{"id":339,"date":"2023-05-26T14:43:36","date_gmt":"2023-05-26T14:43:36","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=339"},"modified":"2023-05-26T14:43:36","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:36","slug":"etude-de-cas-la-vente-dun-immeuble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/etude-de-cas-la-vente-dun-immeuble\/","title":{"rendered":"Etude de cas : la vente d\u2019un immeuble"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Etude de cas : la vente d\u2019un immeuble<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/etude-de-cas\/\">Etude de cas<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-vendeur\/\">Vendre<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>10 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illustration-article-25-final.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4359\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Claude (appelons-le \u00ab\u00a0Claude\u00a0\u00bb) m\u2019a contact\u00e9 pour avoir une estimation de la valeur de son immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai rapidement pris rendez-vous en m\u2019assurant qu&rsquo;il puisse mettre \u00e0 ma disposition la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/police-eca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">police d\u2019assurance de l\u2019ECA<\/a>, l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/definition\/registre-foncier\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">extrait du Registre foncier<\/a> et l\u2019\u00e9tat locatif, c\u2019est-\u00e0-dire le total des loyers nets (hors charges) encaiss\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai eu l\u2019occasion de visiter l\u2019ensemble des appartements avec lui, tout en rassurant les locataires qu\u2019en cas de vente leur bail continuerait aux m\u00eames conditions.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-estimation\">Estimation<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-l-administratif\">L\u2019administratif<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-juste-une-idee-en-passant\">Juste une id\u00e9e en passant<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-les-locataires-en-place\">Les locataires en place<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-la-vente\">La vente<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/etude-cas-vente-immeuble\/#h-ce-qu-il-faut-retenir-de-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Claude se pose des questions au sujet de l\u2019avenir. Il se demande s\u2019il ne pourrait pas vendre son <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/immeuble\/\">immeuble<\/a> et d\u00e9m\u00e9nager \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, ou alors vendre et vivre de ses rentes, ou bien\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Son projet n\u2019est pas encore clairement d\u00e9fini, mais une estimation de la valeur de l\u2019immeuble lui est n\u00e9cessaire afin d\u2019\u00e9chafauder diff\u00e9rents sc\u00e9narios.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-estimation\">Estimation<\/h2>\n\n\n\n<p>J\u2019ai consciencieusement calcul\u00e9 la valeur de l\u2019immeuble selon deux m\u00e9thodes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La premi\u00e8re m\u00e9thode est un calcul de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-intrinseque\/\">valeur technique<\/a> ou <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/definition\/valeur-venale\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">valeur v\u00e9nale <\/a>:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le principe est de partir d\u2019une <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-a-neuf\/\">valeur \u00e0 neuf<\/a> calcul\u00e9e avec les prix de la construction du moment et le prix du terrain dans cette r\u00e9gion, et de d\u00e9duire un pourcentage pour la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vetuste\/\">v\u00e9tust\u00e9<\/a> tout en tenant compte des travaux d\u2019entretien et de r\u00e9novation entrepris.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette m\u00e9thode, est celle qui est tr\u00e8s souvent utilis\u00e9e pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien de jouissance, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur d\u2019une habitation utilis\u00e9e par les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais dans ce cas nous avons affaire \u00e0 un immeuble compos\u00e9 de 5&nbsp;logements, dont 4 sont lou\u00e9s et le cinqui\u00e8me est utilis\u00e9 par le propri\u00e9taire pour son propre logement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pour un immeuble, ce qui compte r\u00e9ellement c\u2019est <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-de-rendement\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">le rendement<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il existe des m\u00e9thodes ultra-sophistiqu\u00e9es pour calculer le rendement d\u2019un immeuble. Mais il en existe \u00e9galement une d\u2019une simplicit\u00e9 d\u00e9concertante.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le prix est \u00e9gal au total de loyers encaiss\u00e9s, divis\u00e9 par un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/taux-de-capitalisation\/\">taux de capitalisation<\/a> d\u00e9sir\u00e9.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple<\/strong> :&nbsp; admettons qu\u2019un investisseur d\u00e9sire un taux de rendement de 5 % et que le total des loyers annuels d\u2019un immeuble est de 50\u2019000.\u2013. Dans ce cas, la valeur de l\u2019immeuble est de 50\u2019000 \/ 5 \u00d7 100 = 1\u2019000\u2019000.\u2013.<\/p>\n\n\n\n<p><img decoding=\"async\" alt=\"\u26d4\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/26d4.svg\"> <strong>Attention<\/strong>, ces 5 % ne repr\u00e9sentent pas le b\u00e9n\u00e9fice net, il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019un rendement brut. Le propri\u00e9taire va devoir payer un tas de frais tels que les assurances, l\u2019entretien du b\u00e2timent (r\u00e9paration de toiture, du sanitaire, remplacement du chauffage), la remise en \u00e9tat entre deux locataires, les taxes fonci\u00e8res, etc. (Que du bonheur !)<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral du b\u00e2timent joue donc tout de m\u00eame un r\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n<p>Un immeuble qui g\u00e9n\u00e8re un revenu locatif de 100\u2019000.\u2013 francs et un taux de <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/capitalisation\/\">capitalisation<\/a> de 5 % ne signifie pas obligatoirement que la valeur de l\u2019immeuble est de 2 millions, notamment si :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>tout est \u00e0 refaire,<\/li>\n\n\n\n<li>que la toiture prend l\u2019eau,<\/li>\n\n\n\n<li>que les plomberies datent des ann\u00e9es 1930,<\/li>\n\n\n\n<li>que l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 repr\u00e9sente une menace d\u2019incendie constante<\/li>\n\n\n\n<li>et que les locataires, d\u00e9go\u00fbt\u00e9s du manque de consid\u00e9ration accord\u00e9e par le propri\u00e9taire, ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une usure prononc\u00e9e de toutes les parties lou\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, les frais de remise en \u00e9tat de l\u2019immeuble devront absolument \u00eatre pris en consid\u00e9ration afin de calculer la bonne <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-de-marche\/\">valeur de march\u00e9<\/a> de celui-ci.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les charges de chauffage, l\u2019eau chaude sanitaire, la fourniture en eau potable et les taxes d\u2019\u00e9puration n\u2019entrent pas en ligne de compte, \u00e9tant donn\u00e9 que ce sont des frais refactur\u00e9s aux locataires, qui les payent au prorata du volume ou de la surface lou\u00e9e.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9tant donn\u00e9 que nous sommes en pr\u00e9sence d\u2019un immeuble locatif, si petit soit-il, la m\u00e9thode de calcul qui pr\u00e9vaut est la m\u00e9thode de rendement.&nbsp; Dans notre cas, l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 correctement entretenu au fil des ans.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La chaudi\u00e8re a quelques ann\u00e9es \u00e0 peine.<\/li>\n\n\n\n<li>Toutes les fen\u00eatres en PVC, double vitrage, ont \u00e9t\u00e9 chang\u00e9es il y a 10 ans.<\/li>\n\n\n\n<li>Les appartements ont \u00e9t\u00e9 rafra\u00eechis \u00e0 chaque changement de locataires.<\/li>\n\n\n\n<li>La toiture est inspect\u00e9e et des r\u00e9parations mineures y sont faites chaque ann\u00e9e. Le sanitaire a \u00e9t\u00e9 bien entretenu.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019immeuble n\u2019est pas neuf, mais aucuns travaux majeurs ne sont \u00e0 pr\u00e9voir \u00e0 court terme, et cela se voit lors de la visite des lieux.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Vendeur<\/strong><\/td><td>\u201cClaude\u201d<\/td><\/tr><tr><td><strong>Profession<\/strong><\/td><td>Garagiste<\/td><\/tr><tr><td><strong>Tranche d\u2019\u00e2ge<\/strong><\/td><td>La cinquantaine<\/td><\/tr><tr><td><strong>Localit\u00e9<\/strong><\/td><td>Croy<\/td><\/tr><tr><td><strong>District<\/strong><\/td><td>Jura-Nord vaudois<\/td><\/tr><tr><td><strong>Canton<\/strong><\/td><td>Vaud<\/td><\/tr><tr><td><strong>Typologie<\/strong><\/td><td>Immeuble locatif de 5 unit\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td><strong>Volume<\/strong><\/td><td>1\u2019944 m3<\/td><\/tr><tr><td><strong>Ann\u00e9e de construction<\/strong><\/td><td>1915<\/td><\/tr><tr><td><strong>Type de chauffage<\/strong><\/td><td>Mazout par radiateurs<\/td><\/tr><tr><td><strong>Valeur estim\u00e9e<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013<\/td><\/tr><tr><td><strong>Prix de vente affich\u00e9<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013<\/td><\/tr><tr><td><strong>D\u00e9lai entre l\u2019estimation et le mandat<\/strong><\/td><td>1&nbsp;an \u00bd<\/td><\/tr><tr><td><strong>Dur\u00e9e de la vente<\/strong><\/td><td>6&nbsp;mois<\/td><\/tr><tr><td><strong>Notaire<\/strong><\/td><td>Ma\u00eetre St\u00e9phanie Kauv \u00e0 Renens<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-administratif\">L\u2019administratif<\/h4>\n\n\n\n<p>Les classeurs de Claude sont bien rang\u00e9s, et tous les documents n\u00e9cessaires me sont fournis, tels que les copies de chaque bail ; les copies des notifications de loyers ont \u00e9t\u00e9 faites sur le formulaire officiel.<\/p>\n\n\n\n<p>La comptabilit\u00e9 est artisanale, mais les chiffres sont v\u00e9rifiables et montrent une bonne gestion de l\u2019ensemble au fil des ans.&nbsp; J\u2019ai remis mon rapport d\u2019estimation quelques jours plus tard.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le propri\u00e9taire ne me cache pas qu\u2019il en esp\u00e9rait \u00ab&nbsp;un peu plus&nbsp;\u00bb.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je lui explique les d\u00e9tails de mes calculs et lui montre qu\u2019une augmentation de la valeur de l\u2019immeuble passe par une augmentation des loyers per\u00e7us. Cependant, les loyers per\u00e7us sont pile dans la moyenne pour ce type d\u2019objet dans la campagne vaudoise.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Claude n\u2019a pas encore de projet clairement d\u00e9fini. Il \u00e9tudie diff\u00e9rentes options mais ne peut pas encore se prononcer sur un choix. Mais c\u2019est qui pose le plus gros probl\u00e8me.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est chose courante dans mon m\u00e9tier. Il est tr\u00e8s fr\u00e9quent que je commence une relation avec un propri\u00e9taire 12 voire 18&nbsp;mois avant la mise en vente \u00e0 proprement parler. C\u2019est tout \u00e0 fait normal. J\u2019ai gard\u00e9 le contact avec lui en l\u2019appelant de temps en temps pour avoir de ses nouvelles.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Un an et demi apr\u00e8s avoir r\u00e9alis\u00e9 la premi\u00e8re estimation, Claude m\u2019a rappel\u00e9 pour discuter de diff\u00e9rentes options avec moi. Il n\u2019avait pas encore pris de d\u00e9cision, mais peu \u00e0 peu l\u2019id\u00e9e principale s\u2019est pr\u00e9cis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Il voulait vendre son immeuble pour pouvoir disposer de ses fonds autrement, mais il ne voulait pas d\u00e9m\u00e9nager de l\u00e0.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-juste-une-idee-en-passant\">Juste une id\u00e9e en passant<\/h2>\n\n\n\n<p>J\u2019\u00e9tais \u00e0 ce moment-l\u00e0 en train de suivre une formation de perfectionnement professionnel \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/definition\/uspi\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">USPI,<\/a> et je venais d\u2019avoir toute une s\u00e9rie de cours au sujet de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/definition\/propriete-par-etage-ppe\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">PPE<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Je lui ai donc soumis l\u2019id\u00e9e : diviser l\u2019immeuble en 5 lots PPE et d\u2019en vendre 4, le cinqui\u00e8me restant sa propri\u00e9t\u00e9.&nbsp;<\/strong> <strong>Il a aim\u00e9 l\u2019id\u00e9e.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nous nous sommes mis d\u2019accord sur les termes du <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/mandat-exclusif\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">mandat exclusif<\/a>, et j\u2019ai commenc\u00e9 mon vrai travail pour vendre son immeuble.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Suite \u00e0 la vente d\u2019un autre immeuble dans la m\u00eame r\u00e9gion du Jura-Nord vaudois, je disposais d\u2019une liste de 30&nbsp;investisseurs cherchant un objet de rendement dans la r\u00e9gion. J\u2019ai commenc\u00e9 \u00e0 contacter ces personnes une \u00e0 une, en pr\u00e9sentant un dossier bien ficel\u00e9.&nbsp; De tous ces contacts, aucun n\u2019\u00e9tait int\u00e9ress\u00e9 par l\u2019achat de 4 des 5 lots.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La PPE n\u2019\u00e9tait pas une si bonne id\u00e9e que cela dans la pratique.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai plac\u00e9 des annonces publicitaires pour faire conna\u00eetre cette opportunit\u00e9 d\u2019investissement rentable.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai eu l\u2019occasion de renseigner de nombreux potentiels acheteurs, mais d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre, apr\u00e8s avoir \u00e9chang\u00e9 des centaines d\u2019e-mails, personne ne semblait aimer cette histoire de propri\u00e9taire qui vend 4 des 5 appartements.<\/p>\n\n\n\n<p>Tous les investisseurs voulaient tout ou rien.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le tas, je suis tout de m\u00eame parvenu \u00e0 convaincre deux de ces personnes de venir visiter.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-locataires-en-place\">Les locataires en place<\/h2>\n\n\n\n<p>Il est particuli\u00e8rement perturbant pour des locataires de voir d\u00e9filer chez eux quelqu\u2019un qui, \u00e0 leurs yeux, repr\u00e9sente une menace pour la stabilit\u00e9 de leur logement.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>C\u2019est l\u00e0 que j\u2019ai pu voir que la <a href=\"https:\/\/fr.wikipedia.org\/wiki\/Pyramide_des_besoins\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">pyramide de Maslow<\/a> ne se trompe pas en ce qui concerne les deux premiers besoins fondamentaux.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Pyramide-de-maslow.png\" alt=\"Pyramide de maslow \"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Il y avait une locataire qui venait de s\u2019installer dans son nouveau logement, et elle \u00e9tait particuli\u00e8rement stress\u00e9e \u00e0 l\u2019id\u00e9e que l\u2019immeuble puisse \u00eatre vendu.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019avais pr\u00e9vu le coup et j\u2019avais pris avec moi une copie du Code des obligations afin de lui montrer les articles tels que l\u2019art. 261, qui dit en substance que, <strong>en cas de vente de l\u2019immeuble, les baux sont transf\u00e9r\u00e9s aux nouveaux propri\u00e9taires.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ceci a bien entendu \u00e9t\u00e9 de nature rassurante.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il est tr\u00e8s important de prendre soin de ce genre de situation.<\/strong><br>Si les 4 locataires s\u2019\u00e9taient sentis menac\u00e9s, Dieu seul sait quelles actions ils auraient pu entreprendre, pensant se prot\u00e9ger, alors que dans les faits la loi les prot\u00e8ge enti\u00e8rement.<\/p>\n\n\n\n<p>Encore faut-il conna\u00eetre les articles de loi qui s\u2019appliquent et \u00eatre capable de les expliquer en termes compr\u00e9hensibles par le commun des mortels.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e9galement tr\u00e8s important de comprendre que les locataires font partie de la valeur de l\u2019immeuble. C\u2019est-\u00e0-dire que cet immeuble, sans locataires, n\u2019a alors qu\u2019une valeur th\u00e9orique.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais l\u00e0, avec des locataires qui versent leur loyer en temps voulu, il y a un rendement tout \u00e0 fait pr\u00e9visible et d\u00e9montrable.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-vente\">La vente<\/h2>\n\n\n\n<p>La vente d\u2019un immeuble est avant tout un travail de renseignement minutieux.<\/p>\n\n\n\n<p>Les chiffres de base doivent \u00eatre justes. Les baux doivent \u00eatre bien faits. Ils peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s \u00e0 la main ou compl\u00e9t\u00e9s \u00e0 la main, ce n\u2019est pas cela qui importe.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ce qui importe est que les montants des loyers et des charges soient clairement not\u00e9s, que le mode de calcul des charges soit bien pr\u00e9cis\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il est vital que les notifications de loyer initial aient bien \u00e9t\u00e9 donn\u00e9es en utilisant le formulaire officiel pour ce faire.&nbsp; Imaginez-vous que, si vous avez fait un bail \u00e0 loyer il y a 10 ans de cela et que vous n\u2019avez pas fourni la formule de notification de loyer initial, dans ce cas, le locataire est en mesure d\u2019introduire une contestation du montant du loyer.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La loi prot\u00e8ge fortement les locataires.<\/strong><br>Les juges appliquent les lois. En cas de contestation de loyer, le locataire obtient quasiment toujours gain de cause. Un loyer non abusif permettrait au propri\u00e9taire d\u2019obtenir 0.5&nbsp;% de plus de rendement sur ses fonds propres que le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence. Ceci n\u00e9cessite un autre article afin d\u2019expliquer cette probl\u00e9matique en d\u00e9tail, mais ce que vous devez absolument retenir si vous d\u00e9sirez vendre un immeuble de rendement, est que les papiers doivent \u00eatre propres en ordre.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Toujours est-il que, dans notre cas, l\u2019administration de l\u2019immeuble est bien faite. Il n\u2019y a plus qu\u2019\u00e0 trouver l\u2019acheteur.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Des deux personnes qui sont venues visiter l\u2019immeuble, seule une envisage de faire une offre. Pour cet acqu\u00e9reur potentiel, l\u2019id\u00e9e de la PPE n\u2019est pas id\u00e9ale, mais nous \u00e9tablissons un dialogue et plusieurs id\u00e9es sont partag\u00e9es.&nbsp; Les param\u00e8tres de base de l\u2019\u00e9quation sont que le propri\u00e9taire veut vendre, qu\u2019il veut conserver un logement jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e2ge de sa retraite sans devoir payer un loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>Un autre facteur est que l\u2019investisseur reconna\u00eet le rendement de l\u2019immeuble et le bon \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de la construction.&nbsp; Mais revenons \u00e0 notre histoire, en parall\u00e8le, je continue ma formation professionnelle. Je viens de suivre un module de cours sur \u00ab Les droits r\u00e9els limit\u00e9s \u00bb en relation avec le Registre foncier et la vente immobili\u00e8re.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Je ne veux ne suis pas l\u00e0 pour me donner un air p\u00e9dant en utilisant des termes juridico-l\u00e9gaux que seuls des juristes, avocats et notaires comprennent vraiment.<\/p>\n\n\n\n<p>Par contre, ce que j\u2019ai retenu de ce cours est que <strong>quelqu\u2019un peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un droit d\u2019habitation sans \u00eatre le propri\u00e9taire des murs.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Voil\u00e0 LA solution.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>On oublie cette histoire de PPE qui n\u2019int\u00e9resse personne dans ce cas bien pr\u00e9cis, mais on vend le tout en un bloc avec, pour le vendeur, un droit de rester habiter l\u00e0 jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e2ge de sa retraite. Ce droit d\u2019habitation repr\u00e9sente une valeur chiffrable que nous avons d\u00e9termin\u00e9e de commun accord.<\/p>\n\n\n\n<p>Les acheteurs ont obtenu un accord de principe ferme de leur banque sur base de ce nouveau montage. Ils m\u2019ont donn\u00e9 les coordonn\u00e9es de la notaire avec qui ils d\u00e9siraient faire la transaction.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons pu nous retrouver chez la notaire afin de signer l\u2019acte de vente, et que maintenant l\u2019ancien propri\u00e9taire habite au m\u00eame endroit et dispose d\u2019un droit d\u2019habitation jusqu\u2019\u00e0 ses 65 ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez que nous avons \u00e9galement pr\u00e9vu que, pass\u00e9 ce d\u00e9lai, Claude pourra continuer \u00e0 habiter l\u00e0 en louant l\u2019appartement aux conditions de march\u00e9 du moment.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ce-qu-il-faut-retenir-de-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La vente d\u00e9pend en premier lieu d\u2019un facteur qui a tout \u00e0 voir avec la vie du vendeur.&nbsp;<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Il ne faut pas rester fix\u00e9 sur une id\u00e9e ou une solution, mais en d\u00e9battre et analyser plusieurs hypoth\u00e8ses.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>De la confrontation de ces hypoth\u00e8ses jaillit une nouvelle id\u00e9e \u00e0 laquelle personne n\u2019avait pens\u00e9 au d\u00e9part, et qui en fin de compte permet \u00e0 toutes les parties de faire la bonne affaire recherch\u00e9e, comme dans le cas expos\u00e9.&nbsp;<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Le vendeur a r\u00e9alis\u00e9 son objectif, et les acheteurs ont eux aussi r\u00e9alis\u00e9 leur objectif de placement de leurs \u00e9conomies dans un investissement au rendement assur\u00e9 sur le long terme.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cela n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 facile, cela a demand\u00e9 beaucoup de travail, et le vendeur n\u2019a pas h\u00e9sit\u00e9 une seconde \u00e0 signer ma facture d\u2019honoraires. Et fort heureusement pour moi, ils n\u2019h\u00e9sitent jamais.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Suite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.&nbsp; <\/strong><img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447.svg\"><strong><br>Je r\u00e9ponds \u00e0 tout le monde avec grand plaisir !<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Etude de cas : la vente d\u2019un immeuble Claude (appelons-le \u00ab\u00a0Claude\u00a0\u00bb) m\u2019a contact\u00e9 pour avoir une estimation de la valeur de son immeuble. J\u2019ai rapidement pris rendez-vous en m\u2019assurant qu&rsquo;il puisse mettre \u00e0 ma disposition la police d\u2019assurance de l\u2019ECA, l\u2019extrait du Registre foncier et l\u2019\u00e9tat locatif, c\u2019est-\u00e0-dire le total des loyers nets (hors charges) encaiss\u00e9s.&nbsp; J\u2019ai eu l\u2019occasion de visiter l\u2019ensemble des appartements avec lui, tout en rassurant les locataires qu\u2019en cas de vente leur bail continuerait aux m\u00eames conditions.&nbsp; Table des mati\u00e8res Claude se pose des questions au sujet de l\u2019avenir. Il se demande s\u2019il ne pourrait pas vendre son immeuble et d\u00e9m\u00e9nager \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, ou alors vendre et vivre de ses rentes, ou bien\u2026 Son projet n\u2019est pas encore clairement d\u00e9fini, mais une estimation de la valeur de l\u2019immeuble lui est n\u00e9cessaire afin d\u2019\u00e9chafauder diff\u00e9rents sc\u00e9narios.&nbsp; Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK Estimation J\u2019ai consciencieusement calcul\u00e9 la valeur de l\u2019immeuble selon deux m\u00e9thodes. La premi\u00e8re m\u00e9thode est un calcul de la valeur technique ou valeur v\u00e9nale :&nbsp; Le principe est de partir d\u2019une valeur \u00e0 neuf calcul\u00e9e avec les prix de la construction du moment et le prix du terrain dans cette r\u00e9gion, et de d\u00e9duire un pourcentage pour la v\u00e9tust\u00e9 tout en tenant compte des travaux d\u2019entretien et de r\u00e9novation entrepris. Cette m\u00e9thode, est celle qui est tr\u00e8s souvent utilis\u00e9e pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien de jouissance, c\u2019est-\u00e0-dire la valeur d\u2019une habitation utilis\u00e9e par les propri\u00e9taires. Mais dans ce cas nous avons affaire \u00e0 un immeuble compos\u00e9 de 5&nbsp;logements, dont 4 sont lou\u00e9s et le cinqui\u00e8me est utilis\u00e9 par le propri\u00e9taire pour son propre logement.&nbsp; Pour un immeuble, ce qui compte r\u00e9ellement c\u2019est le rendement. Il existe des m\u00e9thodes ultra-sophistiqu\u00e9es pour calculer le rendement d\u2019un immeuble. Mais il en existe \u00e9galement une d\u2019une simplicit\u00e9 d\u00e9concertante. Le prix est \u00e9gal au total de loyers encaiss\u00e9s, divis\u00e9 par un taux de capitalisation d\u00e9sir\u00e9.&nbsp; Exemple :&nbsp; admettons qu\u2019un investisseur d\u00e9sire un taux de rendement de 5 % et que le total des loyers annuels d\u2019un immeuble est de 50\u2019000.\u2013. Dans ce cas, la valeur de l\u2019immeuble est de 50\u2019000 \/ 5 \u00d7 100 = 1\u2019000\u2019000.\u2013. Attention, ces 5 % ne repr\u00e9sentent pas le b\u00e9n\u00e9fice net, il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019un rendement brut. Le propri\u00e9taire va devoir payer un tas de frais tels que les assurances, l\u2019entretien du b\u00e2timent (r\u00e9paration de toiture, du sanitaire, remplacement du chauffage), la remise en \u00e9tat entre deux locataires, les taxes fonci\u00e8res, etc. (Que du bonheur !) L\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral du b\u00e2timent joue donc tout de m\u00eame un r\u00f4le. Un immeuble qui g\u00e9n\u00e8re un revenu locatif de 100\u2019000.\u2013 francs et un taux de capitalisation de 5 % ne signifie pas obligatoirement que la valeur de l\u2019immeuble est de 2 millions, notamment si : Dans ce cas, les frais de remise en \u00e9tat de l\u2019immeuble devront absolument \u00eatre pris en consid\u00e9ration afin de calculer la bonne valeur de march\u00e9 de celui-ci.&nbsp; Les charges de chauffage, l\u2019eau chaude sanitaire, la fourniture en eau potable et les taxes d\u2019\u00e9puration n\u2019entrent pas en ligne de compte, \u00e9tant donn\u00e9 que ce sont des frais refactur\u00e9s aux locataires, qui les payent au prorata du volume ou de la surface lou\u00e9e.&nbsp; \u00c9tant donn\u00e9 que nous sommes en pr\u00e9sence d\u2019un immeuble locatif, si petit soit-il, la m\u00e9thode de calcul qui pr\u00e9vaut est la m\u00e9thode de rendement.&nbsp; Dans notre cas, l\u2019immeuble a \u00e9t\u00e9 correctement entretenu au fil des ans. L\u2019immeuble n\u2019est pas neuf, mais aucuns travaux majeurs ne sont \u00e0 pr\u00e9voir \u00e0 court terme, et cela se voit lors de la visite des lieux.&nbsp; Vendeur \u201cClaude\u201d Profession Garagiste Tranche d\u2019\u00e2ge La cinquantaine Localit\u00e9 Croy District Jura-Nord vaudois Canton Vaud Typologie Immeuble locatif de 5 unit\u00e9s Volume 1\u2019944 m3 Ann\u00e9e de construction 1915 Type de chauffage Mazout par radiateurs Valeur estim\u00e9e CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013 Prix de vente affich\u00e9 CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013 D\u00e9lai entre l\u2019estimation et le mandat 1&nbsp;an \u00bd Dur\u00e9e de la vente 6&nbsp;mois Notaire Ma\u00eetre St\u00e9phanie Kauv \u00e0 Renens L\u2019administratif Les classeurs de Claude sont bien rang\u00e9s, et tous les documents n\u00e9cessaires me sont fournis, tels que les copies de chaque bail ; les copies des notifications de loyers ont \u00e9t\u00e9 faites sur le formulaire officiel. La comptabilit\u00e9 est artisanale, mais les chiffres sont v\u00e9rifiables et montrent une bonne gestion de l\u2019ensemble au fil des ans.&nbsp; J\u2019ai remis mon rapport d\u2019estimation quelques jours plus tard. Le propri\u00e9taire ne me cache pas qu\u2019il en esp\u00e9rait \u00ab&nbsp;un peu plus&nbsp;\u00bb. Je lui explique les d\u00e9tails de mes calculs et lui montre qu\u2019une augmentation de la valeur de l\u2019immeuble passe par une augmentation des loyers per\u00e7us. Cependant, les loyers per\u00e7us sont pile dans la moyenne pour ce type d\u2019objet dans la campagne vaudoise.&nbsp; Claude n\u2019a pas encore de projet clairement d\u00e9fini. Il \u00e9tudie diff\u00e9rentes options mais ne peut pas encore se prononcer sur un choix. Mais c\u2019est qui pose le plus gros probl\u00e8me.&nbsp;&nbsp; C\u2019est chose courante dans mon m\u00e9tier. Il est tr\u00e8s fr\u00e9quent que je commence une relation avec un propri\u00e9taire 12 voire 18&nbsp;mois avant la mise en vente \u00e0 proprement parler. C\u2019est tout \u00e0 fait normal. J\u2019ai gard\u00e9 le contact avec lui en l\u2019appelant de temps en temps pour avoir de ses nouvelles.&nbsp; Un an et demi apr\u00e8s avoir r\u00e9alis\u00e9 la premi\u00e8re estimation, Claude m\u2019a rappel\u00e9 pour discuter de diff\u00e9rentes options avec moi. Il n\u2019avait pas encore pris de d\u00e9cision, mais peu \u00e0 peu l\u2019id\u00e9e principale s\u2019est pr\u00e9cis\u00e9e. Il voulait vendre son immeuble pour pouvoir disposer de ses fonds autrement, mais il ne voulait pas d\u00e9m\u00e9nager de l\u00e0.&nbsp; Juste une id\u00e9e en passant J\u2019\u00e9tais \u00e0 ce moment-l\u00e0 en train de suivre une formation de perfectionnement professionnel \u00e0 l\u2019USPI, et je venais d\u2019avoir toute une s\u00e9rie de cours au sujet de la PPE. Je lui ai donc soumis l\u2019id\u00e9e : diviser l\u2019immeuble en 5 lots PPE et d\u2019en vendre 4, le cinqui\u00e8me restant sa propri\u00e9t\u00e9.&nbsp; Il a aim\u00e9 l\u2019id\u00e9e. Nous nous sommes mis d\u2019accord sur les termes du mandat exclusif, et j\u2019ai commenc\u00e9 mon vrai travail pour vendre son immeuble.&nbsp; Suite \u00e0 la vente d\u2019un autre immeuble dans la m\u00eame r\u00e9gion du Jura-Nord vaudois, je disposais d\u2019une liste de 30&nbsp;investisseurs cherchant un objet de rendement dans la r\u00e9gion. J\u2019ai commenc\u00e9 \u00e0 contacter ces personnes une \u00e0 une, en pr\u00e9sentant un dossier bien ficel\u00e9.&nbsp; De tous ces contacts, aucun n\u2019\u00e9tait int\u00e9ress\u00e9 par l\u2019achat de 4 des 5 lots. La PPE n\u2019\u00e9tait pas une si bonne id\u00e9e que cela dans la pratique.&nbsp; J\u2019ai plac\u00e9 des annonces publicitaires pour faire conna\u00eetre cette opportunit\u00e9 d\u2019investissement rentable. J\u2019ai eu l\u2019occasion de renseigner de nombreux potentiels acheteurs, mais d\u2019une mani\u00e8re ou d\u2019une autre, apr\u00e8s avoir \u00e9chang\u00e9 des centaines d\u2019e-mails, personne ne semblait aimer cette histoire de propri\u00e9taire qui vend 4 des 5 appartements. Tous les investisseurs voulaient tout ou rien.&nbsp; Dans le tas, je suis tout de m\u00eame parvenu \u00e0 convaincre deux de ces personnes de venir visiter.&nbsp; Les locataires en place Il est particuli\u00e8rement perturbant pour des locataires de voir d\u00e9filer chez eux quelqu\u2019un qui, \u00e0 leurs yeux, repr\u00e9sente une menace pour la stabilit\u00e9 de leur logement.&nbsp; C\u2019est l\u00e0 que j\u2019ai pu voir que la pyramide de Maslow ne se trompe pas en ce qui concerne les deux premiers besoins fondamentaux.&nbsp; Il y avait une locataire qui venait de s\u2019installer dans son nouveau logement, et elle \u00e9tait particuli\u00e8rement stress\u00e9e \u00e0 l\u2019id\u00e9e que l\u2019immeuble puisse \u00eatre vendu.&nbsp; J\u2019avais pr\u00e9vu le coup et j\u2019avais pris avec moi une copie du Code des obligations afin de lui montrer les articles tels que l\u2019art. 261, qui dit en substance que, en cas de vente de l\u2019immeuble, les baux sont transf\u00e9r\u00e9s aux nouveaux propri\u00e9taires.&nbsp; Ceci a bien entendu \u00e9t\u00e9 de nature rassurante.&nbsp; Il est tr\u00e8s important de prendre soin de ce genre de situation.Si les 4 locataires s\u2019\u00e9taient sentis menac\u00e9s, Dieu seul sait quelles actions ils auraient pu entreprendre, pensant se prot\u00e9ger, alors que dans les faits la loi les prot\u00e8ge enti\u00e8rement. Encore faut-il conna\u00eetre les articles de loi qui s\u2019appliquent et \u00eatre capable de les expliquer en termes compr\u00e9hensibles par le commun des mortels. Il est \u00e9galement tr\u00e8s important de comprendre que les locataires font partie de la valeur de l\u2019immeuble. C\u2019est-\u00e0-dire que cet immeuble, sans locataires, n\u2019a alors qu\u2019une valeur th\u00e9orique. Mais l\u00e0, avec des locataires qui versent leur loyer en temps voulu, il y a un rendement tout \u00e0 fait pr\u00e9visible et d\u00e9montrable. La vente La vente d\u2019un immeuble est avant tout un travail de renseignement minutieux. Les chiffres de base doivent \u00eatre justes. Les baux doivent \u00eatre bien faits. Ils peuvent \u00eatre r\u00e9dig\u00e9s \u00e0 la main ou compl\u00e9t\u00e9s \u00e0 la main, ce n\u2019est pas cela qui importe. Ce qui importe est que les montants des loyers et des charges soient clairement not\u00e9s, que le mode de calcul des charges soit bien pr\u00e9cis\u00e9. Il est vital que les notifications de loyer initial aient bien \u00e9t\u00e9 donn\u00e9es en utilisant le formulaire officiel pour ce faire.&nbsp; Imaginez-vous que, si vous avez fait un bail \u00e0 loyer il y a 10 ans de cela et que vous n\u2019avez pas fourni la formule de notification de loyer initial, dans ce cas, le locataire est en mesure d\u2019introduire une contestation du montant du loyer.&nbsp; La loi prot\u00e8ge fortement les locataires.Les juges appliquent les lois. En cas de contestation de loyer, le locataire obtient quasiment toujours gain de cause. Un loyer non abusif permettrait au propri\u00e9taire d\u2019obtenir 0.5&nbsp;% de plus de rendement sur ses fonds propres que le taux hypoth\u00e9caire de r\u00e9f\u00e9rence. Ceci n\u00e9cessite un autre article afin d\u2019expliquer cette probl\u00e9matique en d\u00e9tail, mais ce que vous devez absolument retenir si vous d\u00e9sirez vendre un immeuble de rendement, est que les papiers doivent \u00eatre propres en ordre.&nbsp; Toujours est-il que, dans notre cas, l\u2019administration de l\u2019immeuble est bien faite. Il n\u2019y a plus qu\u2019\u00e0 trouver l\u2019acheteur.&nbsp; Des deux personnes qui sont venues visiter l\u2019immeuble, seule une envisage de faire une offre. Pour cet acqu\u00e9reur potentiel, l\u2019id\u00e9e de la PPE n\u2019est pas id\u00e9ale, mais nous \u00e9tablissons un dialogue et plusieurs id\u00e9es sont partag\u00e9es.&nbsp; Les param\u00e8tres de base de l\u2019\u00e9quation sont que le propri\u00e9taire veut vendre, qu\u2019il veut conserver un logement jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e2ge de sa retraite sans devoir payer un loyer. Un autre facteur est que l\u2019investisseur reconna\u00eet le rendement de l\u2019immeuble et le bon \u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de la construction.&nbsp; Mais revenons \u00e0 notre histoire, en parall\u00e8le, je continue ma formation professionnelle. Je viens de suivre un module de cours sur \u00ab Les droits r\u00e9els limit\u00e9s \u00bb en relation avec le Registre foncier et la vente immobili\u00e8re.&nbsp; Je ne veux ne suis pas l\u00e0 pour me donner un air p\u00e9dant en utilisant des termes juridico-l\u00e9gaux que seuls des juristes, avocats et notaires comprennent vraiment. Par contre, ce que j\u2019ai retenu de ce cours est que quelqu\u2019un peut b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un droit d\u2019habitation sans \u00eatre le propri\u00e9taire des murs.&nbsp; Voil\u00e0 LA solution. On oublie cette histoire de PPE qui n\u2019int\u00e9resse personne dans ce cas bien pr\u00e9cis, mais on vend le tout en un bloc avec, pour le vendeur, un droit de rester habiter l\u00e0 jusqu\u2019\u00e0 l\u2019\u00e2ge de sa retraite. Ce droit d\u2019habitation repr\u00e9sente une valeur chiffrable que nous avons d\u00e9termin\u00e9e de commun accord. Les acheteurs ont obtenu un accord de principe ferme de leur banque sur base de ce nouveau montage. Ils m\u2019ont donn\u00e9 les coordonn\u00e9es de la notaire avec qui ils d\u00e9siraient faire la transaction.&nbsp; Nous avons pu nous retrouver chez la notaire afin de signer l\u2019acte de vente, et que maintenant l\u2019ancien propri\u00e9taire habite au m\u00eame endroit et dispose d\u2019un droit d\u2019habitation jusqu\u2019\u00e0 ses 65 ans. Notez que nous avons \u00e9galement pr\u00e9vu que, pass\u00e9 ce d\u00e9lai, Claude pourra continuer \u00e0 habiter l\u00e0 en louant l\u2019appartement aux conditions de march\u00e9 du moment.&nbsp; Ce qu\u2019il faut retenir de cet article&nbsp; Le vendeur a r\u00e9alis\u00e9 son objectif, et les acheteurs ont eux aussi r\u00e9alis\u00e9 leur objectif de placement de leurs \u00e9conomies dans un investissement au rendement assur\u00e9 sur le long terme.&nbsp; Cela n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 facile, cela a demand\u00e9 beaucoup de travail, et le vendeur n\u2019a pas h\u00e9sit\u00e9 une seconde \u00e0 signer ma facture d\u2019honoraires. Et fort heureusement pour&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-339","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/339","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=339"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/339\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=339"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=339"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=339"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}