{"id":323,"date":"2023-05-26T14:43:15","date_gmt":"2023-05-26T14:43:15","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=323"},"modified":"2023-05-26T14:43:15","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:15","slug":"peut-on-faire-confiance-aux-outils-destimation-immobiliere-en-ligne","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/peut-on-faire-confiance-aux-outils-destimation-immobiliere-en-ligne\/","title":{"rendered":"Peut-on faire confiance aux outils d\u2019estimation immobili\u00e8re en ligne ?"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Peut-on faire confiance aux outils d\u2019estimation immobili\u00e8re en ligne ?<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/estimation\/\">Estimation<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>15 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illustration_Article-36.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4500\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>De plus en plus de sites Internet proposent des estimations gratuites de la valeur de votre bien immobilier en ligne. Le principe est simple, vous voyez une pub \u2013 que ce soit sur Facebook, Instagram, LinkedIn ou le 20 minutes \u2013 ou vous effectuez une recherche avec Google.<\/p>\n\n\n\n<p>Votre curiosit\u00e9 est titill\u00e9e et vous remplissez le formulaire afin d\u2019obtenir en quelques clics la r\u00e9ponse \u00e0 la question :<br><strong>\u00ab Combien vaut mon bien immobilier ? \u00bb.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cette grande facilit\u00e9 apparente est bien r\u00e9elle, les calculateurs de la valeur de biens immobiliers sur Internet tiennent leur promesse d\u2019une r\u00e9ponse en quelques minutes.<\/p>\n\n\n\n<p>Maintenant, la question qui se pose est de savoir si ce type d\u2019estimation immobili\u00e8re est vraiment fiable.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-comment-se-deroule-une-estimation-en-ligne\">Comment se d\u00e9roule une estimation en ligne&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-quelles-sont-les-plus-grandes-sources-d-erreur-observees-avec-les-estimateurs-en-ligne\">Quelles sont les plus grandes sources d\u2019erreur observ\u00e9es avec les estimateurs en ligne ?<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-surface-nette-habitable\">Surface nette habitable<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-surface-habitable\">Surface habitable<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-surface-brute-habitable\">Surface brute habitable<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-comment-calculer-la-surface-de-mon-bien\">Comment calculer la surface de mon bien&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-comment-les-estimateurs-professionnels-realisent-ils-leurs-estimations\">Comment les estimateurs professionnels r\u00e9alisent-ils leurs estimations&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-comparatif-des-resultats-entre-le-calculateur-en-ligne-de-realadvisor-et-la-methode-d-immo-4g\">Comparatif des r\u00e9sultats entre le calculateur en ligne de RealAdvisor et la m\u00e9thode d\u2019Immo 4G<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-comparaison-de-resultats-entre-estimation-en-ligne-gratuite-et-methode-traditionnelle-pour-des-appartements\">Comparaison de r\u00e9sultats entre estimation en ligne gratuite et m\u00e9thode traditionnelle, pour des appartements<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-sur-quoi-se-basent-les-estimateurs-en-ligne\">Sur quoi se basent les estimateurs en ligne<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-sur-quoi-se-basent-les-courtiers-en-immobilier-pour-realiser-une-estimation\">Sur quoi se basent les courtiers en immobilier pour r\u00e9aliser une estimation&nbsp;?<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-les-prix-des-terrains\">Les prix des terrains<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-les-prix-des-constructions-neuves\">Les prix des constructions neuves<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-les-amenagements-exterieurs\">Les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-la-vetuste\">La v\u00e9tust\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-les-frais-annexes\">Les frais annexes<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-le-bon-sens\">Le bon sens<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-mon-avis-d-expert-local-en-courtage-immobilier-sur-les-estimations-de-realadvisor\">Mon avis d\u2019expert local en courtage immobilier sur les estimations de RealAdvisor<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/#h-ce-qu-il-faut-retenir-de-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Les outils gratuits d\u2019<\/strong><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>estimation immobili\u00e8re<\/strong><\/a> <strong>en ligne permettent de se faire une id\u00e9e approximative de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-de-marche\/\">valeur de march\u00e9<\/a> d\u2019un bien. Le nombre de crit\u00e8res pris en compte est limit\u00e9, et la fourchette de prix est large.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les estimateurs sur Internet fonctionnent correctement pour les biens immobiliers standards, mais leurs r\u00e9sultats ne sont pas fiables pour les biens atypiques. Il demeure n\u00e9cessaire d\u2019affiner l\u2019estimation gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019inspection du bien par un sp\u00e9cialiste en estimation.<\/strong>&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons r\u00e9alis\u00e9 pour vous une \u00e9tude comparative des r\u00e9sultats du calculateur gratuit <a href=\"https:\/\/realadvisor.ch\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RealAdvisor<\/a> (qui utilise un syst\u00e8me d\u2019estimation en ligne traditionnel) avec le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/prix-de-vente\/\">prix de vente<\/a> effectif chez le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/notaire\/\">notaire<\/a>, pour diff\u00e9rentes sortes d\u2019objets immobiliers du canton de Vaud.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette analyse vous donnera les \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9ponse n\u00e9cessaires afin de pouvoir juger par vous-m\u00eame de la fiabilit\u00e9 des estimations de biens immobiliers gratuites sur Internet, selon les circonstances.<\/p>\n\n\n\n<p><img decoding=\"async\" alt=\"\u26a0\ufe0f\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/26a0.svg\"> <em>Cet article n\u2019est pas un article sponsoris\u00e9. Nous avons en effet une relation de partenariat avec RealAdvisor car nous avons confiance en leur \u00e9valuation. Les informations et conseils pr\u00e9sents ici s\u2019appliquent \u00e0 tout autres syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation en ligne.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-se-deroule-une-estimation-en-ligne\">Comment se d\u00e9roule une estimation en ligne&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-de%CC%81cran-2021-03-16-a%CC%80-16.25.30.png\" alt=\"Proc\u00e9dure d'estimation en ligne avec RealAdvisor \"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Il suffit de suivre le guide. Vous remplissez les informations demand\u00e9es, et <a href=\"https:\/\/realadvisor.ch\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RealAdvisor<\/a> vous sort une fourchette de valeurs dans un rapport d\u2019estimation. C\u2019est simple et presque ludique.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Processus-estimation-en-ligne-2.png\" alt=\"Processus estimation en ligne 2\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quelles-sont-les-plus-grandes-sources-d-erreur-observees-avec-les-estimateurs-en-ligne\">Quelles sont les plus grandes sources d\u2019erreur observ\u00e9es avec les estimateurs en ligne ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Nous travaillons en partenariat avec RealAdvisor.<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci nous donne l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019\u00eatre en contact avec de tr\u00e8s nombreux propri\u00e9taires qui ont utilis\u00e9 cet outil pour calculer le prix de leur maison ou appartement sur Internet.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La source principale d\u2019erreur que nous observons se situe au niveau du calcul de la surface habitable qui est introduite dans l\u2019estimateur en ligne.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le probl\u00e8me est qu\u2019il existe une multitude de notions de surface dans le b\u00e2timent.<\/strong> Ce n\u2019est vraiment pas \u00e9vident de s\u2019y retrouver, car les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes de calcul des surfaces ne sont pas totalement harmonis\u00e9es entre elles.<\/p>\n\n\n\n<p>Sur base de tr\u00e8s nombreuses recherches, nous avons d\u00e9termin\u00e9 que la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-nette-habitable\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><strong>surface <em>nette <\/em>habitable <\/strong><\/a>peut \u00eatre d\u00e9finie ainsi&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>Il s\u2019agit de la surface \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de chaque mur de chaque pi\u00e8ce propre \u00e0 l\u2019habitation. Seules les pi\u00e8ces chauff\u00e9es mesurant 10&nbsp;m\u00b2 au moins, disposant d\u2019une ou plusieurs fen\u00eatres, et \u00e9tant au-dessus du niveau du sol \u2013 et dont la surface vitr\u00e9e est d\u2019au moins un dixi\u00e8me de la surface de la pi\u00e8ce \u2013 comptent comme pi\u00e8ces et comme surfaces habitables. Les annexes aux pi\u00e8ces habitables, telles que le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/dressing\/\">dressing<\/a> ou le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/cellier\/\">cellier<\/a>, comptent \u00e9galement dans cette surface.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Les surfaces peuvent \u00eatre mesur\u00e9es sur place ou \u00e0 partir de plans \u00e0 l\u2019\u00e9chelle.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans <strong>le canton de Vaud<\/strong>, les mezzanines et les <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/combles\/\">combles<\/a> sont consid\u00e9r\u00e9s comme habitables \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.3&nbsp;m\u00e8tre, pour autant qu\u2019au moins la moiti\u00e9 de leur surface ait un plafond \u00e0 2.4 m\u00e8tres.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-surface-nette-habitable\">Surface <em>nette<\/em> habitable&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>La <strong>surface <em>nette <\/em>habitable<\/strong> est la surface qui est r\u00e9ellement disponible. On peut \u00e9galement parler de \u00ab&nbsp;surface balayable&nbsp;\u00bb. Il s\u2019agit donc des mesures de murs int\u00e9rieurs \u00e0 murs int\u00e9rieurs, sans l\u2019\u00e9paisseur des parois de s\u00e9paration.<\/p>\n\n\n\n<p>Les armoires encastr\u00e9es, le bloc de cuisine, le foyer de la chemin\u00e9e et la cage d\u2019escalier comptent dans cette surface. Si vous deviez couvrir chaque centim\u00e8tre carr\u00e9 de la surface des pi\u00e8ces habitables de votre maison ou de votre appartement avec un rev\u00eatement de sol, la surface de rev\u00eatement n\u00e9cessaire serait \u00e9quivalente \u00e0 la surface nette habitable.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-surface-habitable\">Surface <strong>habitable<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Mais la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-habitable\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">surface habitable<\/a> (il y a juste le \u00ab&nbsp;nette&nbsp;\u00bb qui dispara\u00eet), elle, est d\u00e9finie comme suit selon le mode standard de calcul des surfaces recommand\u00e9 par l\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/uspi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">USPI<\/a>)&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>La surface habitable est la surface mesur\u00e9e \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des murs ext\u00e9rieurs de l\u2019habitation. Cette surface inclut donc la surface de construction int\u00e9rieure (l\u2019\u00e9paisseur des murs internes).<\/p>\n\n\n\n<p>La surface habitable est habituellement sup\u00e9rieure de 5% \u00e0 la surface <em>nette <\/em>habitable.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-surface-brute-habitable\">Surface brute habitable<\/h3>\n\n\n\n<p>Malheureusement, dans certains cantons, on parle encore d\u2019un autre type de surface : la <strong>surface <em>brute <\/em>habitable<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Celle-ci inclut l\u2019\u00e9paisseur des murs ext\u00e9rieurs. Les mesures se prennent alors de murs ext\u00e9rieurs \u00e0 murs ext\u00e9rieurs. <strong>C\u2019est un vrai casse-t\u00eate<\/strong>. Et les mod\u00e8les d\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/estimation-hedoniste\/\">estimation h\u00e9doniste<\/a> sont confront\u00e9s \u00e0 ce probl\u00e8me de d\u00e9finition.&nbsp; Voici un exemple de variation de surface selon la d\u00e9finition utilis\u00e9e&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>Surface <em>nette <\/em>habitable<\/td><td>100&nbsp;m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Surface habitable<\/td><td>105&nbsp;m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Surface <em>brute <\/em>habitable<\/td><td>130&nbsp;m\u00b2<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Et ceci sans parler de la surface PPE qui est major\u00e9e de la surface de construction des murs non porteurs, et pond\u00e9r\u00e9e par la moiti\u00e9 de la surface des balcons et le tiers de la surface des terrasses&nbsp;!&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Voici l\u2019exemple d\u2019un propri\u00e9taire de la r\u00e9gion de Lausanne qui utilisait de mauvaises informations de surfaces&nbsp;: Monsieur&nbsp;X a fait une estimation en ligne et m\u2019appelle pour v\u00e9rifier les r\u00e9sultats.<\/p>\n\n\n\n<p>Il a introduit le chiffre de 220 m\u00b2 de surface habitable.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai demand\u00e9 \u00e0 ce propri\u00e9taire tout \u00e0 fait bien intentionn\u00e9, o\u00f9 il avait obtenu les chiffres des surfaces.<\/p>\n\n\n\n<p>Les chiffres provenaient de la police d\u2019assurance de l\u2019\u00c9tablissement cantonal d\u2019assurance (<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/eca\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ECA<\/a>), dont voici un extrait :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/NSHGP8nneVLWe5Qwr3fpeNfuCjivAaV22eeDlJ2dH7WOO6eV2F6_Q26N_UKPKY6QQgKzrdKLQN6pvJFmr69zrzaYoBO60uN7eoL932sdfI6fjZfo6lWV0kG-fLh-zLuoXPY3Xw5n.png\" alt=\"\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Le rez de 125 m\u00b2 plus le premier de 93 m\u00b2 donnent une surface totale de 218&nbsp;m\u00b2 arrondis \u00e0 220&nbsp;m\u00b2. J\u2019ai alors sorti mon t\u00e9l\u00e9m\u00e8tre laser pour prendre les mesures de chaque pi\u00e8ce, et voici les r\u00e9sultats&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Surfaces habitables<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Rez<\/strong><\/td><td>m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>S\u00e9jour<\/strong><\/td><td>44.36<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre<\/strong><\/td><td>9.00<\/td><\/tr><tr><td><strong>Cuisine<\/strong><\/td><td>14.14<\/td><\/tr><tr><td><strong>Studio<\/strong><\/td><td>21.95<\/td><\/tr><tr><td><strong>W.-C.<\/strong><\/td><td>2.96<\/td><\/tr><tr><td><strong>1er<\/strong><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 1<\/strong><\/td><td>12.95&nbsp;<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 2<\/strong><\/td><td>11.84&nbsp;<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 3<\/strong><\/td><td>12.24<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 4<\/strong><\/td><td>12.95<\/td><\/tr><tr><td><strong>W.-C.\/Douche<\/strong><\/td><td>5.10<\/td><\/tr><tr><td><strong>Salle de bains parentale<\/strong><\/td><td>7.00<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total habitable<\/strong><\/td><td>154.49<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Nous pouvons donc constater une diff\u00e9rence de plus de 70 m\u00b2 entre la surface calcul\u00e9e par l\u2019ECA, et la surface <em>nette<\/em> habitable mesur\u00e9e par un expert en estimation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Explication<\/strong>&nbsp;: l\u2019\u00c9tablissement cantonal d\u2019assurance mesure l\u2019objet \u00e0 assurer pour en calculer le volume. Il s\u2019agit d\u2019une norme en Suisse : les co\u00fbts de construction sont toujours calcul\u00e9s en fonction du volume.<\/p>\n\n\n\n<p>Les surfaces mesur\u00e9es par l\u2019ECA, et visibles sur le court extrait ci-dessus, sont par cons\u00e9quent les surfaces des planchers mesur\u00e9es de murs ext\u00e9rieurs \u00e0 murs ext\u00e9rieurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Elles n\u2019ont pas pour but de calculer la surface r\u00e9ellement habitable, mais simplement le volume de la construction. Ces surfaces sont approximativement 30% plus grandes que la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/H3N8m_5xhHGJB5Qd6Cb7l0cLc6GqypCzoO18wH1tb9dFRh0KqdC0YB6bdqV21-YP3ZpJJrVvtKqDKCbmweBgObrUD_krDYrSzT-2ivQnNZUubt50lFOcA0BP2WJcOozwr81vKrAj.png\" alt=\"\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, la <strong>surface de plancher<\/strong> du rez et du 1er \u00e9tage est de 218 m\u00b2, tandis que la <strong>surface habitable<\/strong> mesur\u00e9e de murs int\u00e9rieurs \u00e0 murs int\u00e9rieurs est de 155 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n<p>Inutile de vous pr\u00e9ciser que le montant calcul\u00e9 par l\u2019estimateur en ligne \u00e9tait faux, puisque l\u2019information \u00e9tait elle-m\u00eame erron\u00e9e au niveau du calcul de la surface.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-calculer-la-surface-de-mon-bien\">Comment calculer la surface de mon bien&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Sur base des d\u00e9finitions qui pr\u00e9c\u00e8dent, si votre appartement ou maison est de forme carr\u00e9e ou rectangulaire, mesurez la longueur et la largeur de murs int\u00e9rieurs \u00e0 murs int\u00e9rieurs. Soustrayez 5% de la somme obtenue, et vous aurez une mesure assez juste de la surface nette habitable de votre bien.<\/li>\n\n\n\n<li>Si votre maison ou appartement poss\u00e8de des formes g\u00e9om\u00e9triques plus compliqu\u00e9es, mesurez la surface de chaque pi\u00e8ce habitable et additionnez le tout, comme vous l\u2019avez vu dans l\u2019exemple pr\u00e9c\u00e9dent.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-les-estimateurs-professionnels-realisent-ils-leurs-estimations\">Comment les estimateurs professionnels r\u00e9alisent-ils leurs estimations&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<p>Les estimations immobili\u00e8res diff\u00e8rent l\u00e9g\u00e8rement, selon qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une maison ou d\u2019un appartement. Pour ce qui est des villas, un estimateur professionnel n\u2019utilise pas la surface habitable pour ses calculs.<\/p>\n\n\n\n<p>Les informations auxquelles les estimateurs professionnels se fient pour r\u00e9aliser une estimation fiable sont&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la surface de la parcelle qu\u2019elle appara\u00eet au <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/registre-foncier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Registre foncier<\/a>,<\/li>\n\n\n\n<li>le volume construit tel que calcul\u00e9 par l\u2019ECA,<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019ann\u00e9e de construction,<\/li>\n\n\n\n<li>la d\u00e9pr\u00e9ciation due aux effets du temps (<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vetuste\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">v\u00e9tust\u00e9<\/a>),<\/li>\n\n\n\n<li>les r\u00e9novations entreprises,<\/li>\n\n\n\n<li>les travaux \u00e0 <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/plus-values\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">plus-value<\/a>,<\/li>\n\n\n\n<li>les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs et les frais annexes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Alors que pour des appartements, les \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9pond\u00e9rants seront : la surface PPE, l\u2019ann\u00e9e de construction, l\u2019entretien de l\u2019immeuble et la qualit\u00e9 des finitions.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comparatif-des-resultats-entre-le-calculateur-en-ligne-de-realadvisor-et-la-methode-d-immo-4g\">Comparatif des r\u00e9sultats entre le calculateur en ligne de RealAdvisor et la m\u00e9thode d\u2019Immo 4G<\/h2>\n\n\n\n<p>Voici un rapport d\u2019estimation r\u00e9alis\u00e9 par un logiciel d\u2019estimation immobili\u00e8re h\u00e9doniste sur Internet, compar\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation r\u00e9alis\u00e9e selon la m\u00e9thode de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-venale\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">valeur v\u00e9nale<\/a> pr\u00e9conis\u00e9e par l\u2019USPI.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019une <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/villa-de-constructeur\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">villa de constructeur<\/a> avec des finitions standards et des am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs habituels pour ce type de maison.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illu-1-page-2.png\" alt=\"Illu 1 page 2\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Et voici le m\u00eame bien estim\u00e9 selon la m\u00e9thode traditionnelle&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Estimation valeur v\u00e9nale<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><\/td><td><strong>m\u00b2\/m<sup>3<\/sup><\/strong><\/td><td><strong>Prix unitaire<\/strong><\/td><td><strong>Valeur<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Terrain<\/strong>Parcelle n\u00b0 xxx<\/td><td>1\u2019116&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;900<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019004\u2019400<\/td><\/tr><tr><td><strong>Construction<\/strong><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-a-neuf\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Valeur \u00e0 neuf<\/a> de la construction<\/td><td>970&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;775<\/td><td>CHF&nbsp;751\u2019750<\/td><\/tr><tr><td><strong>V\u00e9tust\u00e9<\/strong>Sur 15&nbsp;ans (\u20131%\/an)<\/td><td>\u201315%&nbsp; valeur \u00e0 neuf<\/td><td><\/td><td>\u2013&nbsp;CHF&nbsp;112\u2019763<\/td><\/tr><tr><td><strong>Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/strong>Terrasse, gazon, v\u00e9g\u00e9tation, haie, place goudronn\u00e9e, murs, rampe d\u2019acc\u00e8s, etc.<\/td><td>990&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;200<\/td><td>CHF&nbsp;198\u2019000<\/td><\/tr><tr><td><strong>Frais annexes<\/strong>7% de la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-nette-de-la-construction\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">valeur nette de la construction<\/a> (permis, taxes, <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/raccordement\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">raccordements<\/a>\u2026)<\/td><td>7%<\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;44\u2019729<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total valeur v\u00e9nale<\/strong><\/td><td><\/td><td><\/td><td><strong>CHF 1\u2019886\u2019117<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Vous trouverez ci-dessous une autre analyse comparative entre une estimation r\u00e9alis\u00e9e en ligne et une estimation gratuite de la valeur v\u00e9nale par un expert. Dans cet exemple, apr\u00e8s la phase d\u2019estimation, j\u2019ai mis le bien en vente et j\u2019ai r\u00e9ussi la vente.<\/p>\n\n\n\n<p>La comparaison est donc bien possible entre la valeur estim\u00e9e en ligne, la valeur v\u00e9nale calcul\u00e9e selon la m\u00e9thode traditionnelle, et le prix de vente inscrit sur l\u2019acte notari\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019une grande villa situ\u00e9e dans la r\u00e9gion de Morges, avec des finitions un peu au-dessus de la moyenne.<\/p>\n\n\n\n<p>Les surfaces, volumes et nombre de pi\u00e8ces sont \u00e9galement sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne. Ici, j\u2019ai remarqu\u00e9 que l\u2019estimateur en ligne \u00e9tait moins fiable, et que les r\u00e9sultats obtenus par ce calculateur h\u00e9doniste \u00e9taient en dessous de la vraie valeur de march\u00e9 \u2013 en tenant compte des caract\u00e9ristiques propres \u00e0 cet objet.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici le rapport d\u2019estimation de RealAdvisor :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/illu-2_.png\" alt=\"illu 2_\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>&nbsp;<\/strong> <strong>Et voici mon estimation de la valeur de march\u00e9 de cette villa, calcul\u00e9e selon ma m\u00e9thode habituelle&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Estimation valeur v\u00e9nale<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><\/td><td><strong>m\u00b2\/m\u00b3<\/strong><\/td><td><strong>Prix unitaire<\/strong><\/td><td><strong>Valeur<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Terrain<\/strong>Parcelle n\u00b0 xxx<\/td><td>1\u2019100&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;500<\/td><td>CHF&nbsp;550\u2019000<\/td><\/tr><tr><td><strong>Construction<\/strong>Valeur \u00e0 neuf de la construction<\/td><td>1\u2019180&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;825<\/td><td>CHF&nbsp;973\u2019500<\/td><\/tr><tr><td><strong>V\u00e9tust\u00e9<\/strong>Sur 15&nbsp;ans (\u20130,75%\/an)*<\/td><td>\u201310% de la valeur \u00e0 neuf<\/td><td><\/td><td>\u2013&nbsp;CHF&nbsp;97\u2019350<\/td><\/tr><tr><td><strong>Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/strong>Terrasse, gazon, v\u00e9g\u00e9tation, haie, place goudronn\u00e9e, mur, etc.<\/td><td>962&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;80<\/td><td>CHF&nbsp;76\u2019960<\/td><\/tr><tr><td><strong>Frais annexes<\/strong>6% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements\u2026)<\/td><td>6%<\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;52\u2019569<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total valeur v\u00e9nale<\/strong><\/td><td><\/td><td><\/td><td><strong>CHF&nbsp;1\u2019555\u2019679<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>*<em>Habituellement, un montant de 1% est d\u00e9duit par ann\u00e9e de v\u00e9tust\u00e9, mais puisque le bien en question avait fait l\u2019objet de bonnes r\u00e9novations, ce pour cent a \u00e9t\u00e9 ramen\u00e9 \u00e0 0,75.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Lors d\u2019une estimation, il faut toujours garder \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019un prix n\u2019a de valeur que si le bien trouve un acqu\u00e9reur. Dans ce cas, ayant vendu la maison pour le compte du propri\u00e9taire, j\u2019en connais le prix de vente. Voici un extrait de l\u2019acte authentique sign\u00e9 devant notaire&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/uICRLN8hFT_Zo21RABVf1GyFEYztrgUMh9P53bTBCr7URNVnd2PH5qA5jN-LZsBhObHCMHh31_9O7ESauXZV4ivETiEoTJll2b_hza_xbpCCvSiUx0iogXHpAh6LfgfiPzkDKlz5.png\" alt=\"\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comparaison-de-resultats-entre-estimation-en-ligne-gratuite-et-methode-traditionnelle-pour-des-appartements\">Comparaison de r\u00e9sultats entre estimation en ligne gratuite et m\u00e9thode traditionnelle, pour des appartements&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>Voici une comparaison entre le r\u00e9sultat du calcul effectu\u00e9 par RealAdvisor sur Internet et une estimation traditionnelle r\u00e9alis\u00e9e apr\u00e8s inspection du bien.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/illu-3.png\" alt=\"illu 3\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Et voil\u00e0 un extrait de mon rapport d\u2019estimation. Les principaux crit\u00e8res que j\u2019ai pris en compte afin d\u2019estimer la valeur de votre appartement sont les suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la surface habitable<\/li>\n\n\n\n<li>le nombre de pi\u00e8ces<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019orientation<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019ensoleillement et la luminosit\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>la vue<\/li>\n\n\n\n<li>le nombre de salles de bains\/douches<\/li>\n\n\n\n<li>la qualit\u00e9 des finitions<\/li>\n\n\n\n<li>le type de construction<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019ann\u00e9e de construction<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019ann\u00e9e de la derni\u00e8re r\u00e9novation<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral du b\u00e2timent<\/li>\n\n\n\n<li>le nombre d\u2019\u00e9tages<\/li>\n\n\n\n<li>le nombre d\u2019appartements dans l\u2019immeuble<\/li>\n\n\n\n<li>la position de votre appartement par rapport aux autres<\/li>\n\n\n\n<li>la pr\u00e9sence d\u2019un ascenseur<\/li>\n\n\n\n<li>le type de chauffage&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li>les performances \u00e9nerg\u00e9tiques<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019\u00e9tat des installations techniques<\/li>\n\n\n\n<li>les places de parc et\/ou garage couvert<\/li>\n\n\n\n<li>la situation dans la commune<\/li>\n\n\n\n<li>les services de proximit\u00e9 et leur distance<\/li>\n\n\n\n<li>les nuisances \u00e9ventuelles<\/li>\n\n\n\n<li>toute autre information pertinente, cette liste n\u2019\u00e9tant pas exhaustive.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Sur base de ces informations et calculs, je vous propose d\u2019afficher le prix de vente de&nbsp;: <strong>CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000.\u2013&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Voici un autre exemple d\u2019estimation en ligne pour un appartement, toujours avec le calculateur h\u00e9doniste de RealAdvisor.<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re estimation r\u00e9alis\u00e9e par le propri\u00e9taire comportait des inexactitudes au niveau des diff\u00e9rentes surfaces.<\/p>\n\n\n\n<p>Le propri\u00e9taire avait introduit la surface PPE en tant que surface habitable, ce qui a provoqu\u00e9 une diff\u00e9rence de valeur de CHF&nbsp;100\u2019000.\u2013. Voici le rapport d\u2019estimation en utilisant les bonnes surfaces&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/illu-4_.png\" alt=\"illu 4_\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Dans ce cas bien pr\u00e9cis, j\u2019ai accept\u00e9 d\u2019afficher le prix de CHF&nbsp;1\u2019200\u2019000.\u2013 sur les diff\u00e9rentes annonces. Un certain nombre d\u2019offres ont \u00e9t\u00e9 formul\u00e9es, et la meilleure a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e. Voici un extrait de l\u2019acte de vente&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/ydVpjXHa4jlkd81XQahx3-pEfNXXICdDXgxIqmmPOxRMa18XkWowv39IbvqAyZYEVWgxiSLwJrsK8XXabZCJsD5_hkmY66jr1XZKnGKKgV4iXIGw34dfb-22Kt1_9XxzRNCtVCR4.png\" alt=\"\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Vous trouverez ci-dessous un tableau reprenant plusieurs estimations r\u00e9alis\u00e9es en ligne, mettant en relief les valeurs obtenues par diff\u00e9rentes m\u00e9thodes d\u2019estimation, ainsi que le prix de vente effectif pour chaque bien :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Type de bien<\/strong><\/td><td><strong>R\u00e9gion<\/strong><\/td><td><strong>Valeur estimateur h\u00e9doniste en ligne.<\/strong> <strong>(Fourchette de \u2026 \u00e0 \u2026)<\/strong><\/td><td><strong>Valeur estimation traditionnelle<\/strong> <strong>(valeur v\u00e9nale)<\/strong><\/td><td><strong>Prix de vente effectif<\/strong><\/td><td><strong>Indice de confiance de l\u2019estimation en ligne (1)<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Villa standard<\/strong><\/td><td>Lausanne<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019744\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019928\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019886\u2019000<\/td><td>Pas encore connu<\/td><td>&nbsp;<\/td><\/tr><tr><td><strong>Villa un peu atypique<\/strong><\/td><td>Morges<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019303\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019440\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019556\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019550\u2019000<\/td><td>Mauvaise<\/td><\/tr><tr><td><strong>Appartement standard<\/strong><\/td><td>Lausanne<\/td><td>CHF&nbsp;997\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019102\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000<\/td><td>Pas encore connu<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Appartement standard<\/strong><\/td><td>Lausanne<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019001\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019107\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019075\u2019000<\/td><td>Bonne<\/td><\/tr><tr><td><strong>Villa standard<\/strong><\/td><td>Morges<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019502\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019660\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019602\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019575\u2019000<\/td><td>Bonne<\/td><\/tr><tr><td><strong>Petite maison atypique \u00e0 r\u00e9nover<\/strong><\/td><td>Lausanne<\/td><td>CHF&nbsp;943\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019043\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;875\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;890\u2019000<\/td><td>Mauvaise<\/td><\/tr><tr><td><strong>Villa individuelle \u00e0 r\u00e9nover<\/strong><\/td><td>Morges<\/td><td>CHF&nbsp;824\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;910\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;875\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;900\u2019000<\/td><td>Bonne<\/td><\/tr><tr><td><strong>Villa individuelle<\/strong><\/td><td>Nord-Vaudois<\/td><td>CHF&nbsp;701\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;775\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;875\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;875\u2019000<\/td><td>Mauvaise<\/td><\/tr><tr><td><strong>Appartement duplex<\/strong><\/td><td>Morges<\/td><td>CHF&nbsp;930\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019028\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000<\/td><td>Bonne<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><em>(1) L\u2019estimation en ligne est consid\u00e9r\u00e9e comme digne de confiance si le prix de vente effectif se situe dans la fourchette donn\u00e9e par le logiciel d\u2019estimation h\u00e9doniste.&nbsp;<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><br>Sur les sept transactions pour lesquelles le prix de vente est connu (acte notari\u00e9), quatre ont \u00e9t\u00e9 conclues \u00e0 un prix qui se situe \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la fourchette, et trois se situent en dehors de la fourchette.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut \u00e9galement noter que dans deux des trois cas o\u00f9 la valeur de l\u2019estimateur varie fortement avec le prix de vente final, il s\u2019agissait de biens atypiques.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les estimateurs en ligne sont donc une aide v\u00e9ritable lorsqu\u2019on cherche \u00e0 obtenir un ordre d\u2019id\u00e9e approximatif de la valeur de march\u00e9 d\u2019un bien immobilier standard tels qu\u2019une villa de constructeur ou un appartement traditionnel.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les biens atypiques, qui repr\u00e9sentent tout de m\u00eame une grande partie des biens immobiliers de Suisse, les logiciels d\u2019estimation en ligne ne disposent pas de suffisamment d\u2019\u00e9l\u00e9ments de comparaison, et les r\u00e9sultats sont moins fiables. Notre partenaire RealAdvisor ne cache absolument pas cette faille, de m\u00eame qu\u2019il ne pr\u00e9tend jamais que la valeur d\u00e9termin\u00e9e par leur calculateur est juste et sans appel.<\/p>\n\n\n\n<p>Au contraire, chaque rapport d\u2019estimation est accompagn\u00e9 de la mise en garde suivante, clairement visible&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Indication-Real-advisor.png\" alt=\"Indication Real advisor \"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Dans tous les cas, l\u2019intervention d\u2019un professionnel form\u00e9 aux techniques d\u2019estimation, et connaissant tr\u00e8s bien votre r\u00e9gion, est absolument n\u00e9cessaire afin de d\u00e9terminer correctement (ou, dans certains cas, de valider) bon prix de vente \u00e0 afficher.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-sur-quoi-se-basent-les-estimateurs-en-ligne\">Sur quoi se basent les estimateurs en ligne&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>En Suisse, il existe plusieurs mod\u00e8les d\u2019estimation h\u00e9doniste sur base desquels des estimations en ligne sont propos\u00e9es. Les trois principales entreprises qui vendent ces services sont W\u00fcest Partner, IAZI\/CIFI et Price Hubble. Il s\u2019agit d\u2019entreprises qui vendent des informations aux professionnels de l\u2019immobilier et aux entreprises connexes telles que les banques.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019une banque r\u00e9alise l\u2019estimation d\u2019un bien, elle utilise l\u2019une de ces trois entreprises et son mod\u00e8le d\u2019estimation h\u00e9doniste. Elle doit faire cela afin de pouvoir valider le prix d\u2019achat du bien et donc le montant de l\u2019hypoth\u00e8que.<\/p>\n\n\n\n<p>Les logiciels de ces entreprises sont des mod\u00e8les statistiques h\u00e9donistes qui d\u00e9composent chaque partie d\u2019un bien immobilier et lui attribuent une valeur sur base du montant connu de transactions pass\u00e9es.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les prix de vente ne sont connus que des notaires, des courtiers et des banques qui financent l\u2019achat. Les banques partagent leurs informations en utilisant un ou plusieurs mod\u00e8les d\u2019estimation h\u00e9doniste.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces bases de donn\u00e9es sont \u00e0 leur tour utilis\u00e9es afin de proposer des estimations en ligne.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Donc, en Suisse, vous pouvez trouver 25 propositions d\u2019estimations en ligne, mais elles sont toutes bas\u00e9es sur l\u2019une des trois entreprises cit\u00e9es. Les r\u00e9sultats seront donc les m\u00eames, \u00e0 peu de chose pr\u00e8s, selon les crit\u00e8res pris en compte ou d\u2019autres facteurs propres \u00e0 chaque plateforme.<\/p>\n\n\n\n<p>Le calculateur utilis\u00e9 sur le site Comparis fait exception, car il utilise le prix affich\u00e9 sur les annonces afin de proposer des estimations.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme vous devez vous en douter, celles-ci sont tr\u00e8s approximatives, \u00e9tant donn\u00e9 que le prix affich\u00e9 n\u2019est habituellement pas le prix final.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-sur-quoi-se-basent-les-courtiers-en-immobilier-pour-realiser-une-estimation\">Sur quoi se basent les courtiers en immobilier pour r\u00e9aliser une estimation&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<p>Un courtier professionnel va se baser sur les \u00e9l\u00e9ments suivants pour r\u00e9aliser une estimation&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-prix-des-terrains\">L<strong>es prix des terrains&nbsp;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Ils sont connus des courtiers, qui sont \u00e0 la recherche de terrains constructibles pour des potentiels acqu\u00e9reurs qui cherchent \u00e0 faire construire.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-prix-des-constructions-neuves\"><strong>Les prix des constructions neuves&nbsp;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Ces prix sont \u00e9galement connus. L\u2019Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique publie chaque trimestre des rapports au sujet de l\u2019\u00e9volution des co\u00fbts de construction.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les prix de construction d\u00e9pendent de la qualit\u00e9 de la construction elle-m\u00eame et du niveau de qualit\u00e9 des finitions.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019\u00e9l\u00e9ments pour lesquels des informations sont disponibles, et les professionnels du m\u00e9tier exp\u00e9riment\u00e9s utilisent ces points de rep\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-amenagements-exterieurs\"><strong>Les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs&nbsp;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit l\u00e0 encore d\u2019\u00e9l\u00e9ments chiffrables : la pelouse, les haies, les cl\u00f4tures, les arbres, etc., co\u00fbtent un certain prix pour \u00eatre mis en place.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-vetuste\"><strong>La v\u00e9tust\u00e9<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les effets du temps doivent \u00e9galement \u00eatre pris en consid\u00e9ration. Une d\u00e9duction de la valeur \u00e0 neuf de la construction doit \u00eatre op\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Le montant d\u00e9duit doit \u00eatre \u00e9quivalent au montant n\u00e9cessaire pour remettre \u00e0 neuf l\u2019immeuble ou la villa faisant l\u2019objet de l\u2019estimation.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-frais-annexes\"><strong>Les frais annexes<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Les frais d\u2019architecte, de permis de construire, de raccordement aux eaux claires et us\u00e9es, etc., ont un co\u00fbt.&nbsp;On parle ici des d\u00e9penses engendr\u00e9es par ces \u00e9l\u00e9ments \u00e0 l\u2019\u00e9poque o\u00f9 le bien a \u00e9t\u00e9 construit.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-bon-sens\"><strong>Le bon sens<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Certaines personnes en sont naturellement dot\u00e9es, d\u2019autres moins, et certaines pas du tout. Je vous encourage \u00e0 vous entourer de professionnels dot\u00e9s de beaucoup de bon sens.<\/p>\n\n\n\n<p>Et si vous avez lu cet article jusqu\u2019ici, je pense que vous faites partie des personnes dot\u00e9es de beaucoup de bon sens. Vous ne devriez donc pas avoir de difficult\u00e9 \u00e0 trouver un pro de ce genre-l\u00e0.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Chacune de ces cat\u00e9gories doit encore \u00eatre d\u00e9cortiqu\u00e9e et analys\u00e9e en d\u00e9tail afin d\u2019\u00e9tablir une estimation en laquelle on pourra avoir confiance.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-mon-avis-d-expert-local-en-courtage-immobilier-sur-les-estimations-de-realadvisor\">Mon avis d\u2019expert local en courtage immobilier sur les estimations de RealAdvisor<\/h2>\n\n\n\n<p>J\u2019ai eu l\u2019occasion de tester tous les mod\u00e8les d\u2019estimation propos\u00e9s sur Internet, dans le canton de Vaud et en Romandie, sur un tr\u00e8s grand nombre d\u2019objets immobiliers vraiment diff\u00e9rents les uns des autres.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En tant que praticien confront\u00e9 aux r\u00e9alit\u00e9s concr\u00e8tes du terrain, et qui se doit de mettre d\u2019accord un vendeur avec un acheteur, la phase d\u2019estimation et la strat\u00e9gie de vente sont pour moi des \u00e9l\u00e9ments absolument primordiaux pour la r\u00e9ussite d\u2019un projet de vente immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Les estimations r\u00e9alis\u00e9es par RealAdvisor sont \u00e0 ce jour les plus r\u00e9alistes quant \u00e0 la fourchette de prix propos\u00e9e par un calculateur en ligne.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Il est cependant absolument n\u00e9cessaire d\u2019inspecter un bien compl\u00e8tement et de v\u00e9rifier son \u00e9tat mat\u00e9riel et juridique pour d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment le bon prix de vente \u00e0 afficher sur les annonces, et ainsi vendre au meilleur prix de march\u00e9 possible.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Peut-on faire confiance aux outils d\u2019estimation immobili\u00e8re en ligne ? De plus en plus de sites Internet proposent des estimations gratuites de la valeur de votre bien immobilier en ligne. Le principe est simple, vous voyez une pub \u2013 que ce soit sur Facebook, Instagram, LinkedIn ou le 20 minutes \u2013 ou vous effectuez une recherche avec Google. Votre curiosit\u00e9 est titill\u00e9e et vous remplissez le formulaire afin d\u2019obtenir en quelques clics la r\u00e9ponse \u00e0 la question :\u00ab Combien vaut mon bien immobilier ? \u00bb.&nbsp; Cette grande facilit\u00e9 apparente est bien r\u00e9elle, les calculateurs de la valeur de biens immobiliers sur Internet tiennent leur promesse d\u2019une r\u00e9ponse en quelques minutes. Maintenant, la question qui se pose est de savoir si ce type d\u2019estimation immobili\u00e8re est vraiment fiable. Table des mati\u00e8res Les outils gratuits d\u2019estimation immobili\u00e8re en ligne permettent de se faire une id\u00e9e approximative de la valeur de march\u00e9 d\u2019un bien. Le nombre de crit\u00e8res pris en compte est limit\u00e9, et la fourchette de prix est large. Les estimateurs sur Internet fonctionnent correctement pour les biens immobiliers standards, mais leurs r\u00e9sultats ne sont pas fiables pour les biens atypiques. Il demeure n\u00e9cessaire d\u2019affiner l\u2019estimation gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019inspection du bien par un sp\u00e9cialiste en estimation.&nbsp; Nous avons r\u00e9alis\u00e9 pour vous une \u00e9tude comparative des r\u00e9sultats du calculateur gratuit RealAdvisor (qui utilise un syst\u00e8me d\u2019estimation en ligne traditionnel) avec le prix de vente effectif chez le notaire, pour diff\u00e9rentes sortes d\u2019objets immobiliers du canton de Vaud. Cette analyse vous donnera les \u00e9l\u00e9ments de r\u00e9ponse n\u00e9cessaires afin de pouvoir juger par vous-m\u00eame de la fiabilit\u00e9 des estimations de biens immobiliers gratuites sur Internet, selon les circonstances. Cet article n\u2019est pas un article sponsoris\u00e9. Nous avons en effet une relation de partenariat avec RealAdvisor car nous avons confiance en leur \u00e9valuation. Les informations et conseils pr\u00e9sents ici s\u2019appliquent \u00e0 tout autres syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation en ligne. Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-d2hK Comment se d\u00e9roule une estimation en ligne&nbsp;? Il suffit de suivre le guide. Vous remplissez les informations demand\u00e9es, et RealAdvisor vous sort une fourchette de valeurs dans un rapport d\u2019estimation. C\u2019est simple et presque ludique.&nbsp; Quelles sont les plus grandes sources d\u2019erreur observ\u00e9es avec les estimateurs en ligne ? Nous travaillons en partenariat avec RealAdvisor. Ceci nous donne l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019\u00eatre en contact avec de tr\u00e8s nombreux propri\u00e9taires qui ont utilis\u00e9 cet outil pour calculer le prix de leur maison ou appartement sur Internet.&nbsp; La source principale d\u2019erreur que nous observons se situe au niveau du calcul de la surface habitable qui est introduite dans l\u2019estimateur en ligne.&nbsp; Le probl\u00e8me est qu\u2019il existe une multitude de notions de surface dans le b\u00e2timent. Ce n\u2019est vraiment pas \u00e9vident de s\u2019y retrouver, car les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes de calcul des surfaces ne sont pas totalement harmonis\u00e9es entre elles. Sur base de tr\u00e8s nombreuses recherches, nous avons d\u00e9termin\u00e9 que la surface nette habitable peut \u00eatre d\u00e9finie ainsi&nbsp;: Il s\u2019agit de la surface \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de chaque mur de chaque pi\u00e8ce propre \u00e0 l\u2019habitation. Seules les pi\u00e8ces chauff\u00e9es mesurant 10&nbsp;m\u00b2 au moins, disposant d\u2019une ou plusieurs fen\u00eatres, et \u00e9tant au-dessus du niveau du sol \u2013 et dont la surface vitr\u00e9e est d\u2019au moins un dixi\u00e8me de la surface de la pi\u00e8ce \u2013 comptent comme pi\u00e8ces et comme surfaces habitables. Les annexes aux pi\u00e8ces habitables, telles que le dressing ou le cellier, comptent \u00e9galement dans cette surface. Les surfaces peuvent \u00eatre mesur\u00e9es sur place ou \u00e0 partir de plans \u00e0 l\u2019\u00e9chelle. Dans le canton de Vaud, les mezzanines et les combles sont consid\u00e9r\u00e9s comme habitables \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.3&nbsp;m\u00e8tre, pour autant qu\u2019au moins la moiti\u00e9 de leur surface ait un plafond \u00e0 2.4 m\u00e8tres.&nbsp; Surface nette habitable&nbsp; La surface nette habitable est la surface qui est r\u00e9ellement disponible. On peut \u00e9galement parler de \u00ab&nbsp;surface balayable&nbsp;\u00bb. Il s\u2019agit donc des mesures de murs int\u00e9rieurs \u00e0 murs int\u00e9rieurs, sans l\u2019\u00e9paisseur des parois de s\u00e9paration. Les armoires encastr\u00e9es, le bloc de cuisine, le foyer de la chemin\u00e9e et la cage d\u2019escalier comptent dans cette surface. Si vous deviez couvrir chaque centim\u00e8tre carr\u00e9 de la surface des pi\u00e8ces habitables de votre maison ou de votre appartement avec un rev\u00eatement de sol, la surface de rev\u00eatement n\u00e9cessaire serait \u00e9quivalente \u00e0 la surface nette habitable. Surface habitable Mais la surface habitable (il y a juste le \u00ab&nbsp;nette&nbsp;\u00bb qui dispara\u00eet), elle, est d\u00e9finie comme suit selon le mode standard de calcul des surfaces recommand\u00e9 par l\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (USPI)&nbsp;: La surface habitable est la surface mesur\u00e9e \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des murs ext\u00e9rieurs de l\u2019habitation. Cette surface inclut donc la surface de construction int\u00e9rieure (l\u2019\u00e9paisseur des murs internes). La surface habitable est habituellement sup\u00e9rieure de 5% \u00e0 la surface nette habitable. Surface brute habitable Malheureusement, dans certains cantons, on parle encore d\u2019un autre type de surface : la surface brute habitable. Celle-ci inclut l\u2019\u00e9paisseur des murs ext\u00e9rieurs. Les mesures se prennent alors de murs ext\u00e9rieurs \u00e0 murs ext\u00e9rieurs. C\u2019est un vrai casse-t\u00eate. Et les mod\u00e8les d\u2019estimation h\u00e9doniste sont confront\u00e9s \u00e0 ce probl\u00e8me de d\u00e9finition.&nbsp; Voici un exemple de variation de surface selon la d\u00e9finition utilis\u00e9e&nbsp;: Surface nette habitable 100&nbsp;m\u00b2 Surface habitable 105&nbsp;m\u00b2 Surface brute habitable 130&nbsp;m\u00b2 Et ceci sans parler de la surface PPE qui est major\u00e9e de la surface de construction des murs non porteurs, et pond\u00e9r\u00e9e par la moiti\u00e9 de la surface des balcons et le tiers de la surface des terrasses&nbsp;!&nbsp; Voici l\u2019exemple d\u2019un propri\u00e9taire de la r\u00e9gion de Lausanne qui utilisait de mauvaises informations de surfaces&nbsp;: Monsieur&nbsp;X a fait une estimation en ligne et m\u2019appelle pour v\u00e9rifier les r\u00e9sultats. Il a introduit le chiffre de 220 m\u00b2 de surface habitable.&nbsp; J\u2019ai demand\u00e9 \u00e0 ce propri\u00e9taire tout \u00e0 fait bien intentionn\u00e9, o\u00f9 il avait obtenu les chiffres des surfaces. Les chiffres provenaient de la police d\u2019assurance de l\u2019\u00c9tablissement cantonal d\u2019assurance (ECA), dont voici un extrait : Le rez de 125 m\u00b2 plus le premier de 93 m\u00b2 donnent une surface totale de 218&nbsp;m\u00b2 arrondis \u00e0 220&nbsp;m\u00b2. J\u2019ai alors sorti mon t\u00e9l\u00e9m\u00e8tre laser pour prendre les mesures de chaque pi\u00e8ce, et voici les r\u00e9sultats&nbsp;: Surfaces habitables Rez m\u00b2 S\u00e9jour 44.36 Chambre 9.00 Cuisine 14.14 Studio 21.95 W.-C. 2.96 1er Chambre 1 12.95&nbsp; Chambre 2 11.84&nbsp; Chambre 3 12.24 Chambre 4 12.95 W.-C.\/Douche 5.10 Salle de bains parentale 7.00 Total habitable 154.49 Nous pouvons donc constater une diff\u00e9rence de plus de 70 m\u00b2 entre la surface calcul\u00e9e par l\u2019ECA, et la surface nette habitable mesur\u00e9e par un expert en estimation immobili\u00e8re. Explication&nbsp;: l\u2019\u00c9tablissement cantonal d\u2019assurance mesure l\u2019objet \u00e0 assurer pour en calculer le volume. Il s\u2019agit d\u2019une norme en Suisse : les co\u00fbts de construction sont toujours calcul\u00e9s en fonction du volume. Les surfaces mesur\u00e9es par l\u2019ECA, et visibles sur le court extrait ci-dessus, sont par cons\u00e9quent les surfaces des planchers mesur\u00e9es de murs ext\u00e9rieurs \u00e0 murs ext\u00e9rieurs. Elles n\u2019ont pas pour but de calculer la surface r\u00e9ellement habitable, mais simplement le volume de la construction. Ces surfaces sont approximativement 30% plus grandes que la surface habitable. Dans ce cas, la surface de plancher du rez et du 1er \u00e9tage est de 218 m\u00b2, tandis que la surface habitable mesur\u00e9e de murs int\u00e9rieurs \u00e0 murs int\u00e9rieurs est de 155 m\u00b2. Inutile de vous pr\u00e9ciser que le montant calcul\u00e9 par l\u2019estimateur en ligne \u00e9tait faux, puisque l\u2019information \u00e9tait elle-m\u00eame erron\u00e9e au niveau du calcul de la surface.&nbsp; Comment calculer la surface de mon bien&nbsp;? Comment les estimateurs professionnels r\u00e9alisent-ils leurs estimations&nbsp;? Les estimations immobili\u00e8res diff\u00e8rent l\u00e9g\u00e8rement, selon qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une maison ou d\u2019un appartement. Pour ce qui est des villas, un estimateur professionnel n\u2019utilise pas la surface habitable pour ses calculs. Les informations auxquelles les estimateurs professionnels se fient pour r\u00e9aliser une estimation fiable sont&nbsp;: Alors que pour des appartements, les \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9pond\u00e9rants seront : la surface PPE, l\u2019ann\u00e9e de construction, l\u2019entretien de l\u2019immeuble et la qualit\u00e9 des finitions. Comparatif des r\u00e9sultats entre le calculateur en ligne de RealAdvisor et la m\u00e9thode d\u2019Immo 4G Voici un rapport d\u2019estimation r\u00e9alis\u00e9 par un logiciel d\u2019estimation immobili\u00e8re h\u00e9doniste sur Internet, compar\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation r\u00e9alis\u00e9e selon la m\u00e9thode de la valeur v\u00e9nale pr\u00e9conis\u00e9e par l\u2019USPI. Il s\u2019agit d\u2019une villa de constructeur avec des finitions standards et des am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs habituels pour ce type de maison.&nbsp; Et voici le m\u00eame bien estim\u00e9 selon la m\u00e9thode traditionnelle&nbsp;: Estimation valeur v\u00e9nale m\u00b2\/m3 Prix unitaire Valeur TerrainParcelle n\u00b0 xxx 1\u2019116&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;900 CHF&nbsp;1\u2019004\u2019400 ConstructionValeur \u00e0 neuf de la construction 970&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;775 CHF&nbsp;751\u2019750 V\u00e9tust\u00e9Sur 15&nbsp;ans (\u20131%\/an) \u201315%&nbsp; valeur \u00e0 neuf \u2013&nbsp;CHF&nbsp;112\u2019763 Am\u00e9nagements ext\u00e9rieursTerrasse, gazon, v\u00e9g\u00e9tation, haie, place goudronn\u00e9e, murs, rampe d\u2019acc\u00e8s, etc. 990&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;200 CHF&nbsp;198\u2019000 Frais annexes7% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements\u2026) 7% CHF&nbsp;44\u2019729 Total valeur v\u00e9nale CHF 1\u2019886\u2019117 Vous trouverez ci-dessous une autre analyse comparative entre une estimation r\u00e9alis\u00e9e en ligne et une estimation gratuite de la valeur v\u00e9nale par un expert. Dans cet exemple, apr\u00e8s la phase d\u2019estimation, j\u2019ai mis le bien en vente et j\u2019ai r\u00e9ussi la vente. La comparaison est donc bien possible entre la valeur estim\u00e9e en ligne, la valeur v\u00e9nale calcul\u00e9e selon la m\u00e9thode traditionnelle, et le prix de vente inscrit sur l\u2019acte notari\u00e9. Il s\u2019agit d\u2019une grande villa situ\u00e9e dans la r\u00e9gion de Morges, avec des finitions un peu au-dessus de la moyenne. Les surfaces, volumes et nombre de pi\u00e8ces sont \u00e9galement sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne. Ici, j\u2019ai remarqu\u00e9 que l\u2019estimateur en ligne \u00e9tait moins fiable, et que les r\u00e9sultats obtenus par ce calculateur h\u00e9doniste \u00e9taient en dessous de la vraie valeur de march\u00e9 \u2013 en tenant compte des caract\u00e9ristiques propres \u00e0 cet objet. Voici le rapport d\u2019estimation de RealAdvisor : &nbsp; Et voici mon estimation de la valeur de march\u00e9 de cette villa, calcul\u00e9e selon ma m\u00e9thode habituelle&nbsp;: Estimation valeur v\u00e9nale m\u00b2\/m\u00b3 Prix unitaire Valeur TerrainParcelle n\u00b0 xxx 1\u2019100&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;500 CHF&nbsp;550\u2019000 ConstructionValeur \u00e0 neuf de la construction 1\u2019180&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;825 CHF&nbsp;973\u2019500 V\u00e9tust\u00e9Sur 15&nbsp;ans (\u20130,75%\/an)* \u201310% de la valeur \u00e0 neuf \u2013&nbsp;CHF&nbsp;97\u2019350 Am\u00e9nagements ext\u00e9rieursTerrasse, gazon, v\u00e9g\u00e9tation, haie, place goudronn\u00e9e, mur, etc. 962&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;80 CHF&nbsp;76\u2019960 Frais annexes6% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements\u2026) 6% CHF&nbsp;52\u2019569 Total valeur v\u00e9nale CHF&nbsp;1\u2019555\u2019679 *Habituellement, un montant de 1% est d\u00e9duit par ann\u00e9e de v\u00e9tust\u00e9, mais puisque le bien en question avait fait l\u2019objet de bonnes r\u00e9novations, ce pour cent a \u00e9t\u00e9 ramen\u00e9 \u00e0 0,75. Lors d\u2019une estimation, il faut toujours garder \u00e0 l\u2019esprit qu\u2019un prix n\u2019a de valeur que si le bien trouve un acqu\u00e9reur. Dans ce cas, ayant vendu la maison pour le compte du propri\u00e9taire, j\u2019en connais le prix de vente. Voici un extrait de l\u2019acte authentique sign\u00e9 devant notaire&nbsp;: Comparaison de r\u00e9sultats entre estimation en ligne gratuite et m\u00e9thode traditionnelle, pour des appartements&nbsp; Voici une comparaison entre le r\u00e9sultat du calcul effectu\u00e9 par RealAdvisor sur Internet et une estimation traditionnelle r\u00e9alis\u00e9e apr\u00e8s inspection du bien. Et voil\u00e0 un extrait de mon rapport d\u2019estimation. Les principaux crit\u00e8res que j\u2019ai pris en compte afin d\u2019estimer la valeur de votre appartement sont les suivants&nbsp;: Sur base de ces informations et calculs, je vous propose d\u2019afficher le prix de vente de&nbsp;: CHF&nbsp;1\u2019100\u2019000.\u2013&nbsp; Voici un autre exemple d\u2019estimation en ligne pour un appartement, toujours avec le calculateur h\u00e9doniste de RealAdvisor. La premi\u00e8re estimation r\u00e9alis\u00e9e par le propri\u00e9taire comportait des inexactitudes au niveau des diff\u00e9rentes surfaces. Le propri\u00e9taire avait introduit la surface PPE en tant que surface habitable, ce qui a provoqu\u00e9 une diff\u00e9rence de valeur de CHF&nbsp;100\u2019000.\u2013. Voici le rapport d\u2019estimation en utilisant les bonnes surfaces&nbsp;: Dans ce cas bien pr\u00e9cis, j\u2019ai accept\u00e9 d\u2019afficher le prix de CHF&nbsp;1\u2019200\u2019000.\u2013 sur les diff\u00e9rentes annonces. Un certain nombre d\u2019offres ont \u00e9t\u00e9 formul\u00e9es, et la meilleure a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e. Voici un extrait de l\u2019acte de vente&nbsp;: Vous trouverez ci-dessous un tableau reprenant plusieurs estimations r\u00e9alis\u00e9es en ligne, mettant en relief les valeurs obtenues par diff\u00e9rentes m\u00e9thodes d\u2019estimation, ainsi que le prix de vente effectif pour chaque bien : Type de bien R\u00e9gion Valeur estimateur h\u00e9doniste en ligne. (Fourchette de \u2026 \u00e0 \u2026) Valeur estimation traditionnelle (valeur v\u00e9nale) Prix de vente effectif Indice de confiance de l\u2019estimation en ligne (1) Villa standard Lausanne CHF&nbsp;1\u2019744\u2019000 CHF&nbsp;1\u2019928\u2019000 CHF&nbsp;1\u2019886\u2019000 Pas encore connu&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-323","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/323","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=323"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/323\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=323"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=323"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=323"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}