{"id":317,"date":"2023-05-26T14:43:15","date_gmt":"2023-05-26T14:43:15","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=317"},"modified":"2023-05-26T14:43:15","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:15","slug":"les-coulisses-des-estimations-immobilieres-gratuites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/les-coulisses-des-estimations-immobilieres-gratuites\/","title":{"rendered":"Les coulisses des estimations immobili\u00e8res gratuites"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Les coulisses des estimations immobili\u00e8res gratuites<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-vendeur\/\">Vendre<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>16 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Illustration-article-37.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4447\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Que ce soit en vue de d\u00e9terminer le prix de vente \u00e0 afficher pour :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>vendre votre bien,<\/li>\n\n\n\n<li>d\u2019avoir une estimation de la valeur d\u2019un bien dans un but successoral,<\/li>\n\n\n\n<li>de r\u00e9gler un divorce \u00e0 l\u2019amiable,<\/li>\n\n\n\n<li>ou simplement par curiosit\u00e9,<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il existe de tr\u00e8s nombreux services d\u2019estimation immobili\u00e8re qui permettent de d\u00e9terminer une valeur approximative ou pr\u00e9cise de la valeur v\u00e9nale, ou valeur de march\u00e9, de votre appartement, maison, villa ou autre bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-difference-entre-prix-et-valeur\">Diff\u00e9rence entre prix et valeur<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-la-valeur\">La valeur<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-le-prix\">Le prix<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-bien-evaluer-la-valeur-et-le-prix-de-votre-bien-immobilier-appartement-maison-villa\">Bien \u00e9valuer la valeur et le prix de votre bien immobilier, appartement, maison, villa<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-informations-necessaires-pour-une-estimation-correcte-de-la-valeur-d-un-bien-immobilier\">Informations n\u00e9cessaires pour une estimation correcte de la valeur d\u2019un bien immobilier<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-calculateurs-en-ligne-outils-d-evaluation-sur-internet-et-logiciels-d-estimation-immobiliere-gratuits\">Calculateurs en ligne, outils d\u2019\u00e9valuation sur internet et logiciels d\u2019estimation immobili\u00e8re gratuits<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-estimation-en-ligne-gratuite-a-faire-soi-meme-sans-enregistrement-sans-inscription-et-sans-coordonnees\">Estimation en ligne gratuite \u00e0 faire soi-m\u00eame, sans enregistrement, sans inscription et sans coordonn\u00e9es<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-deroulement-d-une-estimation-en-ligne\">D\u00e9roulement d\u2019une estimation en ligne<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-fiabilite-des-estimations-gratuites-en-ligne\">Fiabilit\u00e9 des estimations gratuites en ligne<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-estimation-gratuite-faite-par-une-agence-immobiliere\">Estimation gratuite faite par une agence immobili\u00e8re<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-methode-de-calcul-de-la-valeur-intrinseque\">M\u00e9thode de calcul de la valeur intrins\u00e8que<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-methode-de-calcul-de-la-valeur-venale-ou-valeur-de-marche\">M\u00e9thode de calcul de la valeur v\u00e9nale ou valeur de march\u00e9<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-une-experience-vecue-concernant-les-differences-de-valeurs-entre-estimateurs\">Une exp\u00e9rience v\u00e9cue concernant les diff\u00e9rences de valeurs entre estimateurs<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-le-facteur-humain-dans-les-estimations-immobilieres-gratuites\">Le facteur humain dans les estimations immobili\u00e8res gratuites<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-estimations-immobilieres-gratuites-realisees-par-une-agence-au-forfait-ou-sans-commission\">Estimations immobili\u00e8res gratuites r\u00e9alis\u00e9es par une agence au forfait ou \u00ab&nbsp;sans commission&nbsp;\u00bb<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-les-etapes-d-une-estimation-immobiliere-dans-le-canton-de-vaud\">Les \u00e9tapes d\u2019une estimation immobili\u00e8re dans le canton de Vaud<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-l-expertise-immobiliere\">L\u2019expertise immobili\u00e8re<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-la-solution-pour-bien-estimer-gratuitement-la-valeur-de-votre-maison-villa-ou-appartement-en-ppe-en-suisse\">La solution pour bien estimer gratuitement la valeur de votre maison, villa ou appartement en PPE en Suisse<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-evaluation-immobiliere-gratuite\/#h-conclusion\">Conclusion<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>L\u2019estimation ou l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re gratuite est l\u2019activit\u00e9 qui consiste \u00e0 d\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien immobilier et cela sans frais ou engagement.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Cette \u00e9valuation doit \u00eatre bas\u00e9e sur des crit\u00e8res objectifs tels que la localisation, la surface du terrain, la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-nette-habitable\/\">surface nette habitable<\/a>, le nombre de pi\u00e8ces, l\u2019ann\u00e9e de construction, la qualit\u00e9 de la construction, les r\u00e9novations entreprises ainsi que les <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/amenagements-exterieurs\/\">am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il existe deux grandes mani\u00e8res d\u2019obtenir une estimation gratuite de votre bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La premi\u00e8re consiste \u00e0 utiliser un logiciel gratuit en ligne afin de r\u00e9aliser cette estimation vous-m\u00eame.<\/li>\n\n\n\n<li>La deuxi\u00e8me m\u00e9thode consiste \u00e0 faire appel \u00e0 un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/courtier-en-immobilier\/\">courtier en immobilier<\/a> d\u2019une agence, qui se d\u00e9placera chez vous pour faire cette estimation.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Nous allons passer en revue ces deux m\u00e9thodes en apportant un point de vue critique au sujet de ces deux mani\u00e8res d\u2019obtenir une estimation immobili\u00e8re gratuite en Suisse et dans le canton de Vaud.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet article est accompagn\u00e9 de conseils afin de vous aider \u00e0 r\u00e9aliser votre projet.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais avant d\u2019aller plus loin, il est important d\u2019expliquer la diff\u00e9rence entre deux notions fondamentales.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-difference-entre-prix-et-valeur\">Diff\u00e9rence entre prix et valeur<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-valeur\">La valeur<\/h3>\n\n\n\n<p>La valeur est bas\u00e9e sur un ensemble de crit\u00e8res objectifs (m\u00e8tres carr\u00e9s de terrain, habitables, m\u00e8tres cubes de la construction\u2026) et subjectifs (vue, esth\u00e9tique du bien\u2026).<\/p>\n\n\n\n<p>Une valeur est d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019analyse et la corr\u00e9lation de beaucoup de facteurs et de la validation de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses.<\/p>\n\n\n\n<p>La justesse de cette valeur sera d\u00e9termin\u00e9e par la r\u00e9action du <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/marche\/\">march\u00e9<\/a>. Si les acheteurs sont d\u00e9sireux de payer le prix en fonction de la valeur estim\u00e9e, valeur et prix seront alors identiques.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-prix\">Le prix<\/h3>\n\n\n\n<p>Le prix est d\u00e9termin\u00e9 par la rencontre de l\u2019offre et de la demande. Il peut y avoir n\u00e9gociation \u00e0 la baisse ou une surench\u00e8re selon l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Le prix d\u2019un objet immobilier est le montant qui sera not\u00e9 sur l\u2019acte de <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vente\/\">vente<\/a> chez le <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/notaire\/\">notaire<\/a>. Le prix est donc d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019entente entre les deux parties.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-bien-evaluer-la-valeur-et-le-prix-de-votre-bien-immobilier-appartement-maison-villa\">Bien \u00e9valuer la valeur et le prix de votre bien immobilier, appartement, maison, villa<\/h2>\n\n\n\n<p>Tout propri\u00e9taire veut <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/vendre-meilleur-prix-methode-complete\/\">vendre son bien<\/a> au meilleur prix, c\u2019est tout \u00e0 fait logique et l\u00e9gitime. Plus la valeur estim\u00e9e sera proche du prix final, plus les choses se passeront de mani\u00e8re harmonieuse.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien immobilier consiste \u00e0 d\u00e9terminer le point d\u2019\u00e9quilibre entre les objectifs d\u2019un propri\u00e9taire vendeur et les objectifs des potentiels acheteurs, sans oublier l\u2019agent financier, banque ou assurance, qui lui aussi devra \u00eatre d\u2019accord pour financer l\u2019achat du bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Si la valeur d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019estimation, l\u2019estimateur ou le propri\u00e9taire vendeur n\u2019est pas \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un cercle dans lequel un point d\u2019\u00e9quilibre peut \u00eatre trouv\u00e9, l\u2019offre ne rencontrera aucune demande et le bien ne se vendra pas.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Schema-valeur-dun-bin-immobilier-Crash-test-1.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-4469\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-informations-necessaires-pour-une-estimation-correcte-de-la-valeur-d-un-bien-immobilier\">Informations n\u00e9cessaires pour une estimation correcte de la valeur d\u2019un bien immobilier<\/h2>\n\n\n\n<p>Le strict minimum pour donner une fourchette de la valeur d\u2019un appartement ou d\u2019une maison avec un estimateur en ligne, englobe les informations suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L\u2019adresse du bien,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le type de bien,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>La surface du terrain (pour une villa),<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>La surface nette habitable,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le nombre de pi\u00e8ces,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le nombre de salles de bains,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les parkings int\u00e9rieurs, ext\u00e9rieurs,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019ann\u00e9e de construction,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>L\u2019ann\u00e9e de la derni\u00e8re r\u00e9novation majeure,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>La vue, l\u2019orientation, l\u2019ensoleillement et les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs sont souvent pris en consid\u00e9ration.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Notez que, dans les faits, ces informations sont de loin insuffisantes pour calculer une vraie valeur de march\u00e9 pr\u00e9cise d\u2019un bien immobilier, mais suffisent pour donner une fourchette de valeurs probables.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-calculateurs-en-ligne-outils-d-evaluation-sur-internet-et-logiciels-d-estimation-immobiliere-gratuits\">Calculateurs en ligne, outils d\u2019\u00e9valuation sur internet et logiciels d\u2019estimation immobili\u00e8re gratuits<\/h2>\n\n\n\n<p>Il existe une pl\u00e9thore d\u2019offres pour des estimations gratuites sur internet en Suisse. Chacune de ces offres est bas\u00e9e sur la m\u00e9thode d\u2019estimation h\u00e9doniste, ou \u00e9valuation \u00e9conom\u00e9trique. Il s\u2019agit d\u2019une m\u00e9thode statistique qui se base sur des ventes pass\u00e9es de biens similaires dans une zone g\u00e9ographique d\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 l\u2019origine, cette m\u00e9thode a \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9e \u00e0 la demande des banquiers \u2013 qui ont besoin d\u2019un outil afin d\u2019estimer la valeur des biens immobiliers qu\u2019ils financent par un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. C\u2019est pourquoi l\u2019estimation h\u00e9doniste est assimil\u00e9e \u00e0 l\u2019estimation bancaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien qu\u2019elle soit utile pour les banquiers, cette m\u00e9thode d\u2019estimation montre vite ses limites, car elle comporte trois d\u00e9fauts majeurs, que voici&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les estimations h\u00e9donistes ne sont bas\u00e9es que sur des transactions pass\u00e9es. Elles ont toujours un train de retard par rapport \u00e0 la situation pr\u00e9sente, qui est celle qui nous int\u00e9resse.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cette m\u00e9thode s\u2019appuie sur le calcul statistique de la r\u00e9gression lin\u00e9aire. Pour fonctionner correctement, les m\u00e9thodes statistiques doivent disposer de beaucoup de donn\u00e9es de ventes comparables et r\u00e9centes. Dans les grands centres urbains, les bases de donn\u00e9es n\u00e9cessaires sont correctement aliment\u00e9es en informations. Mais d\u00e8s que l\u2019on quitte le centre des villes, le mod\u00e8le devient impr\u00e9cis, voire al\u00e9atoire.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cette m\u00e9thode ne fonctionne que pour les biens standards. D\u00e8s qu\u2019un bien a \u00e9t\u00e9 personnalis\u00e9 ou qu\u2019il est un tant soit peu atypique, le mod\u00e8le n\u2019arrive pas \u00e0 prendre en consid\u00e9ration les caract\u00e9ristiques qui sont propres \u00e0 ce bien sp\u00e9cifique.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Malgr\u00e9 l\u2019\u00e9norme quantit\u00e9 de propositions pour des estimations ou \u00e9valuations gratuites, il n\u2019y a que peu d\u2019entreprises qui fournissent ce service.<\/p>\n\n\n\n<p>Par exemple, en Suisse, il s\u2019agit de <a href=\"https:\/\/www.iazicifi.ch\/fr\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">IAZI\/CIFI<\/a>, <a href=\"https:\/\/www.wuestpartner.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">W\u00fcest Partner<\/a>, <a href=\"https:\/\/fr.fpre.ch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Fahrl\u00e4nder Partner<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.pricehubble.com\/fr-ch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Price Hubble<\/a>. <a href=\"https:\/\/realadvisor.ch\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RealAdvisor<\/a>, par exemple, utilise 3 des 4&nbsp;mod\u00e8les pour ses estimations.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/fr.comparis.ch\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Comparis<\/a> utilise les prix de vente affich\u00e9s sur les annonces, car il n\u2019a pas acc\u00e8s aux prix de vente not\u00e9s sur les actes notari\u00e9s. Les \u00e9valuations immobili\u00e8res gratuites fournies par Comparis sont donc encore plus impr\u00e9cises que les autres.<\/p>\n\n\n\n<p>Les dizaines de propositions que vous pouvez trouver en ligne sont toutes aliment\u00e9es par l\u2019une de ces entreprises.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-estimation-en-ligne-gratuite-a-faire-soi-meme-sans-enregistrement-sans-inscription-et-sans-coordonnees\">Estimation en ligne gratuite \u00e0 faire soi-m\u00eame, sans enregistrement, sans inscription et sans coordonn\u00e9es<\/h2>\n\n\n\n<p>Quel que soit l\u2019entreprise, l\u2019agence ou le courtier qui vous propose une estimation gratuite sur internet, ce service est mis \u00e0 votre disposition uniquement dans le but d\u2019entrer en contact avec vous. Je pense que vous n\u2019\u00eates pas dupe, mais le service gratuit n\u2019existe pas vraiment. Si c\u2019est gratuit, la monnaie d\u2019\u00e9change, ce sont vos donn\u00e9es. Il s\u2019agit d\u2019une mani\u00e8re d\u2019obtenir les coordonn\u00e9es de propri\u00e9taires potentiellement vendeurs.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-deroulement-d-une-estimation-en-ligne\">D\u00e9roulement d\u2019une estimation en ligne<\/h3>\n\n\n\n<p>Quel que soit le syst\u00e8me d\u2019estimation gratuit que vous utilisez sur internet, le principe est toujours le m\u00eame. Vous remplissez un questionnaire tr\u00e8s simplifi\u00e9 afin de renseigner les informations de lieu, de surface nette habitable, de nombre de pi\u00e8ces, etc., puis vous recevez quasi instantan\u00e9ment une approximation de la valeur de votre bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous serez ensuite contact\u00e9 par un agent immobilier qui vous proposera un rendez-vous afin d\u2019affiner cette estimation par une inspection sur place, ce qui est absolument n\u00e9cessaire pour obtenir une estimation plus juste.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ?<\/h2>\n\n\n\n<p>Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;playlistSlug=l-estimation&amp;v=3&amp;playerId=ausha-m8UG<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-fiabilite-des-estimations-gratuites-en-ligne\">Fiabilit\u00e9 des estimations gratuites en ligne<\/h2>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude comparative a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sur plusieurs r\u00e9sultats de la valeur immobili\u00e8re d\u2019un m\u00eame objet, obtenus en utilisant diff\u00e9rents logiciels d\u2019estimation h\u00e9doniste. La conclusion de cette \u00e9tude est que, dans 60&nbsp;% des cas, le prix de vente final chez le notaire \u00e9tait situ\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la fourchette de valeurs donn\u00e9e par les logiciels.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans 40&nbsp;% des cas, le prix de vente n\u2019\u00e9tait m\u00eame pas situ\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la fourchette.<\/p>\n\n\n\n<p>Comprenez que les fourchettes sont du genre \u00ab&nbsp;la valeur de votre bien est situ\u00e9e entre CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013 et CHF&nbsp;1\u2019300\u2019000.\u2013&nbsp;\u00bb, et que dans presque la moiti\u00e9 des cas \u00e9tudi\u00e9s, le prix se situait en dehors de la fourchette approximative.<\/p>\n\n\n\n<p>Les r\u00e9sultats de cette \u00e9tude comparative sont disponibles ici :<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/faire-confiance-outils-estimation-immobiliere-en-ligne\/\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Capture-d\u00e9cran-2021-04-15-\u00e0-08.56.05.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-4442\"\/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-estimation-gratuite-faite-par-une-agence-immobiliere\">Estimation gratuite faite par une agence immobili\u00e8re<\/h2>\n\n\n\n<p>La deuxi\u00e8me fa\u00e7on de savoir combien vaut votre maison ou votre appartement est de demander une estimation gratuite \u00e0 une agence immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez qu\u2019elles le font toutes dans le but d\u2019entrer en contact avec vous afin de vous proposer leurs services de courtage immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u00e0 aussi, vous recevrez des dizaines de propositions pour des estimations gratuites. Que ce soit par lettre ou par flyer, par des annonces publicitaires t\u00e9l\u00e9vis\u00e9es ou autres, les propositions ne manquent pas.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme vous l\u2019avez lu plus haut, les estimations gratuites sur internet manquent de pr\u00e9cision, et les mod\u00e8les sur lesquels elles sont calcul\u00e9es ont des d\u00e9fauts.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, comme seules 4&nbsp;entreprises fournissent ce service en Suisse, quelle que soit l\u2019apparence du site internet utilis\u00e9, si vous en choisissez 5 ou&nbsp;6 pour faire des estimations, vous obtiendrez 4&nbsp;fourchettes de valeurs. Il y aura une sorte de coh\u00e9rence entre les r\u00e9sultats. M\u00eame si cette coh\u00e9rence peut \u00eatre dans l\u2019erreur totale.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les estimations r\u00e9alis\u00e9es par les agences, les variations peuvent \u00eatre encore plus marqu\u00e9es qu\u2019avec les calculateurs en ligne. En effet, le premier \u00e9l\u00e9ment dont devrait tenir compte un estimateur digne de ce nom, est la valeur intrins\u00e8que.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous allez tr\u00e8s vite comprendre que l\u2019on ne peut pas s\u2019improviser estimateur sans avoir une s\u00e9rieuse connaissance des diff\u00e9rentes facettes du m\u00e9tier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-methode-de-calcul-de-la-valeur-intrinseque\">M\u00e9thode de calcul de la valeur intrins\u00e8que<\/h2>\n\n\n\n<p>Intrins\u00e8que signifie \u00ab&nbsp;qui est inh\u00e9rent, propre \u00e0 quelqu\u2019un ou quelque chose&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>La valeur intrins\u00e8que d\u2019un bien immobilier est \u00e9galement appel\u00e9e&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>valeur technique,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>valeur de la pierre,<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>valeur r\u00e9elle.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette valeur est calcul\u00e9e en partant du postulat suivant&nbsp;: combien cela co\u00fbterait-il de construire \u00e0 l\u2019identique ce b\u00e2timent, sur ce terrain, aujourd\u2019hui, et de d\u00e9duire une portion de ce montant suite aux d\u00e9pr\u00e9ciations provoqu\u00e9es par les effets du temps (v\u00e9tust\u00e9).<\/p>\n\n\n\n<p>Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il faut tenir compte des \u00e9l\u00e9ments suivants pour calculer une valeur intrins\u00e8que \u2013 dans le but de r\u00e9aliser une estimation immobili\u00e8re gratuite ou payante de tout type de bien immobilier&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La valeur du terrain.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>La valeur de la construction \u00e0 neuf.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Une d\u00e9duction pour compenser les effets du temps (v\u00e9tust\u00e9, d\u00e9pr\u00e9ciation).<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ajouter la valeur des r\u00e9novations entreprises, d\u00e9duction faite de leurs propres d\u00e9pr\u00e9ciations.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Estimer les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Les frais annexes (frais de raccordements, frais de permis de construire, etc.), si ces frais n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 inclus dans la valeur de construction \u00e0 neuf, bien entendu.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Chacun de ces \u00e9l\u00e9ments devra encore \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 en fonction de nombreux autres crit\u00e8res. Par exemple, la valeur du terrain est tr\u00e8s fortement d\u00e9pendante de sa localisation et des commodit\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9, de son orientation, de la vue, de l\u2019ensoleillement.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais \u00e9galement, et avant toute autre chose, la valeur d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9e par ce qui peut y \u00eatre construit, ce qui n\u00e9cessite une \u00e9tude du plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation ainsi que du r\u00e8glement ou de la police des constructions de cette commune.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne la valeur de la construction \u00e0 neuf, elle varie de CHF&nbsp;350\/m<sup>3<\/sup> pour une halle industrielle, \u00e0 CHF&nbsp;2\u2019500\/m<sup>3 <\/sup>pour un chalet de luxe en madrier en montagne.<\/p>\n\n\n\n<p>La valeur \u00e0 neuf d\u2019une villa en plaine varie entre CHF&nbsp;700.\u2013 et CHF&nbsp;1\u2019250.\u2013 par m\u00e8tre cube construit en fonction du type de mat\u00e9riaux, des techniques de construction et des finitions, entre autres.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce n\u2019est pas donn\u00e9 \u00e0 tout le monde de conna\u00eetre ou de savoir reconna\u00eetre toutes ces valeurs qui composent la valeur intrins\u00e8que d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Et lorsque la valeur intrins\u00e8que a \u00e9t\u00e9 correctement estim\u00e9e, il ne s\u2019agit pas encore de la valeur v\u00e9nale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-methode-de-calcul-de-la-valeur-venale-ou-valeur-de-marche\">M\u00e9thode de calcul de la valeur v\u00e9nale ou valeur de march\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p>La valeur v\u00e9nale, ou encore valeur de march\u00e9, est ce point d\u2019\u00e9quilibre dont je vous parlais au d\u00e9but de cet article. Il s\u2019agit de d\u00e9terminer au mieux le point de rencontre entre l\u2019offre et la demande.<\/p>\n\n\n\n<p>Si un \u00e9cart trop important existe entre la valeur estim\u00e9e et le prix demand\u00e9 \u2013 et donc de ce que le march\u00e9 est pr\u00eat \u00e0 mettre pour acheter cet objet-l\u00e0, dans cet \u00e9tat-l\u00e0, dans les conditions de march\u00e9 qui pr\u00e9valent \u00e0 cet instant \u2013, la transaction devient impossible.<\/p>\n\n\n\n<p>Si par contre la valeur estim\u00e9e correspond \u00e0 ce que le march\u00e9 est pr\u00eat \u00e0 mettre pour cet objet immobilier, alors la valeur v\u00e9nale a \u00e9t\u00e9 correctement d\u00e9termin\u00e9e et elle se transformera en un prix de vente, et donc un prix d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n<p>Une excellente connaissance du march\u00e9 de la r\u00e9gion, une exp\u00e9rience pratique provenant de nombreuses ventes r\u00e9ussies et une honn\u00eatet\u00e9 \u00e0 toute \u00e9preuve sont n\u00e9cessaires afin d\u2019estimer correctement un bien immobilier dans l\u2019optique de r\u00e9ussir une vente au meilleur prix.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut \u00e9galement se tenir inform\u00e9 de l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, des nouvelles constructions dans la r\u00e9gion, de l\u2019ouverture ou de la fermeture d\u2019entreprises \u00e0 proximit\u00e9, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Ceci sans parler des d\u00e9cisions politiques, qui ont une influence sur l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-une-experience-vecue-concernant-les-differences-de-valeurs-entre-estimateurs\">Une exp\u00e9rience v\u00e9cue concernant les diff\u00e9rences de valeurs entre estimateurs<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019auteur de cet article a suivi la formation Immocourtage au centre de formation de l\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (USPI Formation) \u00e0 Lausanne.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019une des mati\u00e8res est l\u2019estimation immobili\u00e8re. Ce cours est donn\u00e9 par un expert en estimation immobili\u00e8re avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral. Il s\u2019agit de Monsieur Patrice Pasquier, directeur chez Naef.<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s avoir enseign\u00e9 les bases de l\u2019estimation immobili\u00e8re, Monsieur Pasquier nous a donn\u00e9 un exercice d\u2019estimation \u00e0 faire. Nous \u00e9tions 20 \u00e9l\u00e8ves avec de l\u2019exp\u00e9rience dans l\u2019estimation et la vente immobili\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9nonc\u00e9 de l\u2019exercice comportait toutes les informations n\u00e9cessaires pour estimer la valeur intrins\u00e8que de l\u2019objet.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 la fin de l\u2019exercice, chaque \u00e9l\u00e8ve a donn\u00e9 la valeur qu\u2019il ou elle avait calcul\u00e9e. L\u2019\u00e9cart entre la valeur la plus basse et la plus \u00e9lev\u00e9e variait du simple au double.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais, m\u00eame en faisant abstraction des deux valeurs extr\u00eames calcul\u00e9es par des courtiers d\u00e9butants, un \u00e9cart de 30&nbsp;% \u00e9tait observ\u00e9 parmi les calculs r\u00e9alis\u00e9s par les courtiers ayant d\u00e9j\u00e0 une exp\u00e9rience du m\u00e9tier.<\/p>\n\n\n\n<p>Et le formateur lui-m\u00eame admettait qu\u2019un \u00e9cart de 10&nbsp;% par rapport \u00e0 sa valeur \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme une r\u00e9ponse \u00ab&nbsp;juste&nbsp;\u00bb pour l\u2019examen.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-facteur-humain-dans-les-estimations-immobilieres-gratuites\">Le facteur humain dans les estimations immobili\u00e8res gratuites<\/h2>\n\n\n\n<p>Le facteur humain est donc malheureusement tr\u00e8s important en ce qui concerne l\u2019estimation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Que ce soit pour introduire des informations dans un calculateur en ligne ou pour faire une analyse de la valeur de march\u00e9 d\u2019un bien par une observation sur place, la personne qui introduit les donn\u00e9es ou qui fait les calculs est un \u00e9l\u00e9ment essentiel d\u2019une vraie estimation, qu\u2019elle soit gratuite ou payante, entre nous soit dit.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est ce m\u00eame facteur humain qui fait dire que le propri\u00e9taire d\u2019un bien est g\u00e9n\u00e9ralement le moins bien plac\u00e9 pour en estimer objectivement la valeur. C\u2019est bien normal. Une \u00e9valuation immobili\u00e8re demande de prendre du recul et de se d\u00e9tacher compl\u00e8tement de l\u2019objet estim\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Le propri\u00e9taire est g\u00e9n\u00e9ralement tr\u00e8s fortement attach\u00e9 \u00e0 son bien. Il s\u2019agit de son mode de vie, de ses choix personnels, et le tout est attach\u00e9 \u00e0 des souffrances, des privations et, heureusement aussi, \u00e0 de tr\u00e8s bons souvenirs. Toutes ces \u00e9motions ont tendance \u00e0 fausser le jugement.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019estimateur doit \u00e9galement \u00eatre capable de faire preuve d\u2019une objectivit\u00e9 totale, et ne doit absolument pas faire une estimation gratuite dans le seul but de vous faire plaisir pour que vous lui signiez un mandat.<\/p>\n\n\n\n<p>Malheureusement, il arrive bien trop fr\u00e9quemment que les propri\u00e9taires qui font r\u00e9aliser plusieurs estimations gratuites choisissent le courtier ou la courti\u00e8re qui leur a fait l\u2019estimation la plus haute, alors qu\u2019elle est totalement fantaisiste et ne repose sur aucune m\u00e9thode ni chiffres v\u00e9rifiables.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-estimations-immobilieres-gratuites-realisees-par-une-agence-au-forfait-ou-sans-commission\">Estimations immobili\u00e8res gratuites r\u00e9alis\u00e9es par une agence au forfait ou \u00ab&nbsp;sans commission&nbsp;\u00bb<\/h2>\n\n\n\n<p>Les agences immobili\u00e8res low cost qui viennent de faire leur apparition en Suisse doivent r\u00e9duire au maximum l\u2019ensemble de leurs frais afin de proposer des tarifs d\u00e9fiant toute concurrence.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019une des \u00e9conomies est r\u00e9alis\u00e9e sur la qualification du personnel. Vous n\u2019aurez pas de courtiers professionnels exp\u00e9riment\u00e9s ayant obtenu le Brevet f\u00e9d\u00e9ral de courtier en immeubles dans ce type d\u2019agence \u00e0 frais r\u00e9duits. Ces agences misent tout sur le digital et l\u2019automatisation des t\u00e2ches. L\u2019aspect humain est r\u00e9duit au strict minimum.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019une des \u00e9conomies est donc r\u00e9alis\u00e9e sur la qualit\u00e9 des estimations gratuites qui, dans le cas des agences au forfait, sont uniquement bas\u00e9es sur le mod\u00e8le h\u00e9doniste.<\/p>\n\n\n\n<p>Or, une \u00e9tude s\u00e9rieuse montre que cette valeur h\u00e9doniste n\u2019est pas suffisamment fiable et qu\u2019elle doit \u00eatre crois\u00e9e avec d\u2019autres m\u00e9thodes, plus pr\u00e9cises, afin d\u2019\u00eatre certain de vendre au meilleur prix du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Au final, en pensant \u00e9conomiser sur les honoraires d\u2019un courtier traditionnel, vous risquez de perdre plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de francs en croyant avoir fait une bonne affaire sur la commission. Ce qui fait dire que le \u00ab&nbsp;pas cher&nbsp;\u00bb est en v\u00e9rit\u00e9 beaucoup trop cher.<\/p>\n\n\n\n<p>Si le sujet des estimations r\u00e9alis\u00e9es par des agences au forfait ou sans commission vous int\u00e9resse, je vous invite \u00e0 lire <a href=\"https:\/\/vago-analyse.ch\/estimations-statistiques\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l\u2019article de mon confr\u00e8re Gilles Vago, <\/a>expert en estimations immobili\u00e8res avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral, membre de la Chambre suisse d\u2019experts en estimations immobili\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/vago-analyse.ch\/estimations-statistiques\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Article-Gilles-Vago-Estimation-statistiques.png\" alt=\"Article Gilles Vago - Estimation statistiques\"\/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-etapes-d-une-estimation-immobiliere-dans-le-canton-de-vaud\">Les \u00e9tapes d\u2019une estimation immobili\u00e8re dans le canton de Vaud<\/h2>\n\n\n\n<p>Qu\u2019elle soit gratuite ou payante, une estimation immobili\u00e8re effectu\u00e9e pour d\u00e9terminer le prix \u00e0 demander \u00e0 de potentiels acheteurs lors d\u2019une vente immobili\u00e8re, doit se passer comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Le propri\u00e9taire envisage de vendre son bien immobilier et se demande \u00e0 quel prix il pourrait le proposer sur le march\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Le propri\u00e9taire s\u00e9lectionne une agence ou un courtier actif dans sa r\u00e9gion, et un rendez-vous est fix\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019estimateur informe des documents et informations n\u00e9cessaires afin de r\u00e9aliser une bonne estimation. Il s\u2019agit au minimum de la police d\u2019assurance ECA et de l\u2019extrait de Registre foncier pour une maison ou villa.<\/li>\n\n\n\n<li>Pour un appartement en PPE, il faudra \u00e9galement fournir les plans de l\u2019appartement, le d\u00e9tail des charges PPE et l\u2019\u00e9tat du fonds de r\u00e9novation.<\/li>\n\n\n\n<li>Quel que soit le type de bien, une liste des r\u00e9novations des 10 \u00e0 15&nbsp;derni\u00e8res ann\u00e9es est \u00e9galement n\u00e9cessaire.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019estimateur va inspecter le bien, de la cave au galetas, et vous posera de nombreuses questions tout en prenant des notes et quelques photos pour son dossier.<\/li>\n\n\n\n<li>Il est probable, voire souhaitable, que l\u2019estimateur prenne des mesures sur place afin de disposer de toutes les informations n\u00e9cessaires.<\/li>\n\n\n\n<li>De retour au bureau, l\u2019estimateur va compl\u00e9ter ses observations par l\u2019analyse de documents tels que le r\u00e8glement des constructions et le plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation de la zone.<\/li>\n\n\n\n<li>Une \u00e9tude approfondie de l\u2019\u00e9tat du march\u00e9 immobilier est r\u00e9alis\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019estimateur calcule la valeur intrins\u00e8que de l\u2019objet et estime la valeur v\u00e9nale ou valeur de march\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Un nouveau rendez-vous sera pris afin de vous expliquer tout cela.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Il peut y avoir des variations, mais les grandes lignes sont des incontournables si vous voulez \u00eatre certain de recevoir un service professionnel digne de confiance.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Infographie-Etapes-estimation-Vaud-1.png\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Infographie-Etapes-estimation-Vaud-1.png\" alt=\"Infographie - Etapes estimation Vaud\"\/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-l-expertise-immobiliere\">L\u2019expertise immobili\u00e8re<\/h2>\n\n\n\n<p>Dans le domaine de l\u2019immobilier en Suisse, n\u2019importe qui peut s\u2019improviser courtier ou expert immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>Les seuls titres qui sont prot\u00e9g\u00e9s par la loi sont les titres d\u2019<strong>expert en estimations immobili\u00e8res avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral<\/strong> et de <strong>courtier en immeubles avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour porter ces titres, il faut avoir r\u00e9ussi les examens de ces Brevets f\u00e9d\u00e9raux.<\/p>\n\n\n\n<p>Il existe donc un m\u00e9tier d\u2019expert en estimations immobili\u00e8res avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral. Ces experts peuvent \u00eatre mandat\u00e9s par des propri\u00e9taires fonciers pour r\u00e9aliser une estimation de la valeur v\u00e9nale de leur bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce type d\u2019expertise n\u2019est pas gratuit, \u00e9tant donn\u00e9 que l\u2019expert ne vous proposera pas un mandat de courtage r\u00e9mun\u00e9rateur, car ce n\u2019est pas son m\u00e9tier.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces expertises sont fr\u00e9quemment demand\u00e9es par les juges en cas de divorce ou de succession litigieuse, par exemple. Dans certains cas, les banques peuvent faire appel \u00e0 ce type d\u2019expert afin d\u2019\u00e9valuer la valeur d\u2019un bien en vue d\u2019un financement hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n<p>La diff\u00e9rence majeure entre une expertise et une estimation est que l\u2019expertise prend essentiellement en compte des facteurs financiers \u2013 valeur de rendement, rendement des fonds propres, etc. \u2013, alors que le courtier estimateur va prendre en consid\u00e9ration la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur face \u00e0 la partie \u00ab&nbsp;acheteur&nbsp;\u00bb du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>La d\u00e9marche d\u2019estimation d\u2019un courtier est donc plus commerciale et marketing.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-solution-pour-bien-estimer-gratuitement-la-valeur-de-votre-maison-villa-ou-appartement-en-ppe-en-suisse\">La solution pour bien estimer gratuitement la valeur de votre maison, villa ou appartement en PPE en Suisse<\/h2>\n\n\n\n<p>Notre conseil, pour vous aider \u00e0 obtenir une estimation gratuite, est et restera encore longtemps de faire appel \u00e0 un vrai professionnel form\u00e9, qualifi\u00e9, comp\u00e9tent et exp\u00e9riment\u00e9, qui conna\u00eet la r\u00e9gion pour y avoir r\u00e9ussi de nombreuses ventes d\u2019objets similaires au v\u00f4tre.<\/p>\n\n\n\n<p>Les ordinateurs apportent une assistance \u00e0 ce type de sp\u00e9cialiste, mais les machines ne sont pas pr\u00eates \u00e0 remplacer les humains dans tous les domaines d\u2019activit\u00e9, et certainement pas dans un domaine aussi complexe que l\u2019immobilier suisse.<\/p>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode d\u2019estimation utilis\u00e9e doit vous \u00eatre expliqu\u00e9e, et elle doit faire sens pour vous. M\u00e9fiez-vous des \u00ab&nbsp;je pense qu\u2019on devrait essayer \u00e0 tant \u2026&nbsp;\u00bb, ou encore des \u00ab&nbsp;selon moi, on peut en esp\u00e9rer tant \u2026&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Votre expert local peut vous proposer une estimation gratuite, car cela reste une bonne mani\u00e8re d\u2019entrer en contact et d\u2019\u00e9tablir une relation mutuelle de confiance. Mais qui dit \u00ab&nbsp;gratuit&nbsp;\u00bb ne dit pas forc\u00e9ment b\u00e2cl\u00e9 ou \u00e0 la louche.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-conclusion\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>C\u2019est votre avenir qui est en jeu, ne le mettez pas dans les rouages d\u2019un ordinateur ni dans les mains de personnes incomp\u00e9tentes.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">estimation immobili\u00e8re<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me faire parvenir toute question suppl\u00e9mentaire que vous auriez, gr\u00e2ce \u00e0 notre section commentaires ci-dessous. <img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447.svg\"><\/p>\n\n\n\n<p>Je me ferai un plaisir de vous r\u00e9pondre.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les coulisses des estimations immobili\u00e8res gratuites Que ce soit en vue de d\u00e9terminer le prix de vente \u00e0 afficher pour :&nbsp; Il existe de tr\u00e8s nombreux services d\u2019estimation immobili\u00e8re qui permettent de d\u00e9terminer une valeur approximative ou pr\u00e9cise de la valeur v\u00e9nale, ou valeur de march\u00e9, de votre appartement, maison, villa ou autre bien immobilier. Table des mati\u00e8res L\u2019estimation ou l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re gratuite est l\u2019activit\u00e9 qui consiste \u00e0 d\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien immobilier et cela sans frais ou engagement. Cette \u00e9valuation doit \u00eatre bas\u00e9e sur des crit\u00e8res objectifs tels que la localisation, la surface du terrain, la surface nette habitable, le nombre de pi\u00e8ces, l\u2019ann\u00e9e de construction, la qualit\u00e9 de la construction, les r\u00e9novations entreprises ainsi que les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs. Il existe deux grandes mani\u00e8res d\u2019obtenir une estimation gratuite de votre bien immobilier. Nous allons passer en revue ces deux m\u00e9thodes en apportant un point de vue critique au sujet de ces deux mani\u00e8res d\u2019obtenir une estimation immobili\u00e8re gratuite en Suisse et dans le canton de Vaud. Cet article est accompagn\u00e9 de conseils afin de vous aider \u00e0 r\u00e9aliser votre projet. Mais avant d\u2019aller plus loin, il est important d\u2019expliquer la diff\u00e9rence entre deux notions fondamentales. Diff\u00e9rence entre prix et valeur La valeur La valeur est bas\u00e9e sur un ensemble de crit\u00e8res objectifs (m\u00e8tres carr\u00e9s de terrain, habitables, m\u00e8tres cubes de la construction\u2026) et subjectifs (vue, esth\u00e9tique du bien\u2026). Une valeur est d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019analyse et la corr\u00e9lation de beaucoup de facteurs et de la validation de diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses. La justesse de cette valeur sera d\u00e9termin\u00e9e par la r\u00e9action du march\u00e9. Si les acheteurs sont d\u00e9sireux de payer le prix en fonction de la valeur estim\u00e9e, valeur et prix seront alors identiques. Le prix Le prix est d\u00e9termin\u00e9 par la rencontre de l\u2019offre et de la demande. Il peut y avoir n\u00e9gociation \u00e0 la baisse ou une surench\u00e8re selon l\u2019\u00e9tat du march\u00e9. Le prix d\u2019un objet immobilier est le montant qui sera not\u00e9 sur l\u2019acte de vente chez le notaire. Le prix est donc d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019entente entre les deux parties. Bien \u00e9valuer la valeur et le prix de votre bien immobilier, appartement, maison, villa Tout propri\u00e9taire veut vendre son bien au meilleur prix, c\u2019est tout \u00e0 fait logique et l\u00e9gitime. Plus la valeur estim\u00e9e sera proche du prix final, plus les choses se passeront de mani\u00e8re harmonieuse. D\u00e9terminer la valeur d\u2019un bien immobilier consiste \u00e0 d\u00e9terminer le point d\u2019\u00e9quilibre entre les objectifs d\u2019un propri\u00e9taire vendeur et les objectifs des potentiels acheteurs, sans oublier l\u2019agent financier, banque ou assurance, qui lui aussi devra \u00eatre d\u2019accord pour financer l\u2019achat du bien. Si la valeur d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019estimation, l\u2019estimateur ou le propri\u00e9taire vendeur n\u2019est pas \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur d\u2019un cercle dans lequel un point d\u2019\u00e9quilibre peut \u00eatre trouv\u00e9, l\u2019offre ne rencontrera aucune demande et le bien ne se vendra pas. Informations n\u00e9cessaires pour une estimation correcte de la valeur d\u2019un bien immobilier Le strict minimum pour donner une fourchette de la valeur d\u2019un appartement ou d\u2019une maison avec un estimateur en ligne, englobe les informations suivantes&nbsp;: Notez que, dans les faits, ces informations sont de loin insuffisantes pour calculer une vraie valeur de march\u00e9 pr\u00e9cise d\u2019un bien immobilier, mais suffisent pour donner une fourchette de valeurs probables. Calculateurs en ligne, outils d\u2019\u00e9valuation sur internet et logiciels d\u2019estimation immobili\u00e8re gratuits Il existe une pl\u00e9thore d\u2019offres pour des estimations gratuites sur internet en Suisse. Chacune de ces offres est bas\u00e9e sur la m\u00e9thode d\u2019estimation h\u00e9doniste, ou \u00e9valuation \u00e9conom\u00e9trique. Il s\u2019agit d\u2019une m\u00e9thode statistique qui se base sur des ventes pass\u00e9es de biens similaires dans une zone g\u00e9ographique d\u00e9termin\u00e9e. \u00c0 l\u2019origine, cette m\u00e9thode a \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9e \u00e0 la demande des banquiers \u2013 qui ont besoin d\u2019un outil afin d\u2019estimer la valeur des biens immobiliers qu\u2019ils financent par un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. C\u2019est pourquoi l\u2019estimation h\u00e9doniste est assimil\u00e9e \u00e0 l\u2019estimation bancaire. Bien qu\u2019elle soit utile pour les banquiers, cette m\u00e9thode d\u2019estimation montre vite ses limites, car elle comporte trois d\u00e9fauts majeurs, que voici&nbsp;: Malgr\u00e9 l\u2019\u00e9norme quantit\u00e9 de propositions pour des estimations ou \u00e9valuations gratuites, il n\u2019y a que peu d\u2019entreprises qui fournissent ce service. Par exemple, en Suisse, il s\u2019agit de IAZI\/CIFI, W\u00fcest Partner, Fahrl\u00e4nder Partner et Price Hubble. RealAdvisor, par exemple, utilise 3 des 4&nbsp;mod\u00e8les pour ses estimations. Comparis utilise les prix de vente affich\u00e9s sur les annonces, car il n\u2019a pas acc\u00e8s aux prix de vente not\u00e9s sur les actes notari\u00e9s. Les \u00e9valuations immobili\u00e8res gratuites fournies par Comparis sont donc encore plus impr\u00e9cises que les autres. Les dizaines de propositions que vous pouvez trouver en ligne sont toutes aliment\u00e9es par l\u2019une de ces entreprises. Estimation en ligne gratuite \u00e0 faire soi-m\u00eame, sans enregistrement, sans inscription et sans coordonn\u00e9es Quel que soit l\u2019entreprise, l\u2019agence ou le courtier qui vous propose une estimation gratuite sur internet, ce service est mis \u00e0 votre disposition uniquement dans le but d\u2019entrer en contact avec vous. Je pense que vous n\u2019\u00eates pas dupe, mais le service gratuit n\u2019existe pas vraiment. Si c\u2019est gratuit, la monnaie d\u2019\u00e9change, ce sont vos donn\u00e9es. Il s\u2019agit d\u2019une mani\u00e8re d\u2019obtenir les coordonn\u00e9es de propri\u00e9taires potentiellement vendeurs. D\u00e9roulement d\u2019une estimation en ligne Quel que soit le syst\u00e8me d\u2019estimation gratuit que vous utilisez sur internet, le principe est toujours le m\u00eame. Vous remplissez un questionnaire tr\u00e8s simplifi\u00e9 afin de renseigner les informations de lieu, de surface nette habitable, de nombre de pi\u00e8ces, etc., puis vous recevez quasi instantan\u00e9ment une approximation de la valeur de votre bien. Vous serez ensuite contact\u00e9 par un agent immobilier qui vous proposera un rendez-vous afin d\u2019affiner cette estimation par une inspection sur place, ce qui est absolument n\u00e9cessaire pour obtenir une estimation plus juste. Connaissez vous notre \u00e9mission de podcast ? Le Galetas \u2013 Le premier podcast immobilier de suisse romande https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=br17giqX3g2n&amp;color=%2359048c&amp;playlist=true&amp;playlistSlug=l-estimation&amp;v=3&amp;playerId=ausha-m8UG Fiabilit\u00e9 des estimations gratuites en ligne Une \u00e9tude comparative a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sur plusieurs r\u00e9sultats de la valeur immobili\u00e8re d\u2019un m\u00eame objet, obtenus en utilisant diff\u00e9rents logiciels d\u2019estimation h\u00e9doniste. La conclusion de cette \u00e9tude est que, dans 60&nbsp;% des cas, le prix de vente final chez le notaire \u00e9tait situ\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la fourchette de valeurs donn\u00e9e par les logiciels. Dans 40&nbsp;% des cas, le prix de vente n\u2019\u00e9tait m\u00eame pas situ\u00e9 \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la fourchette. Comprenez que les fourchettes sont du genre \u00ab&nbsp;la valeur de votre bien est situ\u00e9e entre CHF&nbsp;1\u2019000\u2019000.\u2013 et CHF&nbsp;1\u2019300\u2019000.\u2013&nbsp;\u00bb, et que dans presque la moiti\u00e9 des cas \u00e9tudi\u00e9s, le prix se situait en dehors de la fourchette approximative. Les r\u00e9sultats de cette \u00e9tude comparative sont disponibles ici : Estimation gratuite faite par une agence immobili\u00e8re La deuxi\u00e8me fa\u00e7on de savoir combien vaut votre maison ou votre appartement est de demander une estimation gratuite \u00e0 une agence immobili\u00e8re. Notez qu\u2019elles le font toutes dans le but d\u2019entrer en contact avec vous afin de vous proposer leurs services de courtage immobilier. L\u00e0 aussi, vous recevrez des dizaines de propositions pour des estimations gratuites. Que ce soit par lettre ou par flyer, par des annonces publicitaires t\u00e9l\u00e9vis\u00e9es ou autres, les propositions ne manquent pas. Comme vous l\u2019avez lu plus haut, les estimations gratuites sur internet manquent de pr\u00e9cision, et les mod\u00e8les sur lesquels elles sont calcul\u00e9es ont des d\u00e9fauts. Cependant, comme seules 4&nbsp;entreprises fournissent ce service en Suisse, quelle que soit l\u2019apparence du site internet utilis\u00e9, si vous en choisissez 5 ou&nbsp;6 pour faire des estimations, vous obtiendrez 4&nbsp;fourchettes de valeurs. Il y aura une sorte de coh\u00e9rence entre les r\u00e9sultats. M\u00eame si cette coh\u00e9rence peut \u00eatre dans l\u2019erreur totale. En ce qui concerne les estimations r\u00e9alis\u00e9es par les agences, les variations peuvent \u00eatre encore plus marqu\u00e9es qu\u2019avec les calculateurs en ligne. En effet, le premier \u00e9l\u00e9ment dont devrait tenir compte un estimateur digne de ce nom, est la valeur intrins\u00e8que. Vous allez tr\u00e8s vite comprendre que l\u2019on ne peut pas s\u2019improviser estimateur sans avoir une s\u00e9rieuse connaissance des diff\u00e9rentes facettes du m\u00e9tier. M\u00e9thode de calcul de la valeur intrins\u00e8que Intrins\u00e8que signifie \u00ab&nbsp;qui est inh\u00e9rent, propre \u00e0 quelqu\u2019un ou quelque chose&nbsp;\u00bb. La valeur intrins\u00e8que d\u2019un bien immobilier est \u00e9galement appel\u00e9e&nbsp;: Cette valeur est calcul\u00e9e en partant du postulat suivant&nbsp;: combien cela co\u00fbterait-il de construire \u00e0 l\u2019identique ce b\u00e2timent, sur ce terrain, aujourd\u2019hui, et de d\u00e9duire une portion de ce montant suite aux d\u00e9pr\u00e9ciations provoqu\u00e9es par les effets du temps (v\u00e9tust\u00e9). Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il faut tenir compte des \u00e9l\u00e9ments suivants pour calculer une valeur intrins\u00e8que \u2013 dans le but de r\u00e9aliser une estimation immobili\u00e8re gratuite ou payante de tout type de bien immobilier&nbsp;: Chacun de ces \u00e9l\u00e9ments devra encore \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 en fonction de nombreux autres crit\u00e8res. Par exemple, la valeur du terrain est tr\u00e8s fortement d\u00e9pendante de sa localisation et des commodit\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9, de son orientation, de la vue, de l\u2019ensoleillement. Mais \u00e9galement, et avant toute autre chose, la valeur d\u2019un terrain est d\u00e9termin\u00e9e par ce qui peut y \u00eatre construit, ce qui n\u00e9cessite une \u00e9tude du plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation ainsi que du r\u00e8glement ou de la police des constructions de cette commune. En ce qui concerne la valeur de la construction \u00e0 neuf, elle varie de CHF&nbsp;350\/m3 pour une halle industrielle, \u00e0 CHF&nbsp;2\u2019500\/m3 pour un chalet de luxe en madrier en montagne. La valeur \u00e0 neuf d\u2019une villa en plaine varie entre CHF&nbsp;700.\u2013 et CHF&nbsp;1\u2019250.\u2013 par m\u00e8tre cube construit en fonction du type de mat\u00e9riaux, des techniques de construction et des finitions, entre autres. Ce n\u2019est pas donn\u00e9 \u00e0 tout le monde de conna\u00eetre ou de savoir reconna\u00eetre toutes ces valeurs qui composent la valeur intrins\u00e8que d\u2019un bien immobilier. Et lorsque la valeur intrins\u00e8que a \u00e9t\u00e9 correctement estim\u00e9e, il ne s\u2019agit pas encore de la valeur v\u00e9nale. M\u00e9thode de calcul de la valeur v\u00e9nale ou valeur de march\u00e9 La valeur v\u00e9nale, ou encore valeur de march\u00e9, est ce point d\u2019\u00e9quilibre dont je vous parlais au d\u00e9but de cet article. Il s\u2019agit de d\u00e9terminer au mieux le point de rencontre entre l\u2019offre et la demande. Si un \u00e9cart trop important existe entre la valeur estim\u00e9e et le prix demand\u00e9 \u2013 et donc de ce que le march\u00e9 est pr\u00eat \u00e0 mettre pour acheter cet objet-l\u00e0, dans cet \u00e9tat-l\u00e0, dans les conditions de march\u00e9 qui pr\u00e9valent \u00e0 cet instant \u2013, la transaction devient impossible. Si par contre la valeur estim\u00e9e correspond \u00e0 ce que le march\u00e9 est pr\u00eat \u00e0 mettre pour cet objet immobilier, alors la valeur v\u00e9nale a \u00e9t\u00e9 correctement d\u00e9termin\u00e9e et elle se transformera en un prix de vente, et donc un prix d\u2019achat. Une excellente connaissance du march\u00e9 de la r\u00e9gion, une exp\u00e9rience pratique provenant de nombreuses ventes r\u00e9ussies et une honn\u00eatet\u00e9 \u00e0 toute \u00e9preuve sont n\u00e9cessaires afin d\u2019estimer correctement un bien immobilier dans l\u2019optique de r\u00e9ussir une vente au meilleur prix. Il faut \u00e9galement se tenir inform\u00e9 de l\u2019\u00e9volution des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, des nouvelles constructions dans la r\u00e9gion, de l\u2019ouverture ou de la fermeture d\u2019entreprises \u00e0 proximit\u00e9, etc. Ceci sans parler des d\u00e9cisions politiques, qui ont une influence sur l\u2019\u00e9conomie immobili\u00e8re. Une exp\u00e9rience v\u00e9cue concernant les diff\u00e9rences de valeurs entre estimateurs L\u2019auteur de cet article a suivi la formation Immocourtage au centre de formation de l\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (USPI Formation) \u00e0 Lausanne. L\u2019une des mati\u00e8res est l\u2019estimation immobili\u00e8re. Ce cours est donn\u00e9 par un expert en estimation immobili\u00e8re avec Brevet f\u00e9d\u00e9ral. Il s\u2019agit de Monsieur Patrice Pasquier, directeur chez Naef. Apr\u00e8s avoir enseign\u00e9 les bases de l\u2019estimation immobili\u00e8re, Monsieur Pasquier nous a donn\u00e9 un exercice d\u2019estimation \u00e0 faire. Nous \u00e9tions 20 \u00e9l\u00e8ves avec de l\u2019exp\u00e9rience dans l\u2019estimation et la vente immobili\u00e8res. L\u2019\u00e9nonc\u00e9 de l\u2019exercice comportait toutes les informations n\u00e9cessaires pour estimer la valeur intrins\u00e8que de l\u2019objet. \u00c0 la fin de l\u2019exercice, chaque \u00e9l\u00e8ve a donn\u00e9 la valeur qu\u2019il ou elle avait calcul\u00e9e. L\u2019\u00e9cart entre la valeur la plus basse et la plus \u00e9lev\u00e9e variait du simple au double. Mais, m\u00eame en faisant abstraction des deux valeurs extr\u00eames calcul\u00e9es par des courtiers d\u00e9butants, un \u00e9cart de 30&nbsp;% \u00e9tait observ\u00e9 parmi les calculs r\u00e9alis\u00e9s par les courtiers ayant d\u00e9j\u00e0 une exp\u00e9rience du m\u00e9tier. Et le formateur lui-m\u00eame admettait qu\u2019un \u00e9cart de 10&nbsp;% par rapport \u00e0 sa valeur \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme une r\u00e9ponse \u00ab&nbsp;juste&nbsp;\u00bb pour l\u2019examen. Le facteur humain dans les estimations immobili\u00e8res&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-317","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/317","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=317"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/317\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=317"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=317"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=317"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}