre localit\u00e9 ou zone village<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-prix-des-terrains-en-zone-villas-dans-les-regions-de-morges-de-l-ouest-lausannois-et-du-gros-de-vaud\">Prix des terrains en zone villas dans les r\u00e9gions de Morges, de l\u2019Ouest-Lausannois et du Gros-de-Vaud<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-terrain-canton-vaud\/#h-ce-que-vous-pouvez-retenir-de-cet-article\">Ce que vous pouvez retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans cet article, je vais passer en revue les informations qui vous permettront de mieux comprendre de quoi d\u00e9pend la valeur du terrain pour en r\u00e9aliser une estimation.<\/p>\n\n\n\n<p>Je vais \u00e9galement aborder les points de rep\u00e8re fondamentaux \u00e0 utiliser afin de comprendre ce qui d\u00e9termine et fait varier la valeur de la partie fonci\u00e8re d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici une premi\u00e8re information capitale concernant le prix du terrain :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le prix d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9 par ce qu\u2019il est possible de construire dessus.<\/strong><br><strong>L\u2019estimation de la valeur du terrain est avant tout d\u00e9termin\u00e9e par sa localisation, le type de zone constructible et la densit\u00e9 de construction r\u00e9alisable selon le r\u00e8glement de cette zone.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Je vais maintenant vous donner des tuyaux de professionnels de l\u2019estimation immobili\u00e8re pour vous aider \u00e0 d\u00e9terminer le prix d\u2019un terrain.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-bases-de-l-estimation-du-prix-des-terrains\">Les bases de l\u2019estimation du prix des terrains<\/h2>\n\n\n\n<p>Cet article traite sp\u00e9cifiquement de terrains constructibles ou d\u00e9j\u00e0 construits qui sont essentiellement destin\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que le titre de l\u2019article mentionne \u00ab \u2026 dans le canton de Vaud \u00bb, les principes que je vais expliquer sont valables dans toute la Suisse et dans presque tous les pays du monde qui fonctionnent sur base d\u2019une \u00e9conomie de <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/marche\/\">march\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le tout premier crit\u00e8re est la localisation du terrain<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Je dois souvent \u00e9couter une blague des plus simples dans l\u2019immobilier. La voici. <em>Question : Quels sont les trois crit\u00e8res qui d\u00e9terminent le prix d\u2019un bien ?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>R\u00e9ponse : En tout premier, la localisation. Le deuxi\u00e8me crit\u00e8re est la localisation. Et le troisi\u00e8me : la localisation.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Derri\u00e8re cette lapalissade se cache une v\u00e9rit\u00e9 nettement plus complexe. La localisation peut \u00eatre subdivis\u00e9e en deux grandes cat\u00e9gories : la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/micro-situation\/\">micro-situation<\/a> et la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/macro-situation\/\">macro-situation<\/a>, qui elles-m\u00eames peuvent \u00eatre d\u00e9compos\u00e9es en une multitude de crit\u00e8res que je vais vous d\u00e9tailler.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-macro-situation\">La macro-situation<\/h2>\n\n\n\n<p>La macro-situation est la situation du terrain dans la commune, le district et le canton. Donc sa situation au sens large.<\/p>\n\n\n\n<p>Les \u00e9l\u00e9ments qui la composent sont l\u2019image du quartier, son ambiance et sa r\u00e9putation.<\/p>\n\n\n\n<p>Si je vous parle de Lausanne sous gare, cela ne vous \u00e9voque pas les m\u00eames choses que si je vous parle de la Borde. De la m\u00eame mani\u00e8re que le village d\u2019Apples, dans le district de Morges, ne repr\u00e9sente pas pour vous la m\u00eame chose que Vufflens-le-Ch\u00e2teau, bien que l\u2019un ne soit pas tr\u00e8s distant de l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p>Et de fa\u00e7on plus large encore, si je vous parle de La C\u00f4te ou de La Riviera, cela vous envoie une certaine image qui ne sera pas la m\u00eame que si je vous parle de Moundon ou de Sainte-Croix.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-infrastructures-regionales\">Les infrastructures r\u00e9gionales<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019acc\u00e8s aux prestations culturelles et sociales, aux grands centres urbains et aux centres commerciaux, services de sant\u00e9 et autres commodit\u00e9s sont des \u00e9l\u00e9ments qui jouent sur l\u2019attractivit\u00e9 d\u2019une r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-coefficient-fiscal\">Le coefficient fiscal<\/h3>\n\n\n\n<p>Vous ne serez pas \u00e9tonn\u00e9 d\u2019apprendre que les communes qui sont fiscalement les plus int\u00e9ressantes, telles que Coppet ou Genolier, sont \u00e9galement des communes o\u00f9 le prix des terrains est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-voies-de-communication\">Les voies de communication<\/h3>\n\n\n\n<p>Plus vous \u00eates proche des entr\u00e9es d\u2019autoroutes, de transports en commun voire d\u2019une gare CFF, mieux c\u2019est, \u00e0 la condition de ne pas souffrir de nuisances.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u00e0, nous entrons tr\u00e8s rapidement dans des paradoxes, car id\u00e9alement vous \u00eates tr\u00e8s proche des voies de communication, mais il ne faut pas les voir ni les entendre de chez soi.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-demographie\">La d\u00e9mographie<\/h3>\n\n\n\n<p>Derri\u00e8re ce concept se cache une information tr\u00e8s simple \u00e0 comprendre.<\/p>\n\n\n\n<p>Plus la population augmente, plus la demande en logements sera forte, et plus les prix seront \u00e9lev\u00e9s. Et l\u2019inverse est bien \u00e9videmment aussi vrai.<\/p>\n\n\n\n<p>Plus le nombre d\u2019habitants d\u2019une r\u00e9gion diminue, plus les prix baissent.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-potentiel-d-emploi\">Le potentiel d\u2019emploi<\/h3>\n\n\n\n<p>Les r\u00e9gions avec une forte activit\u00e9 \u00e9conomique en d\u00e9veloppement sont beaucoup plus recherch\u00e9es que les r\u00e9gions dont les industries stagnent ou p\u00e9riclitent.<\/p>\n\n\n\n<p>Rien que ce facteur explique que l\u2019immobilier entre Lausanne et Gen\u00e8ve fait partie des zones les plus ch\u00e8res de Suisse. (En plus de la beaut\u00e9 de notre r\u00e9gion, bien entendu.)<\/p>\n\n\n\n<p>Tous les facteurs que je viens d\u2019\u00e9noncer font partie de la macro-situation ou situation au sens large.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-micro-situation\">La micro-situation<\/h2>\n\n\n\n<p>C\u2019est la situation au niveau du terrain et de son environnement direct.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-vue\">La vue<\/h3>\n\n\n\n<p>La qualit\u00e9 de la vue est un \u00e9l\u00e9ment tr\u00e8s important dans la d\u00e9termination de la valeur d\u2019un terrain. Une vue panoramique sur le lac peut faire doubler le prix d\u2019une localisation, en comparaison avec un autre terrain de la m\u00eame commune, mais sans vue.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette qualit\u00e9 de vue peut encore se d\u00e9cliner et s\u2019appr\u00e9cier en fonction de beaucoup d\u2019autres facteurs. Vous pouvez par exemple avoir une vue sur le Mont-Blanc sans vue lac, qui sera appr\u00e9ci\u00e9e par un certain type d\u2019amateurs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-orientation\">L\u2019orientation<\/h3>\n\n\n\n<p>A priori, un terrain est orient\u00e9 aux quatre points cardinaux. Mais un terrain peut \u00eatre en pente et donner vers le nord et avoir une for\u00eat du c\u00f4t\u00e9 ouest. Peu importe la cr\u00e9ativit\u00e9 de l\u2019architecte, la construction ne b\u00e9n\u00e9ficiera pas d\u2019autant de luminosit\u00e9 que si elle est sur le flanc sud d\u2019une colline d\u00e9gag\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-topographie\">La topographie<\/h3>\n\n\n\n<p>Un terrain ne doit pas forc\u00e9ment \u00eatre plat. Par exemple, dans le Lavaux, le fait d\u2019\u00eatre \u00e0 flanc de coteau vous assure une vue imprenable de Gen\u00e8ve \u00e0 Villeneuve.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais cela implique des travaux pr\u00e9paratoires et des contraintes de construction qui vont fortement impacter le prix final de l\u2019ouvrage.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-distances-par-rapport-aux-commodites\">Les distances par rapport aux commodit\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n<p>Les distances \u00e0 parcourir, tr\u00e8s souvent exprim\u00e9es en minutes \u00e0 pied dans les logiciels d\u2019estimation, pour se rendre \u00e0 l\u2019\u00e9cole primaire, aux petits commerces tels qu\u2019une \u00e9picerie, une boulangerie, \u00e0 la poste, \u00e0 la banque, \u00e0 l\u2019arr\u00eat de bus ou de train, sont des \u00e9l\u00e9ments fondamentaux qui servent \u00e0 la d\u00e9termination de la valeur du <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/foncier\/\">foncier<\/a> dans une zone.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-environnement-direct\">L\u2019environnement direct<\/h3>\n\n\n\n<p>J\u2019ai r\u00e9cemment eu \u00e0 la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vente\/\">vente<\/a> une <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/villa-jumelee-ou-villas-jumelles\/\">villa jumel\u00e9e<\/a> tr\u00e8s moderne, une belle maison en plein milieu d\u2019une zone artisanale.<\/p>\n\n\n\n<p>En journ\u00e9e, nous avions un va-et-vient incessant de camions, de chariots \u00e9l\u00e9vateurs, de poussi\u00e8re, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Inutile de vous dire que la perception de sa valeur par les potentiels acheteurs n\u2019\u00e9tait pas identique \u00e0 leur perception de la valeur d\u2019une villa identique mais sur un terrain en zone villa paisible.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-nuisances\">Les nuisances<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019exemple pr\u00e9c\u00e9dent pourrait \u00e9galement entrer dans la cat\u00e9gorie \u00ab&nbsp;nuisances&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais aussi tout ce qui est source de d\u00e9sagr\u00e9ment, tel que<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le bruit (clocher, routes, autoroutes, entreprises, stand de tir\u2026),<\/li>\n\n\n\n<li>les odeurs (usine, ferme, STEP\u2026),<\/li>\n\n\n\n<li>la poussi\u00e8re,<\/li>\n\n\n\n<li>la pollution,<\/li>\n\n\n\n<li>les tr\u00e9pidations provenant d\u2019une ligne de train, tram, bus ou de m\u00e9tro,<\/li>\n\n\n\n<li>les lignes \u00e0 haute tension, les antennes de t\u00e9l\u00e9phonie mobile, etc.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Tous ces d\u00e9sagr\u00e9ments entrent dans la cat\u00e9gorie des \u00ab&nbsp;immissions&nbsp;\u00bb, qui sont toutes de nature \u00e0 d\u00e9pr\u00e9cier la valeur d\u2019un terrain qui serait plus ou moins proche de ce type nuisance.<\/p>\n\n\n\n<p>Et bien \u00e9videmment, l\u2019absence de nuisance permettra de mieux valoriser le terrain.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-type-de-zone\">Le type de zone<\/h3>\n\n\n\n<p>Les diff\u00e9rents facteurs qui d\u00e9terminent la qualit\u00e9 de la localisation doivent \u00eatre relativis\u00e9s par le type de zone et donc des possibilit\u00e9s de construction de cette zone.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette partie de l\u2019analyse permet de d\u00e9terminer les droits \u00e0 b\u00e2tir. C\u2019est-\u00e0-dire quel type de construction peut \u00eatre \u00e9rig\u00e9 sur ce terrain-l\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci rejoint la v\u00e9rit\u00e9 en d\u00e9but d\u2019article, disant \u00ab <em>le prix d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9 par ce que l\u2019on peut construire dessus<\/em> \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Plus le r\u00e8glement permet une construction dense, plus le terrain aura une valeur relative et proportionnelle.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que cet article soit destin\u00e9 \u00e0 donner une r\u00e9ponse rapide \u00e0 la question de savoir comment d\u00e9terminer le prix d\u2019un terrain, nous devons cependant passer par certaines notions l\u00e9gales et r\u00e9glementaires qui ont un impact sur les valeurs des terrains constructibles.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-lois-federales-cantonales-et-communales\">Les lois f\u00e9d\u00e9rales, cantonales et communales<\/h3>\n\n\n\n<p>Au niveau national, apr\u00e8s les principes constitutionnels, c\u2019est la loi f\u00e9d\u00e9rale sur <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/zone-damenagement-du-territoire\/\">l\u2019am\u00e9nagement du territoire<\/a> (LAT) qui donne les grands principes directeurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces principes sont un peu plus d\u00e9taill\u00e9s dans l\u2019ordonnance sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (OAT).<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque canton doit \u00e0 son tour traduire la loi et l\u2019ordonnance f\u00e9d\u00e9rales en lois cantonales. Pour le canton de Vaud, il s\u2019agit de la loi vaudoise sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et des constructions (LATC).<\/p>\n\n\n\n<p>Mais cette loi n\u2019entre pas encore dans le fin fond des d\u00e9tails n\u00e9cessaires, d\u2019o\u00f9 le r\u00e8glement d\u2019application de la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et les constructions (RLATC) qui, lui, va dans les d\u00e9tails \u00e0 un niveau cantonal.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais ce n\u2019est pas le dernier niveau, car chaque commune du canton de Vaud doit \u00e9tablir un plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation (PGA) et l\u2019accompagner d\u2019un r\u00e8glement ou d\u2019une police des constructions. Ces deux \u00e9l\u00e9ments, le plan et le r\u00e8glement, sont maintenant nomm\u00e9s PACom, pour plan d\u2019affectation communal.<\/p>\n\n\n\n<p>Toutes les communes vont d\u00e9finir des zones constructibles de faible, moyenne et forte densit\u00e9 et sp\u00e9cifier les crit\u00e8res qui caract\u00e9risent chacune de ces zones.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons donc autant de r\u00e8glements de construction qu\u2019il existe de communes, et chaque commune a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er ses propres d\u00e9finitions et interpr\u00e9tations des lois cantonales.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces possibilit\u00e9s d\u2019interpr\u00e9tation et de cr\u00e9ation de d\u00e9finitions ou de normes communales ne facilitent pas du tout la t\u00e2che des gens qui, comme vous, d\u00e9sirent d\u00e9terminer la valeur d\u2019un terrain.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Mais rassurez-vous, certains principes de base se retrouvent dans tous les r\u00e8glements ou polices des constructions. De plus, de grands efforts d\u2019harmonisation sont en cours.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici les d\u00e9finitions de base qui permettent de comprendre ce que l\u2019on peut construire sur un terrain, et donc les cl\u00e9s pour en d\u00e9terminer la valeur.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-definitions-de-base\">D\u00e9finitions de base<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-surface-de-terrain-determinante-std\">Surface de terrain d\u00e9terminante (STd)<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit du ou des terrains compris dans la zone \u00e0 b\u00e2tir correspondante. La surface des acc\u00e8s au b\u00e2timent est prise en compte.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-coefficient-d-utilisation-du-sol-cus\">Coefficient d\u2019utilisation du sol (CUS)<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-definition-simplifiee\">D\u00e9finition simplifi\u00e9e<\/h4>\n\n\n\n<p>Le CUS est le rapport entre la surface de plancher de la construction et la surface du terrain.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-definition-complete\">D\u00e9finition compl\u00e8te<\/h4>\n\n\n\n<p>Le coefficient d\u2019utilisation du sol (CUS) est le rapport num\u00e9rique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible de terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Il a pour but de mesurer l\u2019intensit\u00e9 de l\u2019utilisation du sol. Il constitue aussi un \u00e9l\u00e9ment permettant de d\u00e9finir le caract\u00e8re des constructions d\u2019une zone.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet indice indique le rapport entre les surfaces utiles, c\u2019est-\u00e0-dire servant \u00e0 l\u2019habitation, au travail, \u00e0 la d\u00e9tente, \u00e0 la formation, au commerce, aux services et \u00e0 l\u2019artisanat d\u2019une part, et la surface de terrain d\u2019autre part. Il est particuli\u00e8rement appropri\u00e9 aux zones d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n<p>CUS = <a href=\"http:\/\/densite.ch\/fr\/definitions\/sbpu\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">SBPu<\/a>\/<a href=\"http:\/\/densite.ch\/fr\/definitions\/std\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">STd<\/a><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"http:\/\/densite.ch\/definitions\/cus\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh4.googleusercontent.com\/wlf6-IIwiGKWftiibZDPKwzdpjPsZJnP1Ast2I9LtJBjTRkhwSGhtiP8iavkNj23z7YR-9wIHLVPKJBhgOo47FPcZgOF2wwqGiLR1BOFDjWPF_fcRirXISj9Cj1Ogw\" alt=\"\"\/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-coefficient-d-occupation-du-sol-cos\"><strong>Coefficient d\u2019occupation du sol (COS)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-definition-simplifiee\">D\u00e9finition simplifi\u00e9e<\/h4>\n\n\n\n<p>Le COS est le rapport entre l\u2019emprise au sol du b\u00e2timent et la surface du terrain. Par exemple, si le r\u00e8glement des constructions d\u00e9termine un COS de 0.2, sur un terrain de 1\u2019000 m\u00b2 on pourra construire un b\u00e2timent qui occupe 200&nbsp;m\u00b2 au sol.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-definition-complete\">D\u00e9finition compl\u00e8te<\/h4>\n\n\n\n<p>Le coefficient d\u2019occupation du sol exprime le rapport entre la surface construite (surface cadastrale) et la surface de tout ou partie de la parcelle comprise dans la zone \u00e0 b\u00e2tir. La surface construite est mesur\u00e9e par projection sur le plan horizontal de tous les \u00e9l\u00e9ments construits ferm\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>COS = <a href=\"http:\/\/densite.ch\/fr\/definitions\/sdc\">SB<\/a>\/<a href=\"http:\/\/densite.ch\/fr\/definitions\/std\">STd<\/a><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"http:\/\/densite.ch\/fr\/definitions\/cos\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh5.googleusercontent.com\/5KBhMcwRbQbX9_Haec27rZAsKLwCghAfg4Le-DEqI9VmyqQOQFNXXtr2bqCLPfzYmQSdku-6g1SnY48TK-VbsmH__Xn6O5ZcgGwKulCgf0XTJ7lILqnQylboLttFKg\" alt=\"\"\/><\/a><figcaption class=\"wp-element-caption\"><em>Coefficient d\u00e9fini par les communes dans leurs r\u00e8glements communaux<\/em><br><em>COS selon PGA- Lausanne<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>On peut dire de mani\u00e8re simplifi\u00e9e que plus les COS et\/ou CUS sont \u00e9lev\u00e9s, plus la zone permet une forte densification, et plus le prix du terrain augmente.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce ne sont pas, et de loin, les seules notions dont nous devons tenir compte afin de d\u00e9terminer le potentiel constructible d\u2019un terrain, car en plus de ces coefficients, nous devons respecter des distances aux limites ou des plans d\u2019alignement ainsi que des surfaces minimales, qui peuvent dans certains cas \u00eatre tr\u00e8s contraignants.<\/p>\n\n\n\n<p>Le but de cet article n\u2019est pas de faire de vous un architecte ni un promoteur immobilier en terre vaudoise. Je vais donc maintenant vous donner des indications de base au sujet des diff\u00e9rentes zones constructibles et leur implication sur les ordres de grandeur de leurs prix.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zone-de-villas-ou-zone-d-habitation-de-tres-faible-densite\">Zone de villas ou zone d\u2019habitation de tr\u00e8s faible densit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>Les deux caract\u00e9ristiques principales de ce type de zone sont&nbsp;: zone destin\u00e9e \u00e0 l\u2019habitation, et coefficient d\u2019occupation du sol (CUS) inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 0.4.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ce qui signifie qu\u2019une parcelle de 1\u2019000&nbsp;m\u00b2 permettra la construction d\u2019au maximum 400&nbsp;m\u00b2 de surface de plancher brute utile.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si le CUS est de 0.25, la surface brute de plancher utile pour un terrain de 1\u2019000&nbsp;m\u00b2 sera alors de 250&nbsp;m\u00b2. C\u2019est-\u00e0-dire que la dalle du sous-sol + la dalle du rez et celle du 1<sup>er<\/sup> \u00e9tage pourront totaliser au maximum 250&nbsp;m\u00b2, \u00e9paisseur des murs comprise.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez encore que, dans cet exemple, la surface habitable, donc la surface propre \u00e0 l\u2019habitation chauff\u00e9e et naturellement \u00e9clair\u00e9e, sera de +\/- 150&nbsp;m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le canton de Vaud, le terrain constructible en zone \u00e0 tr\u00e8s faible densit\u00e9 se n\u00e9gocie \u00e0 des prix qui varient de 200&nbsp;francs du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Sainte-Croix ou \u00e0 la vall\u00e9e de Joux pour monter jusqu\u2019\u00e0 1\u2019000 \u00e0 2\u2019000&nbsp;francs du m\u00e8tre carr\u00e9 (voire plus) sur La C\u00f4te selon la vue lac, pieds dans l\u2019eau, et la qualit\u00e9 de la parcelle, de son entourage, de son orientation, sa d\u00e9clivit\u00e9 et la qualit\u00e9 de vie qu\u2019elle procure.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-methode-par-comparaison\">La m\u00e9thode par comparaison<\/h2>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode la plus couramment utilis\u00e9e en estimation immobili\u00e8re afin de d\u00e9terminer le prix d\u2019un terrain constructible, est de le comparer avec le prix de vente de terrains aux caract\u00e9ristiques similaires dans la m\u00eame commune ou dans une commune proche.<\/p>\n\n\n\n<p>Si les caract\u00e9ristiques du terrain ne sont pas en tous points identiques, il convient de pond\u00e9rer le prix vers le haut ou vers le bas en fonction des diff\u00e9rences de micro-situation et de macro-situation.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zone-de-faible-densite\">Zone de faible densit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>Ce type de zone est destin\u00e9 \u00e0 l\u2019habitation. Le CUS est compris entre 0.4 et 0.6. Ceci permet de construire des petits immeubles de quelques appartements.<\/p>\n\n\n\n<p>En toute logique, si un terrain dans une zone \u00e0 tr\u00e8s faible densit\u00e9 avec un CUS de 0.3 s\u2019est n\u00e9goci\u00e9 au prix de 300&nbsp;francs du m\u00e8tre carr\u00e9, un terrain similaire, dans la m\u00eame zone avec les m\u00eames caract\u00e9ristiques de vue, d\u2019orientation, d\u2019exposition, d\u2019acc\u00e8s aux commodit\u00e9s mais en zone \u00e0 faible densit\u00e9 avec un CUS de 0.6, vaudra le double au un terrain, soit 600&nbsp;francs dans cet exemple.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zone-de-moyenne-densite\">Zone de moyenne densit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>La zone de moyenne densit\u00e9 a un CUS entre 0.6 et 1. Nous avons ici un type de zone o\u00f9 l\u2019on peut construire des petits immeubles d\u2019habitation. Le prix du terrain dans ce type de zone d\u00e9pend encore plus du potentiel constructible.<\/p>\n\n\n\n<p>Ici, le prix du terrain peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 selon l\u2019\u00e9quation suivante :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Quelle surface est-ce que j\u2019arrive \u00e0 construire ? (Par exemple, pour des appartements en PPE ou un immeuble locatif.)<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c0 combien est-ce que j\u2019arrive \u00e0 vendre ou \u00e0 louer les m\u00e8tres carr\u00e9s \u00e0 cet endroit ?<\/li>\n\n\n\n<li>Combien cela me co\u00fbte-t-il pour le construire ?<\/li>\n\n\n\n<li>Quelle marge b\u00e9n\u00e9ficiaire et de prise de risque suis-je d\u00e9sireux de prendre ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le solde d\u00e9termine le prix d\u2019achat du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette m\u00e9thode de calcul de la valeur du foncier se nomme la m\u00e9thode \u00e0 rebours ou la m\u00e9thode du promoteur.<\/p>\n\n\n\n<p>Si cette m\u00e9thode de calcul \u00e0 rebours vous int\u00e9resse, je vous invite \u00e0 lire les articles suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-methode-rebours\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Estimation de la valeur d\u2019un terrain par la m\u00e9thode \u00e0 rebours pour une villa individuelle ou des villas jumel\u00e9es<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Estimer la valeur d\u2019un terrain pour construction d\u2019un immeuble en PPE<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Estimation de la valeur d\u2019un terrain pour la construction d\u2019un immeuble de rendement (Bient\u00f4t !)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Articles \u00e0 la lecture desquels vous d\u00e9couvrirez plusieurs exemples de calculs selon la m\u00e9thode du promoteur.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zone-de-forte-densite\">Zone de forte densit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>Ce type de zone se caract\u00e9rise par un CUS sup\u00e9rieur \u00e0 1. Nous sommes en ville, au centre ou dans un hypercentre tr\u00e8s fortement densifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-zone-de-centre-localite-ou-zone-village\">Zone de centre localit\u00e9 ou zone village<\/h2>\n\n\n\n<p>Tr\u00e8s souvent, les r\u00e8glements de ce type de zone ne font pas r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un CUS mais plut\u00f4t aux distances aux limites et hauteurs.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019esprit m\u00eame de la LAT et de sa derni\u00e8re r\u00e9vision est bien de densifier les zones d\u00e9j\u00e0 construites. L\u00e0 aussi, le calcul de la valeur \u00e0 rebours permet de d\u00e9terminer la valeur du foncier.<\/p>\n\n\n\n<p>Je suis bien conscient de me r\u00e9p\u00e9ter, mais voici \u00e0 nouveau les bases de ce calcul :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u2019est-ce que je peux construire ?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c0 combien est-ce que je peux le vendre ?<\/li>\n\n\n\n<li>Combien est-ce que cela me co\u00fbte pour le construire ?<\/li>\n\n\n\n<li>Quel est le b\u00e9n\u00e9fice potentiel qui me motive \u00e0 prendre des risques ? Et quel b\u00e9n\u00e9fice potentiel la banque ou l\u2019investisseur estime n\u00e9cessaire pour entrer en mati\u00e8re ?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La balance vous donnera la valeur probable du foncier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-prix-des-terrains-en-zone-villas-dans-les-regions-de-morges-de-l-ouest-lausannois-et-du-gros-de-vaud\">Prix des terrains en zone villas dans les r\u00e9gions de Morges, de l\u2019Ouest-Lausannois et du Gros-de-Vaud<\/h2>\n\n\n\n<p>Avec mon associ\u00e9, et sur les bases suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les informations de cet article,<\/li>\n\n\n\n<li>nos exp\u00e9riences de vente dans la r\u00e9gion,<\/li>\n\n\n\n<li>des sources d\u2019information telles que la BCV,<\/li>\n\n\n\n<li>le fournisseur d\u2019information W\u00fcest Partner,<\/li>\n\n\n\n<li>et des informations collect\u00e9es aupr\u00e8s de nombreux sp\u00e9cialistes de l\u2019USPI Formation qui nous ont donn\u00e9 des cours d\u2019estimation,<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nous avons r\u00e9alis\u00e9 un tableau qui reprend le prix probable de terrains de 108 communes ou localit\u00e9s de la zone g\u00e9ographique dans laquelle nous sommes actifs.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces documents sont \u00e0 votre disposition ici :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-prix-terrains-constructibles-morges\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Estimation du prix des terrains constructibles des communes de la r\u00e9gion de Morges<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-prix-terrains-ouest-lausannois\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Estimation des prix des terrains dans l\u2019Ouest-Lausannois<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Estimation des prix des terrains dans la r\u00e9gion du Gros-de-Vaud (bient\u00f4t !)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ce-que-vous-pouvez-retenir-de-cet-article\">Ce que vous pouvez retenir de cet article<\/h2>\n\n\n\n<p>Cet article vous donne un ensemble de crit\u00e8res n\u00e9cessaires pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un terrain constructible dans le canton de Vaud.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La localisation est le crit\u00e8re principal. Elle peut elle-m\u00eame \u00eatre d\u00e9compos\u00e9e en plus de 10 autres cat\u00e9gories de crit\u00e8res qui doivent \u00eatre analys\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Apr\u00e8s la localisation viennent les droits \u00e0 b\u00e2tir li\u00e9s \u00e0 ce terrain-l\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li>Le potentiel constructible d\u00e9termine la valeur du terrain. Plus le potentiel de construction est \u00e9lev\u00e9, plus la valeur du terrain est \u00e9lev\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">estimation immobili\u00e8re<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Des questions sur cet article ?<\/p>\n\n\n\n<p>Laissez un commentaire, je r\u00e9ponds volontiers ! <img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447.svg\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De quoi d\u00e9pend l\u2019estimation du terrain dans le canton de Vaud La valeur du terrain constructible, ou valeur du foncier, dans une r\u00e9gion, est en grande partie ce qui d\u00e9termine le prix d\u2019un bien immobilier. Les co\u00fbts de construction varient en fonction du type de construction, des mat\u00e9riaux utilis\u00e9s et des finitions. Mais \u00e0 qualit\u00e9 de construction \u00e9quivalente ce qui explique les tr\u00e8s grandes diff\u00e9rences de valeur de l&rsquo;immobilier entre les r\u00e9gions de Suisse et au sein du canton de Vaud, c\u2019est le prix des terrains sur lesquels les habitations sont \u00e9rig\u00e9es. Table des mati\u00e8res Dans cet article, je vais passer en revue les informations qui vous permettront de mieux comprendre de quoi d\u00e9pend la valeur du terrain pour en r\u00e9aliser une estimation. Je vais \u00e9galement aborder les points de rep\u00e8re fondamentaux \u00e0 utiliser afin de comprendre ce qui d\u00e9termine et fait varier la valeur de la partie fonci\u00e8re d\u2019un bien immobilier. Voici une premi\u00e8re information capitale concernant le prix du terrain : Le prix d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9 par ce qu\u2019il est possible de construire dessus.L\u2019estimation de la valeur du terrain est avant tout d\u00e9termin\u00e9e par sa localisation, le type de zone constructible et la densit\u00e9 de construction r\u00e9alisable selon le r\u00e8glement de cette zone. Je vais maintenant vous donner des tuyaux de professionnels de l\u2019estimation immobili\u00e8re pour vous aider \u00e0 d\u00e9terminer le prix d\u2019un terrain. Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK Les bases de l\u2019estimation du prix des terrains Cet article traite sp\u00e9cifiquement de terrains constructibles ou d\u00e9j\u00e0 construits qui sont essentiellement destin\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation. Bien que le titre de l\u2019article mentionne \u00ab \u2026 dans le canton de Vaud \u00bb, les principes que je vais expliquer sont valables dans toute la Suisse et dans presque tous les pays du monde qui fonctionnent sur base d\u2019une \u00e9conomie de march\u00e9. Le tout premier crit\u00e8re est la localisation du terrain Je dois souvent \u00e9couter une blague des plus simples dans l\u2019immobilier. La voici. Question : Quels sont les trois crit\u00e8res qui d\u00e9terminent le prix d\u2019un bien ? R\u00e9ponse : En tout premier, la localisation. Le deuxi\u00e8me crit\u00e8re est la localisation. Et le troisi\u00e8me : la localisation. Derri\u00e8re cette lapalissade se cache une v\u00e9rit\u00e9 nettement plus complexe. La localisation peut \u00eatre subdivis\u00e9e en deux grandes cat\u00e9gories : la micro-situation et la macro-situation, qui elles-m\u00eames peuvent \u00eatre d\u00e9compos\u00e9es en une multitude de crit\u00e8res que je vais vous d\u00e9tailler. La macro-situation La macro-situation est la situation du terrain dans la commune, le district et le canton. Donc sa situation au sens large. Les \u00e9l\u00e9ments qui la composent sont l\u2019image du quartier, son ambiance et sa r\u00e9putation. Si je vous parle de Lausanne sous gare, cela ne vous \u00e9voque pas les m\u00eames choses que si je vous parle de la Borde. De la m\u00eame mani\u00e8re que le village d\u2019Apples, dans le district de Morges, ne repr\u00e9sente pas pour vous la m\u00eame chose que Vufflens-le-Ch\u00e2teau, bien que l\u2019un ne soit pas tr\u00e8s distant de l\u2019autre. Et de fa\u00e7on plus large encore, si je vous parle de La C\u00f4te ou de La Riviera, cela vous envoie une certaine image qui ne sera pas la m\u00eame que si je vous parle de Moundon ou de Sainte-Croix. Les infrastructures r\u00e9gionales L\u2019acc\u00e8s aux prestations culturelles et sociales, aux grands centres urbains et aux centres commerciaux, services de sant\u00e9 et autres commodit\u00e9s sont des \u00e9l\u00e9ments qui jouent sur l\u2019attractivit\u00e9 d\u2019une r\u00e9gion. Le coefficient fiscal Vous ne serez pas \u00e9tonn\u00e9 d\u2019apprendre que les communes qui sont fiscalement les plus int\u00e9ressantes, telles que Coppet ou Genolier, sont \u00e9galement des communes o\u00f9 le prix des terrains est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9. Les voies de communication Plus vous \u00eates proche des entr\u00e9es d\u2019autoroutes, de transports en commun voire d\u2019une gare CFF, mieux c\u2019est, \u00e0 la condition de ne pas souffrir de nuisances. L\u00e0, nous entrons tr\u00e8s rapidement dans des paradoxes, car id\u00e9alement vous \u00eates tr\u00e8s proche des voies de communication, mais il ne faut pas les voir ni les entendre de chez soi. La d\u00e9mographie Derri\u00e8re ce concept se cache une information tr\u00e8s simple \u00e0 comprendre. Plus la population augmente, plus la demande en logements sera forte, et plus les prix seront \u00e9lev\u00e9s. Et l\u2019inverse est bien \u00e9videmment aussi vrai. Plus le nombre d\u2019habitants d\u2019une r\u00e9gion diminue, plus les prix baissent. Le potentiel d\u2019emploi Les r\u00e9gions avec une forte activit\u00e9 \u00e9conomique en d\u00e9veloppement sont beaucoup plus recherch\u00e9es que les r\u00e9gions dont les industries stagnent ou p\u00e9riclitent. Rien que ce facteur explique que l\u2019immobilier entre Lausanne et Gen\u00e8ve fait partie des zones les plus ch\u00e8res de Suisse. (En plus de la beaut\u00e9 de notre r\u00e9gion, bien entendu.) Tous les facteurs que je viens d\u2019\u00e9noncer font partie de la macro-situation ou situation au sens large. La micro-situation C\u2019est la situation au niveau du terrain et de son environnement direct. La vue La qualit\u00e9 de la vue est un \u00e9l\u00e9ment tr\u00e8s important dans la d\u00e9termination de la valeur d\u2019un terrain. Une vue panoramique sur le lac peut faire doubler le prix d\u2019une localisation, en comparaison avec un autre terrain de la m\u00eame commune, mais sans vue. Cette qualit\u00e9 de vue peut encore se d\u00e9cliner et s\u2019appr\u00e9cier en fonction de beaucoup d\u2019autres facteurs. Vous pouvez par exemple avoir une vue sur le Mont-Blanc sans vue lac, qui sera appr\u00e9ci\u00e9e par un certain type d\u2019amateurs. L\u2019orientation A priori, un terrain est orient\u00e9 aux quatre points cardinaux. Mais un terrain peut \u00eatre en pente et donner vers le nord et avoir une for\u00eat du c\u00f4t\u00e9 ouest. Peu importe la cr\u00e9ativit\u00e9 de l\u2019architecte, la construction ne b\u00e9n\u00e9ficiera pas d\u2019autant de luminosit\u00e9 que si elle est sur le flanc sud d\u2019une colline d\u00e9gag\u00e9e. La topographie Un terrain ne doit pas forc\u00e9ment \u00eatre plat. Par exemple, dans le Lavaux, le fait d\u2019\u00eatre \u00e0 flanc de coteau vous assure une vue imprenable de Gen\u00e8ve \u00e0 Villeneuve. Mais cela implique des travaux pr\u00e9paratoires et des contraintes de construction qui vont fortement impacter le prix final de l\u2019ouvrage. Les distances par rapport aux commodit\u00e9s Les distances \u00e0 parcourir, tr\u00e8s souvent exprim\u00e9es en minutes \u00e0 pied dans les logiciels d\u2019estimation, pour se rendre \u00e0 l\u2019\u00e9cole primaire, aux petits commerces tels qu\u2019une \u00e9picerie, une boulangerie, \u00e0 la poste, \u00e0 la banque, \u00e0 l\u2019arr\u00eat de bus ou de train, sont des \u00e9l\u00e9ments fondamentaux qui servent \u00e0 la d\u00e9termination de la valeur du foncier dans une zone. L\u2019environnement direct J\u2019ai r\u00e9cemment eu \u00e0 la vente une villa jumel\u00e9e tr\u00e8s moderne, une belle maison en plein milieu d\u2019une zone artisanale. En journ\u00e9e, nous avions un va-et-vient incessant de camions, de chariots \u00e9l\u00e9vateurs, de poussi\u00e8re, etc. Inutile de vous dire que la perception de sa valeur par les potentiels acheteurs n\u2019\u00e9tait pas identique \u00e0 leur perception de la valeur d\u2019une villa identique mais sur un terrain en zone villa paisible. Les nuisances L\u2019exemple pr\u00e9c\u00e9dent pourrait \u00e9galement entrer dans la cat\u00e9gorie \u00ab&nbsp;nuisances&nbsp;\u00bb. Mais aussi tout ce qui est source de d\u00e9sagr\u00e9ment, tel que Tous ces d\u00e9sagr\u00e9ments entrent dans la cat\u00e9gorie des \u00ab&nbsp;immissions&nbsp;\u00bb, qui sont toutes de nature \u00e0 d\u00e9pr\u00e9cier la valeur d\u2019un terrain qui serait plus ou moins proche de ce type nuisance. Et bien \u00e9videmment, l\u2019absence de nuisance permettra de mieux valoriser le terrain. Le type de zone Les diff\u00e9rents facteurs qui d\u00e9terminent la qualit\u00e9 de la localisation doivent \u00eatre relativis\u00e9s par le type de zone et donc des possibilit\u00e9s de construction de cette zone. Cette partie de l\u2019analyse permet de d\u00e9terminer les droits \u00e0 b\u00e2tir. C\u2019est-\u00e0-dire quel type de construction peut \u00eatre \u00e9rig\u00e9 sur ce terrain-l\u00e0. Ceci rejoint la v\u00e9rit\u00e9 en d\u00e9but d\u2019article, disant \u00ab le prix d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9 par ce que l\u2019on peut construire dessus \u00bb. Plus le r\u00e8glement permet une construction dense, plus le terrain aura une valeur relative et proportionnelle. Bien que cet article soit destin\u00e9 \u00e0 donner une r\u00e9ponse rapide \u00e0 la question de savoir comment d\u00e9terminer le prix d\u2019un terrain, nous devons cependant passer par certaines notions l\u00e9gales et r\u00e9glementaires qui ont un impact sur les valeurs des terrains constructibles. Les lois f\u00e9d\u00e9rales, cantonales et communales Au niveau national, apr\u00e8s les principes constitutionnels, c\u2019est la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (LAT) qui donne les grands principes directeurs. Ces principes sont un peu plus d\u00e9taill\u00e9s dans l\u2019ordonnance sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (OAT). Chaque canton doit \u00e0 son tour traduire la loi et l\u2019ordonnance f\u00e9d\u00e9rales en lois cantonales. Pour le canton de Vaud, il s\u2019agit de la loi vaudoise sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et des constructions (LATC). Mais cette loi n\u2019entre pas encore dans le fin fond des d\u00e9tails n\u00e9cessaires, d\u2019o\u00f9 le r\u00e8glement d\u2019application de la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et les constructions (RLATC) qui, lui, va dans les d\u00e9tails \u00e0 un niveau cantonal. Mais ce n\u2019est pas le dernier niveau, car chaque commune du canton de Vaud doit \u00e9tablir un plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation (PGA) et l\u2019accompagner d\u2019un r\u00e8glement ou d\u2019une police des constructions. Ces deux \u00e9l\u00e9ments, le plan et le r\u00e8glement, sont maintenant nomm\u00e9s PACom, pour plan d\u2019affectation communal. Toutes les communes vont d\u00e9finir des zones constructibles de faible, moyenne et forte densit\u00e9 et sp\u00e9cifier les crit\u00e8res qui caract\u00e9risent chacune de ces zones. Nous avons donc autant de r\u00e8glements de construction qu\u2019il existe de communes, et chaque commune a la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er ses propres d\u00e9finitions et interpr\u00e9tations des lois cantonales. Ces possibilit\u00e9s d\u2019interpr\u00e9tation et de cr\u00e9ation de d\u00e9finitions ou de normes communales ne facilitent pas du tout la t\u00e2che des gens qui, comme vous, d\u00e9sirent d\u00e9terminer la valeur d\u2019un terrain.&nbsp;&nbsp; Mais rassurez-vous, certains principes de base se retrouvent dans tous les r\u00e8glements ou polices des constructions. De plus, de grands efforts d\u2019harmonisation sont en cours. Voici les d\u00e9finitions de base qui permettent de comprendre ce que l\u2019on peut construire sur un terrain, et donc les cl\u00e9s pour en d\u00e9terminer la valeur. D\u00e9finitions de base Surface de terrain d\u00e9terminante (STd) Il s\u2019agit du ou des terrains compris dans la zone \u00e0 b\u00e2tir correspondante. La surface des acc\u00e8s au b\u00e2timent est prise en compte. Coefficient d\u2019utilisation du sol (CUS) D\u00e9finition simplifi\u00e9e Le CUS est le rapport entre la surface de plancher de la construction et la surface du terrain. D\u00e9finition compl\u00e8te Le coefficient d\u2019utilisation du sol (CUS) est le rapport num\u00e9rique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible de terrain. Il a pour but de mesurer l\u2019intensit\u00e9 de l\u2019utilisation du sol. Il constitue aussi un \u00e9l\u00e9ment permettant de d\u00e9finir le caract\u00e8re des constructions d\u2019une zone. Cet indice indique le rapport entre les surfaces utiles, c\u2019est-\u00e0-dire servant \u00e0 l\u2019habitation, au travail, \u00e0 la d\u00e9tente, \u00e0 la formation, au commerce, aux services et \u00e0 l\u2019artisanat d\u2019une part, et la surface de terrain d\u2019autre part. Il est particuli\u00e8rement appropri\u00e9 aux zones d\u2019habitation. CUS = SBPu\/STd Coefficient d\u2019occupation du sol (COS) D\u00e9finition simplifi\u00e9e Le COS est le rapport entre l\u2019emprise au sol du b\u00e2timent et la surface du terrain. Par exemple, si le r\u00e8glement des constructions d\u00e9termine un COS de 0.2, sur un terrain de 1\u2019000 m\u00b2 on pourra construire un b\u00e2timent qui occupe 200&nbsp;m\u00b2 au sol. D\u00e9finition compl\u00e8te Le coefficient d\u2019occupation du sol exprime le rapport entre la surface construite (surface cadastrale) et la surface de tout ou partie de la parcelle comprise dans la zone \u00e0 b\u00e2tir. La surface construite est mesur\u00e9e par projection sur le plan horizontal de tous les \u00e9l\u00e9ments construits ferm\u00e9s. COS = SB\/STd On peut dire de mani\u00e8re simplifi\u00e9e que plus les COS et\/ou CUS sont \u00e9lev\u00e9s, plus la zone permet une forte densification, et plus le prix du terrain augmente. Ce ne sont pas, et de loin, les seules notions dont nous devons tenir compte afin de d\u00e9terminer le potentiel constructible d\u2019un terrain, car en plus de ces coefficients, nous devons respecter des distances aux limites ou des plans d\u2019alignement ainsi que des surfaces minimales, qui peuvent dans certains cas \u00eatre tr\u00e8s contraignants. Le but de cet article n\u2019est pas de faire de vous un architecte ni un promoteur immobilier en terre vaudoise. Je vais donc maintenant vous donner des indications de base au sujet des diff\u00e9rentes zones constructibles et leur implication sur les ordres de grandeur de&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-340","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/340","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=340"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/340\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=340"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=340"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=340"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}