{"id":333,"date":"2023-05-26T14:43:16","date_gmt":"2023-05-26T14:43:16","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=333"},"modified":"2023-05-26T14:43:16","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:16","slug":"etude-de-cas-lestimation-et-la-vente-dune-maison-de-maitre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/etude-de-cas-lestimation-et-la-vente-dune-maison-de-maitre\/","title":{"rendered":"Etude de cas \u2013 L\u2019estimation et la vente d\u2019une maison de maitre"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Etude de cas \u2013 L\u2019estimation et la vente d\u2019une maison de maitre<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/etude-de-cas\/\">Etude de cas<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-vendeur\/\">Vendre<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>9 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illustration-article-30.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4477\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Vous ai-je d\u00e9j\u00e0 racont\u00e9 l\u2019histoire de cette superbe maison de ma\u00eetre situ\u00e9e \u00e0 Orbe&nbsp;?<\/p>\n\n\n\n<p>Je m\u2019en souviens comme si c\u2019\u00e9tait hier. C\u2019\u00e9tait en automne. J\u2019\u00e9tais \u00e0 mon bureau, en train de travailler sur un projet de valorisation de bien immobilier. Tout \u00e0 coup, mon t\u00e9l\u00e9phone sonne.<\/p>\n\n\n\n<p>Au bout du fil, Monsieur JMS. Il se pr\u00e9sente succinctement et m\u2019informe qu\u2019il souhaite faire estimer une maison de ma\u00eetre datant du 18<sup>\u00e8me<\/sup> si\u00e8cle.<\/p>\n\n\n\n<p>Sans plus attendre, il me dit qu\u2019il est d\u00e9j\u00e0 en possession d\u2019un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/extrait-du-registre-foncier\/\">extrait du registre foncier<\/a> ainsi que d\u2019une police d\u2019assurance de l\u2019ECA. Ces quelques mots me fournissent un pr\u00e9cieux <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/indice\/\">indice<\/a> : notre homme conna\u00eet bien l\u2019immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous convenons d\u2019un rendez-vous les jours qui suivent.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-une-maison-de-maitre-superbe\">Une maison de ma\u00eetre superbe&nbsp; !<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-trois-methodes-pour-une-estimation-au-plus-juste\">Trois m\u00e9thodes pour une estimation au plus juste<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-la-presentation-de-l-estimation-un-moment-crucial\">La pr\u00e9sentation de l\u2019estimation : un moment crucial<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-la-valorisation-d-un-bien-d-exception\">La valorisation d\u2019un bien d\u2019exception<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-une-mise-sur-le-marche-clairement-definie\">Une mise sur le march\u00e9 clairement d\u00e9finie<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-l-heure-de-la-vente\">L\u2019heure de la vente<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-une-experience-riche-en-emotion\">Une exp\u00e9rience riche en \u00e9motion<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-vente-maison-maitre\/#h-ce-que-je-retiens-de-cette-experience-au-niveau-professionnel-et-humain-se-resume-en-3-points\">Ce que je retiens de cette exp\u00e9rience<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-une-maison-de-maitre-superbe\">Une maison de ma\u00eetre superbe&nbsp; !<\/h2>\n\n\n\n<p>C\u2019est le jour J.<\/p>\n\n\n\n<p>Avant m\u00eame d\u2019entrer dans la b\u00e2tisse, je sais que je vais avoir la chance de d\u00e9couvrir un bien extraordinaire. Bien que la maison soit situ\u00e9e en plein centre-ville, je peux d\u00e9j\u00e0 apercevoir les grandes fen\u00eatres qui d\u00e9coupent la fa\u00e7ade Sud et me rendre compte de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/position-dominante\/\">position dominante<\/a> de cette b\u00e2tisse.<\/p>\n\n\n\n<p>La porte s\u2019ouvre et\u2026 je ne suis pas d\u00e9\u00e7u&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e8s mon entr\u00e9e dans la b\u00e2tisse, j\u2019aper\u00e7ois de larges fen\u00eatres en bois, des escaliers en pierres taill\u00e9es, une belle hauteur sous plafond et des parquets d\u2019\u00e9poques qui offrent \u00e0 cette <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/maison-de-maitre\/\">maison de ma\u00eetre<\/a> un cachet \u00e0 nul autre pareil.<\/p>\n\n\n\n<p>La luminosit\u00e9 est elle aussi exceptionnelle.<\/p>\n\n\n\n<p>Je suis sous le charme.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Salon.jpg\" alt=\"Salon\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>\u00c9videmment, il y a quelques d\u00e9fauts dus au passage du temps. La chaudi\u00e8re n\u2019est plus en \u00e9tat et la production d\u2019eau chaude est assur\u00e9e par des boilers \u00e9lectriques au faible rendement.<\/p>\n\n\n\n<p>Les fen\u00eatres sont magnifiques, mais le fait qu\u2019elles soient en simple vitrage p\u00e9jore l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/performances-energetiques\/\">efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique<\/a>. Il y aura donc quelques travaux \u00e0 pr\u00e9voir pour le futur propri\u00e9taire. &nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Je sens l\u2019attachement que porte Monsieur JMS \u00e0 cette maison. Il m\u2019informe du d\u00e9c\u00e8s r\u00e9cent de sa m\u00e8re, qui habitait au premier \u00e9tage de la b\u00e2tisse.<\/p>\n\n\n\n<p>Et de la situation&nbsp;actuelle : sa s\u0153ur et lui souhaitent obtenir une estimation de la maison afin d\u2019envisager un rachat de part, ou une <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vente\/\">vente<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Je prends notes de ces informations et effectue les mesures de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-habitable\/\">surface habitable<\/a> comprenant des murs de galandage et des murs de refend.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous convenons d\u2019un second rendez-vous quelques jours plus tard afin que je lui pr\u00e9sente l\u2019estimation.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-trois-methodes-pour-une-estimation-au-plus-juste\">Trois m\u00e9thodes pour une estimation au plus juste<\/h2>\n\n\n\n<p>De retour au bureau, je partage ma d\u00e9couverte de cette maison d\u2019exception aupr\u00e8s de mon \u00e9quipe. Ce qui donne lieu \u00e0 des discussions enthousiastes. Je vois les yeux de mes collaborateurs qui s\u2019illuminent. Ce qui nous rappelle \u00e0 tous pourquoi nous faisons ce beau m\u00e9tier de courtier : la qualit\u00e9 des biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p>Je me plonge dans les calculs&nbsp;: parcelle d\u2019une surface de 297 m2, surface habitable de 394 m2, volume b\u00e2ti de 2\u2019354 m3\u2026 Tout cela est tr\u00e8s bien, c\u2019est la partie facile du travail.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais comment estimer un bien immobilier de plus de 200 ans&nbsp;? Le mod\u00e8le standard d\u2019estimation ne peut pas fonctionner ici, car en appliquant une d\u00e9cote de 1% de v\u00e9tust\u00e9 par ann\u00e9e sur la valeur neuve du bien, j\u2019obtiendrais une valeur n\u00e9gative pour cette maison\u2026 Ce qui n\u2019a bien entendu aucun sens.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Premi\u00e8re m\u00e9thode<\/strong>&nbsp;: je d\u00e9cide d\u2019effectuer une estimation de la maison \u00e0 partir de la valeur \u00e0 neuf de ce type de bien, \u00e0 laquelle je d\u00e9duis le montant estim\u00e9 des travaux pour la mettre aux normes actuelles. Ce qui m\u2019am\u00e8ne \u00e0 une valeur de CHF 1\u2019200\u2019000.-<\/p>\n\n\n\n<p>Pour affiner cette valeur, j\u2019utilise une <strong>deuxi\u00e8me m\u00e9thode<\/strong>, qui consiste \u00e0 estimer la valeur locative du bien et d\u2019y associer un taux de capitalisation de 6%. \u00c0 CHF 250.-\/an du m\u00e8tre carr\u00e9, nous obtenons un revenu locatif hypoth\u00e9tique de CHF 85\u2019000.- et une valeur de CHF 1\u2019400\u2019000.-, hors travaux \u00e0 effectuer.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Une troisi\u00e8me m\u00e9thode<\/strong> renforce ces premi\u00e8res estimations. Il s\u2019agit de ce que l\u2019on appelle dans le m\u00e9tier la m\u00e9thode h\u00e9doniste, que je pr\u00e9f\u00e8re pour ma part appeler m\u00e9thode \u00e9conom\u00e9trique.<\/p>\n\n\n\n<p>Elle se fonde sur un logiciel utilis\u00e9 par les banques pour octroyer un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 des potentiels acheteurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s analyse, il ressort que la valeur du bien selon cette m\u00e9thode est de CHF 1\u2019173\u2019000.- En recoupant les trois m\u00e9thodes, je d\u00e9cide de proposer \u00e0 Monsieur JMS et \u00e0 sa s\u0153ur un prix de vente de CHF 1\u2019250\u2019000.-<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-presentation-de-l-estimation-un-moment-crucial\">La pr\u00e9sentation de l\u2019estimation : un moment crucial&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>C\u2019est sans doute l\u2019un des moments les plus importants et stressant dans la vie d\u2019un agent immobilier&nbsp;: celui o\u00f9 l\u2019on pr\u00e9sente l\u2019estimation d\u2019un bien immobilier \u00e0 son client. Il arrive souvent que l\u2019on accorde plus de valeur \u00e0 un bien que l\u2019on poss\u00e8de.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce biais cognitif est connu sous le nom d\u2019aversion \u00e0 la d\u00e9possession. Et il nous touche tous, quand bien m\u00eame en avons-nous conscience. Le travail du conseiller en immobilier est donc de pr\u00e9senter son estimation de fa\u00e7on objective et avec d\u00e9licatesse au client, pour ne pas le heurter avec un prix sorti du chapeau que rien ne justifie.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est de mon devoir de bien expliquer les m\u00e9thodes que j\u2019utilise pour estimer un bien immobilier, afin que le client comprenne comment j\u2019arrive \u00e0 une estimation qui me semble \u00eatre au plus juste du prix du march\u00e9. Lorsque je rencontre Monsieur JMS et sa s\u0153ur, je leur explique succinctement les trois m\u00e9thodes de calcul sur lesquelles je me suis appuy\u00e9 pour r\u00e9aliser l\u2019estimation.<\/p>\n\n\n\n<p>Et je leur annonce que nous devrions afficher un prix de CHF 1\u2019250&nbsp;\u2018000.- Ils se regardent et esquissent \u00e0 un grand sourire, avant que l\u2019un d\u2019eux ne me dise : \u00ab&nbsp;<em>C\u2019est exactement ce que nous pensions&nbsp;! Nous vous donnons carte blanche.<\/em>&nbsp;\u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>Nous signons dans la foul\u00e9e un mandat exclusif pour la mise en vente de la maison. &nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-valorisation-d-un-bien-d-exception\">La valorisation d\u2019un bien d\u2019exception<\/h2>\n\n\n\n<p>Un point que je n\u2019ai pas encore abord\u00e9 \u2013 mais qui est important \u2013 est le souhait de Monsieur JMS et de sa s\u0153ur de trouver un acqu\u00e9reur qui saura respecter \u00ab&nbsp;l\u2019\u00e2me de la maison&nbsp;\u00bb. Le choix de vendre cette b\u00e2tisse repose sur le fait qu\u2019aucun des deux h\u00e9ritiers n\u2019a la possibilit\u00e9 de racheter la part de l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p>Ils souhaitent n\u00e9anmoins confier ce bien \u00e0 un acqu\u00e9reur qui saura embellir et respecter cette demeure, ce patrimoine immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re \u00e9tape pour mettre un bien immobilier de cette facture sur le march\u00e9 est d\u2019avoir des photos de qualit\u00e9 qui traduisent avec coh\u00e9rence les espaces, ainsi que des plans qui aident \u00e0 comprendre les relations entre les diff\u00e9rentes pi\u00e8ces.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce sont deux \u00e9l\u00e9ments primordiaux pour permettre aux potentiels acqu\u00e9reurs de se projeter dans le bien immobilier qu\u2019ils vont visiter.<\/p>\n\n\n\n<p>Pendant que mon associ\u00e9 prend des mesures afin de r\u00e9aliser les plans, je m\u2019adonne \u00e0 l\u2019une de mes passions&nbsp;: la photographie immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Mon mat\u00e9riel professionnel, les cours de photographie que j\u2019ai suivi et le logiciel High Dynamic Range que j\u2019utilise me permettent de r\u00e9aliser de sublimes clich\u00e9s des int\u00e9rieurs, sans exag\u00e9rations ni retouches artificielles.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Partie des plans que nous avons r\u00e9alis\u00e9s pour la demeure :&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Sans-titre.jpg\" alt=\"Sans titre\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Je ne vais pas m\u2019\u00e9tendre sur la photographie immobili\u00e8re, mais il est important que les prises de vues refl\u00e8tent au plus juste ce que les visiteurs vont r\u00e9ellement voir.<\/p>\n\n\n\n<p>Nombreuses sont les personnes que j\u2019accompagne dans les visites qui me disent que les photos t\u00e9moignent avec justesse de biens que je leur pr\u00e9sente.<\/p>\n\n\n\n<p>Avoir des photos qui refl\u00e8tent au plus juste les espaces permet \u00e0 la fois de ne pas d\u00e9cevoir les visiteurs lors de leur venue et de n\u2019attirer que les personnes qui sont sensibles \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 des espaces.<\/p>\n\n\n\n<p>Un gain de temps pour tout le monde.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-une-mise-sur-le-marche-clairement-definie\">Une mise sur le march\u00e9 clairement d\u00e9finie<\/h2>\n\n\n\n<p>En recoupant les diff\u00e9rentes informations que nous avons vues jusqu\u2019ici, nous aurions pu r\u00e9diger une annonce qui n\u2019aurait pas manqu\u00e9 d\u2019attirer des investisseurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Imaginez&nbsp;: un bien immobilier de quelque 340 m2, d\u2019un volume de plus de 2\u2019300 m3, en plein centre d\u2019Orbe\u2026 avec la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er 6 \u00e0 8 appartements\u2026 quelle aubaine&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>D\u2019autant plus que les derni\u00e8res r\u00e9visions de la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (LAT) encouragent la densification des zones d\u00e9j\u00e0 construites.<\/p>\n\n\n\n<p>Une v\u00e9ritable opportunit\u00e9 pour les promoteurs immobiliers. Mais vous voyez le probl\u00e8me j\u2019imagine.<\/p>\n\n\n\n<p>Les propri\u00e9taires m\u2019avaient express\u00e9ment inform\u00e9 de leur souhait que l\u2019acqu\u00e9reur conserve l\u2019\u00e2me de la maison, ce qui n\u2019aurait bien entendu pas \u00e9t\u00e9 le cas pour un projet de transformation en plusieurs appartements. Il fallait donc avoir un positionnement clair lors de la mise en ligne de l\u2019annonce.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici quelques \u00e9l\u00e9ments que nous avons mis en avant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Sans-titre-1.jpg\" alt=\"\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Cette strat\u00e9gie a-t-elle \u00e9t\u00e9 payante&nbsp;? J\u2019ai rencontr\u00e9 et fait visiter la maison \u00e0 une quinzaine de personnes, toutes sensibles \u00e0 la beaut\u00e9 de cette b\u00e2tisse et de ses int\u00e9rieurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Parmi elles se trouvait Monsieur Pierre Frey, historien de l\u2019art, professeur \u00e0 l\u2019EPFL et auteur de nombreux ouvrages sur l\u2019architecture.<\/p>\n\n\n\n<p>Un homme qui semblait sensible \u00e0 l\u2019histoire de cette b\u00e2tisse et qui me questionnait sur les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour r\u00e9aliser l\u2019estimation. &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-heure-de-la-vente\">L\u2019heure de la vente&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s plusieurs semaines de mise en ligne de l\u2019annonce, il \u00e9tait temps de faire le point. J\u2019avais en tout et pour tout deux propositions s\u00e9rieuses.<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re \u00e9manait de Monsieur Pierre Frey. Son offre, dont le tarif \u00e9tait inf\u00e9rieur \u00e0 celui affich\u00e9 sur l\u2019annonce, comprenait un r\u00e9sum\u00e9 des travaux qu\u2019il comptait effectuer, des artisans qu\u2019il allait mandater et des techniques qui allaient \u00eatre utilis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Monsieur Frey se portait garant des travaux et indiquait m\u00eame que ces derniers seraient conduits sous son \u00e9gide. La deuxi\u00e8me proposition \u00e9manait de personnes plus jeunes et plus entreprenantes. Elles pr\u00e9voyaient elles-aussi de r\u00e9aliser des travaux, avec des modifications audacieuses.<\/p>\n\n\n\n<p>Le prix affich\u00e9 dans l\u2019offre \u00e9tait sup\u00e9rieur \u00e0 celui de Monsieur Frey et se rapprochait de celui qui avait \u00e9t\u00e9 indiqu\u00e9 dans l\u2019annonce. &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Que me restait-il \u00e0 faire&nbsp;? Suivant le code de d\u00e9ontologie de l\u2019USPI, je transmis les deux offres \u00e0 Monsieur JMS et \u00e0 sa s\u0153ur, les laissant libres de faire leur choix quant \u00e0 la proposition qui leur convenait le mieux.<\/p>\n\n\n\n<p>Et c\u2019est quelques jours plus tard qu\u2019ils m\u2019inform\u00e8rent vouloir vendre le bien \u00e0 Monsieur Frey, qui avait su amener des garanties significatives concernant le respect de l\u2019int\u00e9grit\u00e9 de cette maison et du patrimoine qu\u2019elle repr\u00e9sentait \u00e0 leurs yeux.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-une-experience-riche-en-emotion\">Une exp\u00e9rience riche en \u00e9motion&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Repenser \u00e0 cette vente me met toujours de bonne humeur&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Je me rappelle encore du restaurant o\u00f9 nous sommes all\u00e9s avec Monsieur JM et sa s\u0153ur pour c\u00e9l\u00e9brer cette vente, des remerciements pour le travail effectu\u00e9 et de la joie qui se lisait dans leurs yeux.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/orberenove-1594648232-1594648234-48524-1024x768.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-5228\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>J\u2019ai tiss\u00e9 des liens avec Monsieur Frey, qui me tient r\u00e9guli\u00e8rement au courant des travaux qu\u2019il r\u00e9alise et m\u2019a r\u00e9cemment fait parvenir quelques photos des r\u00e9novations int\u00e9rieures.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ce-que-je-retiens-de-cette-experience-au-niveau-professionnel-et-humain-se-resume-en-3-points\">Ce que je retiens de cette exp\u00e9rience<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Au niveau professionnel et humain, se r\u00e9sume en 3 points&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>avoir une estimation claire<\/strong>, objective et justifi\u00e9e d\u2019un bien immobilier est primordiale pour acqu\u00e9rir la confiance des vendeurs et des acheteurs, et pouvoir leur expliquer le processus d\u2019estimation sans ambig\u00fcit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li><strong>d\u00e9velopper une strat\u00e9gie marketing adapt\u00e9e<\/strong> permet d\u2019attirer \u00e0 soi les bons acheteurs, c\u2019est-\u00e0-dire les acheteurs qui comprennent la valeur d\u2019un bien et qui s\u2019inscrivent dans le respect des conditions expos\u00e9es par les vendeurs<\/li>\n\n\n\n<li><strong>travailler dans le respect des parties prenantes<\/strong>, tant du point de vue des vendeurs que des acheteurs, permet de tisser des liens de confiance afin que chacun y trouve son compte : vendeur, acheteur et courtier.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">\u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet esprit, si vous avez la moindre question, mettez-la en commentaire. <img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447.svg\"><br>J\u2019y r\u00e9pondrai avec plaisir !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Etude de cas \u2013 L\u2019estimation et la vente d\u2019une maison de maitre Vous ai-je d\u00e9j\u00e0 racont\u00e9 l\u2019histoire de cette superbe maison de ma\u00eetre situ\u00e9e \u00e0 Orbe&nbsp;? Je m\u2019en souviens comme si c\u2019\u00e9tait hier. C\u2019\u00e9tait en automne. J\u2019\u00e9tais \u00e0 mon bureau, en train de travailler sur un projet de valorisation de bien immobilier. Tout \u00e0 coup, mon t\u00e9l\u00e9phone sonne. Au bout du fil, Monsieur JMS. Il se pr\u00e9sente succinctement et m\u2019informe qu\u2019il souhaite faire estimer une maison de ma\u00eetre datant du 18\u00e8me si\u00e8cle. Sans plus attendre, il me dit qu\u2019il est d\u00e9j\u00e0 en possession d\u2019un extrait du registre foncier ainsi que d\u2019une police d\u2019assurance de l\u2019ECA. Ces quelques mots me fournissent un pr\u00e9cieux indice : notre homme conna\u00eet bien l\u2019immobilier. Nous convenons d\u2019un rendez-vous les jours qui suivent. Table des mati\u00e8res Une maison de ma\u00eetre superbe&nbsp; ! C\u2019est le jour J. Avant m\u00eame d\u2019entrer dans la b\u00e2tisse, je sais que je vais avoir la chance de d\u00e9couvrir un bien extraordinaire. Bien que la maison soit situ\u00e9e en plein centre-ville, je peux d\u00e9j\u00e0 apercevoir les grandes fen\u00eatres qui d\u00e9coupent la fa\u00e7ade Sud et me rendre compte de la position dominante de cette b\u00e2tisse. La porte s\u2019ouvre et\u2026 je ne suis pas d\u00e9\u00e7u&nbsp;! D\u00e8s mon entr\u00e9e dans la b\u00e2tisse, j\u2019aper\u00e7ois de larges fen\u00eatres en bois, des escaliers en pierres taill\u00e9es, une belle hauteur sous plafond et des parquets d\u2019\u00e9poques qui offrent \u00e0 cette maison de ma\u00eetre un cachet \u00e0 nul autre pareil. La luminosit\u00e9 est elle aussi exceptionnelle. Je suis sous le charme. \u00c9videmment, il y a quelques d\u00e9fauts dus au passage du temps. La chaudi\u00e8re n\u2019est plus en \u00e9tat et la production d\u2019eau chaude est assur\u00e9e par des boilers \u00e9lectriques au faible rendement. Les fen\u00eatres sont magnifiques, mais le fait qu\u2019elles soient en simple vitrage p\u00e9jore l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Il y aura donc quelques travaux \u00e0 pr\u00e9voir pour le futur propri\u00e9taire. &nbsp;&nbsp; Je sens l\u2019attachement que porte Monsieur JMS \u00e0 cette maison. Il m\u2019informe du d\u00e9c\u00e8s r\u00e9cent de sa m\u00e8re, qui habitait au premier \u00e9tage de la b\u00e2tisse. Et de la situation&nbsp;actuelle : sa s\u0153ur et lui souhaitent obtenir une estimation de la maison afin d\u2019envisager un rachat de part, ou une vente. Je prends notes de ces informations et effectue les mesures de la surface habitable comprenant des murs de galandage et des murs de refend. Nous convenons d\u2019un second rendez-vous quelques jours plus tard afin que je lui pr\u00e9sente l\u2019estimation. Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK Trois m\u00e9thodes pour une estimation au plus juste De retour au bureau, je partage ma d\u00e9couverte de cette maison d\u2019exception aupr\u00e8s de mon \u00e9quipe. Ce qui donne lieu \u00e0 des discussions enthousiastes. Je vois les yeux de mes collaborateurs qui s\u2019illuminent. Ce qui nous rappelle \u00e0 tous pourquoi nous faisons ce beau m\u00e9tier de courtier : la qualit\u00e9 des biens immobiliers. Je me plonge dans les calculs&nbsp;: parcelle d\u2019une surface de 297 m2, surface habitable de 394 m2, volume b\u00e2ti de 2\u2019354 m3\u2026 Tout cela est tr\u00e8s bien, c\u2019est la partie facile du travail. Mais comment estimer un bien immobilier de plus de 200 ans&nbsp;? Le mod\u00e8le standard d\u2019estimation ne peut pas fonctionner ici, car en appliquant une d\u00e9cote de 1% de v\u00e9tust\u00e9 par ann\u00e9e sur la valeur neuve du bien, j\u2019obtiendrais une valeur n\u00e9gative pour cette maison\u2026 Ce qui n\u2019a bien entendu aucun sens. Premi\u00e8re m\u00e9thode&nbsp;: je d\u00e9cide d\u2019effectuer une estimation de la maison \u00e0 partir de la valeur \u00e0 neuf de ce type de bien, \u00e0 laquelle je d\u00e9duis le montant estim\u00e9 des travaux pour la mettre aux normes actuelles. Ce qui m\u2019am\u00e8ne \u00e0 une valeur de CHF 1\u2019200\u2019000.- Pour affiner cette valeur, j\u2019utilise une deuxi\u00e8me m\u00e9thode, qui consiste \u00e0 estimer la valeur locative du bien et d\u2019y associer un taux de capitalisation de 6%. \u00c0 CHF 250.-\/an du m\u00e8tre carr\u00e9, nous obtenons un revenu locatif hypoth\u00e9tique de CHF 85\u2019000.- et une valeur de CHF 1\u2019400\u2019000.-, hors travaux \u00e0 effectuer. Une troisi\u00e8me m\u00e9thode renforce ces premi\u00e8res estimations. Il s\u2019agit de ce que l\u2019on appelle dans le m\u00e9tier la m\u00e9thode h\u00e9doniste, que je pr\u00e9f\u00e8re pour ma part appeler m\u00e9thode \u00e9conom\u00e9trique. Elle se fonde sur un logiciel utilis\u00e9 par les banques pour octroyer un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 des potentiels acheteurs. Apr\u00e8s analyse, il ressort que la valeur du bien selon cette m\u00e9thode est de CHF 1\u2019173\u2019000.- En recoupant les trois m\u00e9thodes, je d\u00e9cide de proposer \u00e0 Monsieur JMS et \u00e0 sa s\u0153ur un prix de vente de CHF 1\u2019250\u2019000.- La pr\u00e9sentation de l\u2019estimation : un moment crucial&nbsp; C\u2019est sans doute l\u2019un des moments les plus importants et stressant dans la vie d\u2019un agent immobilier&nbsp;: celui o\u00f9 l\u2019on pr\u00e9sente l\u2019estimation d\u2019un bien immobilier \u00e0 son client. Il arrive souvent que l\u2019on accorde plus de valeur \u00e0 un bien que l\u2019on poss\u00e8de. Ce biais cognitif est connu sous le nom d\u2019aversion \u00e0 la d\u00e9possession. Et il nous touche tous, quand bien m\u00eame en avons-nous conscience. Le travail du conseiller en immobilier est donc de pr\u00e9senter son estimation de fa\u00e7on objective et avec d\u00e9licatesse au client, pour ne pas le heurter avec un prix sorti du chapeau que rien ne justifie. Il est de mon devoir de bien expliquer les m\u00e9thodes que j\u2019utilise pour estimer un bien immobilier, afin que le client comprenne comment j\u2019arrive \u00e0 une estimation qui me semble \u00eatre au plus juste du prix du march\u00e9. Lorsque je rencontre Monsieur JMS et sa s\u0153ur, je leur explique succinctement les trois m\u00e9thodes de calcul sur lesquelles je me suis appuy\u00e9 pour r\u00e9aliser l\u2019estimation. Et je leur annonce que nous devrions afficher un prix de CHF 1\u2019250&nbsp;\u2018000.- Ils se regardent et esquissent \u00e0 un grand sourire, avant que l\u2019un d\u2019eux ne me dise : \u00ab&nbsp;C\u2019est exactement ce que nous pensions&nbsp;! Nous vous donnons carte blanche.&nbsp;\u00bb Nous signons dans la foul\u00e9e un mandat exclusif pour la mise en vente de la maison. &nbsp;&nbsp; La valorisation d\u2019un bien d\u2019exception Un point que je n\u2019ai pas encore abord\u00e9 \u2013 mais qui est important \u2013 est le souhait de Monsieur JMS et de sa s\u0153ur de trouver un acqu\u00e9reur qui saura respecter \u00ab&nbsp;l\u2019\u00e2me de la maison&nbsp;\u00bb. Le choix de vendre cette b\u00e2tisse repose sur le fait qu\u2019aucun des deux h\u00e9ritiers n\u2019a la possibilit\u00e9 de racheter la part de l\u2019autre. Ils souhaitent n\u00e9anmoins confier ce bien \u00e0 un acqu\u00e9reur qui saura embellir et respecter cette demeure, ce patrimoine immobilier. La premi\u00e8re \u00e9tape pour mettre un bien immobilier de cette facture sur le march\u00e9 est d\u2019avoir des photos de qualit\u00e9 qui traduisent avec coh\u00e9rence les espaces, ainsi que des plans qui aident \u00e0 comprendre les relations entre les diff\u00e9rentes pi\u00e8ces. Ce sont deux \u00e9l\u00e9ments primordiaux pour permettre aux potentiels acqu\u00e9reurs de se projeter dans le bien immobilier qu\u2019ils vont visiter. Pendant que mon associ\u00e9 prend des mesures afin de r\u00e9aliser les plans, je m\u2019adonne \u00e0 l\u2019une de mes passions&nbsp;: la photographie immobili\u00e8re. Mon mat\u00e9riel professionnel, les cours de photographie que j\u2019ai suivi et le logiciel High Dynamic Range que j\u2019utilise me permettent de r\u00e9aliser de sublimes clich\u00e9s des int\u00e9rieurs, sans exag\u00e9rations ni retouches artificielles. Partie des plans que nous avons r\u00e9alis\u00e9s pour la demeure :&nbsp; Je ne vais pas m\u2019\u00e9tendre sur la photographie immobili\u00e8re, mais il est important que les prises de vues refl\u00e8tent au plus juste ce que les visiteurs vont r\u00e9ellement voir. Nombreuses sont les personnes que j\u2019accompagne dans les visites qui me disent que les photos t\u00e9moignent avec justesse de biens que je leur pr\u00e9sente. Avoir des photos qui refl\u00e8tent au plus juste les espaces permet \u00e0 la fois de ne pas d\u00e9cevoir les visiteurs lors de leur venue et de n\u2019attirer que les personnes qui sont sensibles \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 des espaces. Un gain de temps pour tout le monde. Une mise sur le march\u00e9 clairement d\u00e9finie En recoupant les diff\u00e9rentes informations que nous avons vues jusqu\u2019ici, nous aurions pu r\u00e9diger une annonce qui n\u2019aurait pas manqu\u00e9 d\u2019attirer des investisseurs. Imaginez&nbsp;: un bien immobilier de quelque 340 m2, d\u2019un volume de plus de 2\u2019300 m3, en plein centre d\u2019Orbe\u2026 avec la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er 6 \u00e0 8 appartements\u2026 quelle aubaine&nbsp;! D\u2019autant plus que les derni\u00e8res r\u00e9visions de la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire (LAT) encouragent la densification des zones d\u00e9j\u00e0 construites. Une v\u00e9ritable opportunit\u00e9 pour les promoteurs immobiliers. Mais vous voyez le probl\u00e8me j\u2019imagine. Les propri\u00e9taires m\u2019avaient express\u00e9ment inform\u00e9 de leur souhait que l\u2019acqu\u00e9reur conserve l\u2019\u00e2me de la maison, ce qui n\u2019aurait bien entendu pas \u00e9t\u00e9 le cas pour un projet de transformation en plusieurs appartements. Il fallait donc avoir un positionnement clair lors de la mise en ligne de l\u2019annonce. Voici quelques \u00e9l\u00e9ments que nous avons mis en avant&nbsp;: Cette strat\u00e9gie a-t-elle \u00e9t\u00e9 payante&nbsp;? J\u2019ai rencontr\u00e9 et fait visiter la maison \u00e0 une quinzaine de personnes, toutes sensibles \u00e0 la beaut\u00e9 de cette b\u00e2tisse et de ses int\u00e9rieurs. Parmi elles se trouvait Monsieur Pierre Frey, historien de l\u2019art, professeur \u00e0 l\u2019EPFL et auteur de nombreux ouvrages sur l\u2019architecture. Un homme qui semblait sensible \u00e0 l\u2019histoire de cette b\u00e2tisse et qui me questionnait sur les m\u00e9thodes utilis\u00e9es pour r\u00e9aliser l\u2019estimation. &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; L\u2019heure de la vente&nbsp; Apr\u00e8s plusieurs semaines de mise en ligne de l\u2019annonce, il \u00e9tait temps de faire le point. J\u2019avais en tout et pour tout deux propositions s\u00e9rieuses. La premi\u00e8re \u00e9manait de Monsieur Pierre Frey. Son offre, dont le tarif \u00e9tait inf\u00e9rieur \u00e0 celui affich\u00e9 sur l\u2019annonce, comprenait un r\u00e9sum\u00e9 des travaux qu\u2019il comptait effectuer, des artisans qu\u2019il allait mandater et des techniques qui allaient \u00eatre utilis\u00e9es. Monsieur Frey se portait garant des travaux et indiquait m\u00eame que ces derniers seraient conduits sous son \u00e9gide. La deuxi\u00e8me proposition \u00e9manait de personnes plus jeunes et plus entreprenantes. Elles pr\u00e9voyaient elles-aussi de r\u00e9aliser des travaux, avec des modifications audacieuses. Le prix affich\u00e9 dans l\u2019offre \u00e9tait sup\u00e9rieur \u00e0 celui de Monsieur Frey et se rapprochait de celui qui avait \u00e9t\u00e9 indiqu\u00e9 dans l\u2019annonce. &nbsp; Que me restait-il \u00e0 faire&nbsp;? Suivant le code de d\u00e9ontologie de l\u2019USPI, je transmis les deux offres \u00e0 Monsieur JMS et \u00e0 sa s\u0153ur, les laissant libres de faire leur choix quant \u00e0 la proposition qui leur convenait le mieux. Et c\u2019est quelques jours plus tard qu\u2019ils m\u2019inform\u00e8rent vouloir vendre le bien \u00e0 Monsieur Frey, qui avait su amener des garanties significatives concernant le respect de l\u2019int\u00e9grit\u00e9 de cette maison et du patrimoine qu\u2019elle repr\u00e9sentait \u00e0 leurs yeux.&nbsp; Une exp\u00e9rience riche en \u00e9motion&nbsp; Repenser \u00e0 cette vente me met toujours de bonne humeur&nbsp;! Je me rappelle encore du restaurant o\u00f9 nous sommes all\u00e9s avec Monsieur JM et sa s\u0153ur pour c\u00e9l\u00e9brer cette vente, des remerciements pour le travail effectu\u00e9 et de la joie qui se lisait dans leurs yeux. J\u2019ai tiss\u00e9 des liens avec Monsieur Frey, qui me tient r\u00e9guli\u00e8rement au courant des travaux qu\u2019il r\u00e9alise et m\u2019a r\u00e9cemment fait parvenir quelques photos des r\u00e9novations int\u00e9rieures. Ce que je retiens de cette exp\u00e9rience Au niveau professionnel et humain, se r\u00e9sume en 3 points&nbsp;: Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 \u201cVendre mon bien immobilier\u201d, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble. Dans cet esprit, si vous avez la moindre question, mettez-la en commentaire. 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