{"id":314,"date":"2023-05-26T14:43:15","date_gmt":"2023-05-26T14:43:15","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=314"},"modified":"2023-05-26T14:43:15","modified_gmt":"2023-05-26T14:43:15","slug":"estimer-la-valeur-dun-terrain-pour-construction-dun-immeuble-en-ppe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/estimer-la-valeur-dun-terrain-pour-construction-dun-immeuble-en-ppe\/","title":{"rendered":"Estimer la valeur d\u2019un terrain pour construction d\u2019un immeuble en PPE"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Estimer la valeur d\u2019un terrain pour construction d\u2019un immeuble en PPE<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/construction\/\">Construction<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>9 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/illustration-article-42.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-5653\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>D\u00e9terminer le bon prix d\u2019une surface de terrain constructible peut sembler complexe si l\u2019on ne ma\u00eetrise pas bien les rouages de l\u2019estimation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Pourtant, il n\u2019y a rien de mystique.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous savez faire des additions, soustractions, multiplications et divisions, vous connaissez suffisamment les math\u00e9matiques pour r\u00e9aliser une estimation de la valeur d\u2019un terrain sur lequel un immeuble peut \u00eatre construit.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-comment-determiner-le-potentiel-de-construction-d-un-terrain\">Comment d\u00e9terminer le potentiel de construction d\u2019un terrain&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-demonstration-par-l-exemple-de-la-methode-d-estimation-d-un-terrain\">D\u00e9monstration par l\u2019exemple de la m\u00e9thode d\u2019estimation d\u2019un terrain<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-contexte\">Contexte<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-reglement-des-constructions\">R\u00e8glement des constructions<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-la-construction-optimale\">La construction optimale<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-montant-potentiel-de-vente\">Montant potentiel de vente<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-couts-du-projet\">Co\u00fbts du projet<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-voici-le-detail-de-chacun-de-ces-postes\">Voici le d\u00e9tail de chacun de ces postes.<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-travaux-preparatoires\">Travaux pr\u00e9paratoires<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-couts-de-construction\">Co\u00fbts de construction<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-amenagements-exterieurs\">Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-les-frais-secondaires\">Les frais secondaires<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-tableau-recapitulatif\">Tableau r\u00e9capitulatif<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/estimation-valeur-terrain-construction-immeuble-ppe\/#h-ce-qu-il-faut-retenir-de-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et si en plus vous savez utiliser un tableur, vous allez voir que la m\u00e9thode est vraiment simple et logique.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais encore faut-il comprendre les principes de base de l\u2019estimation immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici le principe le plus important concernant la valeur d\u2019un terrain&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La valeur d\u2019un terrain constructible est directement proportionnelle \u00e0 son potentiel de construction. Plus il est possible de construire dens\u00e9ment sur un terrain, plus il vaudra cher.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cet article d\u00e9crit une m\u00e9thode afin de d\u00e9terminer le meilleur <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/prix-de-vente\/\">prix de vente<\/a> possible pour un terrain constructible. L\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/etude-faisabilite\/\">\u00e9tude de faisabilit\u00e9<\/a> d\u00e9crite et expliqu\u00e9e sur base d\u2019un exemple d\u00e9montre la m\u00e9thode \u00e9tape par \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette m\u00e9thode est connue sous au moins trois noms diff\u00e9rents, \u00e0 savoir&nbsp;: la m\u00e9thode de compte \u00e0 rebours, la m\u00e9thode du <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/promoteur\/\">promoteur<\/a> ou encore la m\u00e9thode de la valeur r\u00e9siduelle.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-determiner-le-potentiel-de-construction-d-un-terrain\">Comment d\u00e9terminer le potentiel de construction d\u2019un terrain&nbsp;?<\/h2>\n\n\n\n<p>Il y a diff\u00e9rents param\u00e8tres \u00e0 prendre en compte. Le tout premier est le type de zone du plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation communal.<\/p>\n\n\n\n<p>(Remarque&nbsp;: une nouvelle appellation existe, le PACom, pour plan d\u2019affectation communal, compos\u00e9 d\u2019un plan de zones et d\u2019un r\u00e8glement des constructions.)<\/p>\n\n\n\n<p>Pour construire un <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/immeuble\/\">immeuble<\/a> d\u2019habitation de 10&nbsp;appartements par exemple, il faut se trouver en zone \u00e0 moyenne densit\u00e9 ou en zone de village. D\u2019autres types de zones permettent la construction ou la transformation d\u2019un b\u00e2ti existant en immeuble d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n<p>Il y a ensuite les coefficients. Chaque commune du canton de Vaud dispose de son propre r\u00e8glement ou <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/police-des-constructions\/\">police des constructions<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les indices de base sont l\u2019IOS ou <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/indice\/\">indice<\/a> d\u2019occupation du sol, qui permet de d\u00e9terminer la surface maximale qui sera occup\u00e9e au sol par l\u2019immeuble. Un autre coefficient est l\u2019IUS ou indice d\u2019utilisation du sol, qui d\u00e9termine la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-de-plancher\/\">surface de plancher<\/a> qui peut \u00eatre construite.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u2019autres facteurs peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour d\u00e9terminer la densit\u00e9 d\u2019une construction sur un terrain, comme les distances aux limites, les alignements, le nombre de niveaux, la hauteur au fa\u00eete, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un terrain assez rapidement, il est possible de r\u00e9aliser une premi\u00e8re \u00e9tude de faisabilit\u00e9 sur base des \u00e9l\u00e9ments de la police des constructions.<\/p>\n\n\n\n<p>Le raisonnement est le suivant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Qu\u2019est-ce que je peux construire sur cette parcelle&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c0 quel prix est-ce que je peux vendre ce qui sera construit&nbsp;?<\/li>\n\n\n\n<li>Quels sont les co\u00fbts de d\u00e9veloppement, de construction et de commercialisation, la marge b\u00e9n\u00e9ficiaire et la prise de risque acceptable pour cette affaire&nbsp;?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Le montant obtenu au point&nbsp;2, d\u00e9duction faite du montant total du point&nbsp;3, donnera le prix du terrain.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demonstration-par-l-exemple-de-la-methode-d-estimation-d-un-terrain\">D\u00e9monstration par l\u2019exemple de la m\u00e9thode d\u2019estimation d\u2019un terrain<\/h2>\n\n\n\n<p>Plut\u00f4t que de partir dans de grandes th\u00e9ories, je vous propose de vous d\u00e9montrer par l\u2019exemple une m\u00e9thode qui sert \u00e0 d\u00e9terminer le prix auquel il est possible de vendre ou d\u2019acheter un terrain sur lequel nous pourrions construire un immeuble d\u2019appartements en PPE.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-contexte\">Contexte<\/h3>\n\n\n\n<p>Le terrain a une surface de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2. Il s\u2019agit d\u2019un rectangle de 50&nbsp;m\u00e8tres sur 33&nbsp;m\u00e8tres. Ce terrain est actuellement occup\u00e9 en son milieu par une maison construite dans les ann\u00e9es 1930, et dont la derni\u00e8re r\u00e9novation date des ann\u00e9es 1980.<\/p>\n\n\n\n<p>Son propri\u00e9taire est d\u00e9c\u00e9d\u00e9 et ses h\u00e9ritiers envisagent de vendre le tout au meilleur prix du march\u00e9, en mandatant un courtier professionnel pour d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous sommes situ\u00e9s dans la r\u00e9gion entre Lausanne et Morges, qui fait partie du PALM (Projet d\u2019agglom\u00e9ration Lausanne-Morges).<\/p>\n\n\n\n<p>La parcelle est maintenant situ\u00e9e en zone \u00e0 moyenne densit\u00e9. La parcelle est relativement plate. Elle n\u2019est ni particuli\u00e8rement bien ni mal situ\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Il n\u2019y a pas de vue lac ni de nuisances particuli\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-reglement-des-constructions\">R\u00e8glement des constructions<\/h3>\n\n\n\n<p>Prenons une police des constructions qui nous impose les param\u00e8tres suivants pour cette zone&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>IUS&nbsp;: 1<\/p>\n\n\n\n<p>IOS&nbsp;: 0.3<\/p>\n\n\n\n<p>La distance aux limites entre la construction et les parcelles voisines est de 6&nbsp;m\u00e8tres.<\/p>\n\n\n\n<p>Hauteur au fa\u00eete&nbsp;: 12&nbsp;m\u00e8tres.<\/p>\n\n\n\n<p>Toiture plate v\u00e9g\u00e9talis\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Le dernier \u00e9tage doit \u00eatre en attique et sa taille peut \u00eatre au maximum de 2 tiers de l\u2019\u00e9tage inf\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-la-construction-optimale\">La construction optimale<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019indice d\u2019utilisation du sol permet de d\u00e9terminer la surface de plancher qui peut \u00eatre construite au-dessus du niveau du sol. Pour une parcelle de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 avec un indice de&nbsp;1, cela signifie que l\u2019on pourra construire un total de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de planchers.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019indice d\u2019occupation du sol d\u00e9termine la surface au sol maximale qui peut \u00eatre occup\u00e9e par le b\u00e2timent. Dans cet exemple, l\u2019IOS est de 0.3, ce qui permet de construire un b\u00e2timent d\u2019une surface de 1\u2019650 \u00d7 0.3 =&nbsp;495&nbsp;m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour des raisons propres aux personnes qui \u00e9tablissent les r\u00e8glements, il est tr\u00e8s fr\u00e9quent que les deux coefficients ne soient pas en accord l\u2019un avec l\u2019autre. Ce que je veux dire par l\u00e0 est que l\u2019exploitation maximale de l\u2019un ne permet pas l\u2019exploitation maximale de l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut donc choisir afin d\u2019exploiter au mieux les coefficients en fonction de la forme de la parcelle et du type de construction qui s\u2019y vendra le mieux.<\/p>\n\n\n\n<p>Ici, nous savons que l\u2019immeuble pourra mesurer 12&nbsp;m\u00e8tres de hauteur au maximum, ce qui permet de construire 4&nbsp;niveaux au-dessus du sol. Les dalles mesurent 40&nbsp;cm d\u2019\u00e9paisseur, donc 4&nbsp;dalles =&nbsp;1.6&nbsp;m\u00e8tre.<\/p>\n\n\n\n<p>Les hauteurs sous plafond seront de (12 \u2013 1.6) \/ 4 =&nbsp;2.6&nbsp;m\u00e8tres. C\u2019est 20&nbsp;cm de plus que le minimum. Ce qui donnera un peu plus de volume aux appartements.<\/p>\n\n\n\n<p>Le facteur principal qui d\u00e9termine le chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration est le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface habitable qui pourront \u00eatre vendus. Les m\u00e8tres carr\u00e9s habitables d\u00e9pendent des surfaces de planchers. L\u00e0 o\u00f9 c\u2019est possible, nous allons donc utiliser l\u2019IUS \u00e0 son maximum, c\u2019est-\u00e0-dire 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de planchers au-dessus du sol.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, nous allons construire un rez avec des jardins, un 1<sup>er<\/sup> et un 2<sup>e<\/sup> \u00e9tages de 450&nbsp;m\u00b2 chacun, et un dernier \u00e9tage en attique de 300&nbsp;m\u00b2 et de grandes terrasses.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019immeuble occupera alors 450&nbsp;m\u00b2 au sol. Soit une utilisation de l\u2019IOS \u00e0 0.27 au lieu de 0.3, ce qui reste tr\u00e8s rationnel.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, afin de pouvoir cr\u00e9er suffisamment de places de parc et de caves pour chaque appartement, le sous-sol fera 600&nbsp;m\u00b2, ce que le r\u00e8glement communal permet.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous ne connaissons pas encore le nombre pr\u00e9cis d\u2019appartements \u00e0 ce stade, mais nous savons empiriquement qu\u2019il faudra pr\u00e9voir une place de parc par 100&nbsp;m\u00b2 de surface de plancher, soit 17&nbsp;places en l\u2019occurrence.<\/p>\n\n\n\n<p>Le solde du terrain non construit sera utilis\u00e9 pour l\u2019acc\u00e8s au parking souterrain, pour des places de parc visiteurs, pour des terrasses et jardins pour les appartements du rez, et pour un espace de jeux et un espace de verdure et BBQ \u00e0 l\u2019intention des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-montant-potentiel-de-vente\">Montant potentiel de vente<\/h3>\n\n\n\n<p>Chaque \u00e9l\u00e9ment de l\u2019\u00e9quation doit \u00eatre correctement \u00e9valu\u00e9. Pour que les appartements produits se vendent, il faut qu\u2019ils soient de bonne qualit\u00e9, d\u2019une typologie ad\u00e9quate et propos\u00e9s au bon prix de march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Le volume potentiel de vente, autrement dit le chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration, s\u2019estime en fonction des surfaces de vente. En l\u2019occurrence, nous utiliserons les surfaces habitables des appartements vendus.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour calculer le volume des ventes, il faut d\u00e9duire les surfaces de construction, c\u2019est-\u00e0-dire la surface occup\u00e9e par l\u2019\u00e9paisseur des murs ainsi que les surfaces des parties communes, halls, escaliers, cages d\u2019ascenseur.<\/p>\n\n\n\n<p>Afin d\u2019estimer les surfaces habitables, nous allons retirer 20% des surfaces de planchers.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous allons construire des appartements de tr\u00e8s bonne qualit\u00e9, avec des finitions standards qui correspondent \u00e0 ce que la grande majorit\u00e9 des potentiels acheteurs de la r\u00e9gion recherchent. Le prix de vente du m\u00e8tre carr\u00e9 habitable est estim\u00e9 \u00e0 CHF&nbsp;9\u2019000 actuellement.<\/p>\n\n\n\n<p>Remarque&nbsp;: il s\u2019agit d\u2019un exemple fictif, bien qu\u2019il soit expliqu\u00e9 avec r\u00e9alisme.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un tableau avec les chiffres de ventes escompt\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>&nbsp;<\/td><td>Surface brute<\/td><td>Surface habitable<\/td><td>Prix de vente<\/td><td>Total<\/td><\/tr><tr><td>Rez<\/td><td>450&nbsp;m\u00b2<\/td><td>360&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>1<sup>er<\/sup><\/td><td>450&nbsp;m\u00b2<\/td><td>360&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>2<sup>e<\/sup><\/td><td>450&nbsp;m\u00b2<\/td><td>360&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Attique<\/td><td>300&nbsp;m\u00b2<\/td><td>240&nbsp;m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2<\/td><td>CHF&nbsp;2\u2019160\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Places de parc<\/td><td>17<\/td><td>&nbsp;<\/td><td>CHF&nbsp;35\u2019000\/unit\u00e9<\/td><td>CHF&nbsp;595\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Totaux<\/td><td>&nbsp;<\/td><td>&nbsp;<\/td><td>&nbsp;<\/td><td>CHF&nbsp;12\u2019475\u2019000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-couts-du-projet\">Co\u00fbts du projet<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tape suivante consiste \u00e0 \u00e9tablir les co\u00fbts de construction de cet immeuble. Ils se composent des frais pr\u00e9paratoires, des co\u00fbts de construction de l\u2019immeuble et des am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs, des frais secondaires et des frais de d\u00e9veloppement, de pilotage et de commercialisation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-voici-le-detail-de-chacun-de-ces-postes\">Voici le d\u00e9tail de chacun de ces postes.<\/h3>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-travaux-preparatoires\">Travaux pr\u00e9paratoires<\/h4>\n\n\n\n<p>La parcelle est relativement plane, mais elle comporte une maison en son centre. Cette maison doit \u00eatre d\u00e9molie. Elle contient de l\u2019amiante, et des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s pour le traitement des d\u00e9chets.<\/p>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts de d\u00e9molition et de travaux pr\u00e9paratoires sont estim\u00e9s \u00e0 CHF&nbsp;150\u2019000.-<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-couts-de-construction\">Co\u00fbts de construction<\/h4>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts de construction s\u2019\u00e9valuent en fonction des m\u00e8tres cubes construits et de la qualit\u00e9 de la construction et des finitions. Il est donc n\u00e9cessaire de d\u00e9terminer quels seront les volumes de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Les co\u00fbts de construction varient en fonction de la partie de l\u2019immeuble. Les sous-sols comprenant les caves, les places de parc, les installations techniques, etc., co\u00fbtent moins cher \u00e0 produire que les parties habit\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>La partie en attique co\u00fbte plus cher \u00e0 produire, car elle inclut la toiture et des terrasses \u00e9tanches. Voici une estimation des co\u00fbts de construction&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Niveaux<\/strong><\/td><td><strong>Volumes<\/strong><\/td><td><strong>Co\u00fbts de construction \/m<sup>3<\/sup><\/strong><\/td><td><strong>Totaux<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Rampe d\u2019acc\u00e8s garage<\/td><td>250&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;300<\/td><td>CHF&nbsp;75\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Sous-sol<\/td><td>2\u2019250&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;450<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019012\u2019500<\/td><\/tr><tr><td>Rez<\/td><td>1\u2019350&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;950<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500<\/td><\/tr><tr><td>1<sup>er<\/sup><\/td><td>1\u2019350&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;950<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500<\/td><\/tr><tr><td>2<sup>e<\/sup><\/td><td>1\u2019350&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;950<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500<\/td><\/tr><tr><td>Attique<\/td><td>900&nbsp;m\u00b3<\/td><td>CHF&nbsp;1\u2019000<\/td><td>CHF&nbsp;900\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Totaux<\/td><td>7\u2019450&nbsp;m\u00b3<\/td><td>&nbsp;<\/td><td>CHF&nbsp;5\u2019835\u2019000<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-amenagements-exterieurs\">Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/h4>\n\n\n\n<p>Les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs comprennent tout ce qui est mis en place sur le terrain autre que l\u2019emprise au sol de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous avons d\u00e9termin\u00e9 que l\u2019immeuble occupera une surface au sol de 450&nbsp;m\u00b2. Le terrain quant \u00e0 lui mesure 1\u2019650&nbsp;m\u00b2. Il y aura donc 1\u2019650 \u2013 450 =&nbsp;1\u2019250&nbsp;m\u00b2 de terrain \u00e0 am\u00e9nager.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, les travaux d\u2019am\u00e9nagements consistent en&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>chemin d\u2019acc\u00e8s,<\/li>\n\n\n\n<li>places de parc visiteurs,<\/li>\n\n\n\n<li>pelouses,<\/li>\n\n\n\n<li>all\u00e9e vers la place de jeux,<\/li>\n\n\n\n<li>place de jeux,<\/li>\n\n\n\n<li>zone de verdure, d\u00e9tente, barbecue,<\/li>\n\n\n\n<li>une cl\u00f4ture,<\/li>\n\n\n\n<li>une haie vive,<\/li>\n\n\n\n<li>des arbustes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le tout est estim\u00e9 \u00e0 CHF&nbsp;150\u2019000.-<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-frais-secondaires\">Les frais secondaires<\/h4>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit des frais tels que les taxes de raccordement aux eaux claires et aux eaux us\u00e9es, les frais administratifs de permis de construire, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>De fa\u00e7on empirique, ces frais secondaires sont estim\u00e9s \u00e0 7.5% des co\u00fbts de construction, soit CHF&nbsp;437\u2019625.-.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les frais de d\u00e9veloppement, de pilotage, de commercialisation, etc.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le d\u00e9veloppement d\u2019un projet immobilier est complexe et n\u00e9cessite de faire appel \u00e0 un grand nombre de sp\u00e9cialistes afin de le mettre sur pied, de le mener \u00e0 bien et de le commercialiser efficacement.<\/p>\n\n\n\n<p>Il faut compter entre 15 \u00e0 20% pour l\u2019ensemble de ces frais-l\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-tableau-recapitulatif\">Tableau r\u00e9capitulatif<\/h4>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>Montant potentiel de vente<\/td><td>CHF&nbsp;12\u2019475\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Travaux pr\u00e9paratoires<\/td><td>\u2013 CHF&nbsp;150\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Co\u00fbts de construction<\/td><td>\u2013 CHF&nbsp;5\u2019835\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs<\/td><td>\u2013 CHF&nbsp;150\u2019000<\/td><\/tr><tr><td>Frais secondaires<\/td><td>\u2013 CHF&nbsp;437\u2019625<\/td><\/tr><tr><td>D\u00e9veloppement, pilotage, commercialisation, etc.<\/td><td>\u2013 CHF&nbsp;1\u2019871\u2019250<\/td><\/tr><tr><td>Prix du terrain<\/td><td>CHF&nbsp;4\u2019031\u2019125<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Ce tableau fait appara\u00eetre l\u2019information principale recherch\u00e9e, c\u2019est-\u00e0-dire <strong>l\u2019estimation de la valeur du terrain.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet exemple, en construisant la plus grande surface habitable possible en respect du r\u00e8glement des constructions, et en vendant le m\u00e8tre carr\u00e9 habitable au meilleur prix du march\u00e9 tout en restant comp\u00e9titif, il est possible de proposer au propri\u00e9taire de lui acheter ses 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de terrain au prix de 4&nbsp;millions de francs suisses, soit 2\u2019425&nbsp;francs du m\u00e8tre carr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-ce-qu-il-faut-retenir-de-cet-article\"><strong>Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019estimation de la valeur d\u2019un terrain passe par une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 du potentiel de construction sur ce terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019on a \u00e9tabli la construction optimale, il faut ensuite chiffrer les co\u00fbts de production de cet immeuble.<\/p>\n\n\n\n<p>Il convient ensuite de d\u00e9terminer \u00e0 combien l\u2019on pourra vendre, de mani\u00e8re optimiste mais r\u00e9aliste, les appartements produits.<\/p>\n\n\n\n<p>Le montant total des ventes, diminu\u00e9 du total des co\u00fbts de production de l\u2019immeuble, d\u00e9termine le prix probable pour le terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>Ensuite, il convient encore pour le courtier n\u00e9gociateur de faire jouer une saine concurrence entre les potentiels acqu\u00e9reurs, afin de vendre le terrain au meilleur prix du march\u00e9.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/estimation-immobiliere\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">estimation immobili\u00e8re<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Suite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.<img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447.svg\">&nbsp;<br>Je me ferai un plaisir de vous r\u00e9pondre !<\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Estimer la valeur d\u2019un terrain pour construction d\u2019un immeuble en PPE D\u00e9terminer le bon prix d\u2019une surface de terrain constructible peut sembler complexe si l\u2019on ne ma\u00eetrise pas bien les rouages de l\u2019estimation immobili\u00e8re. Pourtant, il n\u2019y a rien de mystique. Si vous savez faire des additions, soustractions, multiplications et divisions, vous connaissez suffisamment les math\u00e9matiques pour r\u00e9aliser une estimation de la valeur d\u2019un terrain sur lequel un immeuble peut \u00eatre construit. Table des mati\u00e8res Et si en plus vous savez utiliser un tableur, vous allez voir que la m\u00e9thode est vraiment simple et logique. Mais encore faut-il comprendre les principes de base de l\u2019estimation immobili\u00e8re. Voici le principe le plus important concernant la valeur d\u2019un terrain&nbsp;: La valeur d\u2019un terrain constructible est directement proportionnelle \u00e0 son potentiel de construction. Plus il est possible de construire dens\u00e9ment sur un terrain, plus il vaudra cher. Cet article d\u00e9crit une m\u00e9thode afin de d\u00e9terminer le meilleur prix de vente possible pour un terrain constructible. L\u2019\u00e9tude de faisabilit\u00e9 d\u00e9crite et expliqu\u00e9e sur base d\u2019un exemple d\u00e9montre la m\u00e9thode \u00e9tape par \u00e9tape. Cette m\u00e9thode est connue sous au moins trois noms diff\u00e9rents, \u00e0 savoir&nbsp;: la m\u00e9thode de compte \u00e0 rebours, la m\u00e9thode du promoteur ou encore la m\u00e9thode de la valeur r\u00e9siduelle. Comment d\u00e9terminer le potentiel de construction d\u2019un terrain&nbsp;? Il y a diff\u00e9rents param\u00e8tres \u00e0 prendre en compte. Le tout premier est le type de zone du plan g\u00e9n\u00e9ral d\u2019affectation communal. (Remarque&nbsp;: une nouvelle appellation existe, le PACom, pour plan d\u2019affectation communal, compos\u00e9 d\u2019un plan de zones et d\u2019un r\u00e8glement des constructions.) Pour construire un immeuble d\u2019habitation de 10&nbsp;appartements par exemple, il faut se trouver en zone \u00e0 moyenne densit\u00e9 ou en zone de village. D\u2019autres types de zones permettent la construction ou la transformation d\u2019un b\u00e2ti existant en immeuble d\u2019habitation. Il y a ensuite les coefficients. Chaque commune du canton de Vaud dispose de son propre r\u00e8glement ou police des constructions. Les indices de base sont l\u2019IOS ou indice d\u2019occupation du sol, qui permet de d\u00e9terminer la surface maximale qui sera occup\u00e9e au sol par l\u2019immeuble. Un autre coefficient est l\u2019IUS ou indice d\u2019utilisation du sol, qui d\u00e9termine la surface de plancher qui peut \u00eatre construite. D\u2019autres facteurs peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour d\u00e9terminer la densit\u00e9 d\u2019une construction sur un terrain, comme les distances aux limites, les alignements, le nombre de niveaux, la hauteur au fa\u00eete, etc. Mais pour d\u00e9terminer la valeur d\u2019un terrain assez rapidement, il est possible de r\u00e9aliser une premi\u00e8re \u00e9tude de faisabilit\u00e9 sur base des \u00e9l\u00e9ments de la police des constructions. Le raisonnement est le suivant&nbsp;: Le montant obtenu au point&nbsp;2, d\u00e9duction faite du montant total du point&nbsp;3, donnera le prix du terrain. D\u00e9monstration par l\u2019exemple de la m\u00e9thode d\u2019estimation d\u2019un terrain Plut\u00f4t que de partir dans de grandes th\u00e9ories, je vous propose de vous d\u00e9montrer par l\u2019exemple une m\u00e9thode qui sert \u00e0 d\u00e9terminer le prix auquel il est possible de vendre ou d\u2019acheter un terrain sur lequel nous pourrions construire un immeuble d\u2019appartements en PPE. Contexte Le terrain a une surface de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2. Il s\u2019agit d\u2019un rectangle de 50&nbsp;m\u00e8tres sur 33&nbsp;m\u00e8tres. Ce terrain est actuellement occup\u00e9 en son milieu par une maison construite dans les ann\u00e9es 1930, et dont la derni\u00e8re r\u00e9novation date des ann\u00e9es 1980. Son propri\u00e9taire est d\u00e9c\u00e9d\u00e9 et ses h\u00e9ritiers envisagent de vendre le tout au meilleur prix du march\u00e9, en mandatant un courtier professionnel pour d\u00e9fendre leurs int\u00e9r\u00eats. Nous sommes situ\u00e9s dans la r\u00e9gion entre Lausanne et Morges, qui fait partie du PALM (Projet d\u2019agglom\u00e9ration Lausanne-Morges). La parcelle est maintenant situ\u00e9e en zone \u00e0 moyenne densit\u00e9. La parcelle est relativement plate. Elle n\u2019est ni particuli\u00e8rement bien ni mal situ\u00e9e. Il n\u2019y a pas de vue lac ni de nuisances particuli\u00e8res. R\u00e8glement des constructions Prenons une police des constructions qui nous impose les param\u00e8tres suivants pour cette zone&nbsp;: IUS&nbsp;: 1 IOS&nbsp;: 0.3 La distance aux limites entre la construction et les parcelles voisines est de 6&nbsp;m\u00e8tres. Hauteur au fa\u00eete&nbsp;: 12&nbsp;m\u00e8tres. Toiture plate v\u00e9g\u00e9talis\u00e9e. Le dernier \u00e9tage doit \u00eatre en attique et sa taille peut \u00eatre au maximum de 2 tiers de l\u2019\u00e9tage inf\u00e9rieur. La construction optimale L\u2019indice d\u2019utilisation du sol permet de d\u00e9terminer la surface de plancher qui peut \u00eatre construite au-dessus du niveau du sol. Pour une parcelle de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 avec un indice de&nbsp;1, cela signifie que l\u2019on pourra construire un total de 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de planchers. L\u2019indice d\u2019occupation du sol d\u00e9termine la surface au sol maximale qui peut \u00eatre occup\u00e9e par le b\u00e2timent. Dans cet exemple, l\u2019IOS est de 0.3, ce qui permet de construire un b\u00e2timent d\u2019une surface de 1\u2019650 \u00d7 0.3 =&nbsp;495&nbsp;m\u00b2. Pour des raisons propres aux personnes qui \u00e9tablissent les r\u00e8glements, il est tr\u00e8s fr\u00e9quent que les deux coefficients ne soient pas en accord l\u2019un avec l\u2019autre. Ce que je veux dire par l\u00e0 est que l\u2019exploitation maximale de l\u2019un ne permet pas l\u2019exploitation maximale de l\u2019autre. Il faut donc choisir afin d\u2019exploiter au mieux les coefficients en fonction de la forme de la parcelle et du type de construction qui s\u2019y vendra le mieux. Ici, nous savons que l\u2019immeuble pourra mesurer 12&nbsp;m\u00e8tres de hauteur au maximum, ce qui permet de construire 4&nbsp;niveaux au-dessus du sol. Les dalles mesurent 40&nbsp;cm d\u2019\u00e9paisseur, donc 4&nbsp;dalles =&nbsp;1.6&nbsp;m\u00e8tre. Les hauteurs sous plafond seront de (12 \u2013 1.6) \/ 4 =&nbsp;2.6&nbsp;m\u00e8tres. C\u2019est 20&nbsp;cm de plus que le minimum. Ce qui donnera un peu plus de volume aux appartements. Le facteur principal qui d\u00e9termine le chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration est le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s de surface habitable qui pourront \u00eatre vendus. Les m\u00e8tres carr\u00e9s habitables d\u00e9pendent des surfaces de planchers. L\u00e0 o\u00f9 c\u2019est possible, nous allons donc utiliser l\u2019IUS \u00e0 son maximum, c\u2019est-\u00e0-dire 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de planchers au-dessus du sol. Dans ce cas, nous allons construire un rez avec des jardins, un 1er et un 2e \u00e9tages de 450&nbsp;m\u00b2 chacun, et un dernier \u00e9tage en attique de 300&nbsp;m\u00b2 et de grandes terrasses. L\u2019immeuble occupera alors 450&nbsp;m\u00b2 au sol. Soit une utilisation de l\u2019IOS \u00e0 0.27 au lieu de 0.3, ce qui reste tr\u00e8s rationnel. Cependant, afin de pouvoir cr\u00e9er suffisamment de places de parc et de caves pour chaque appartement, le sous-sol fera 600&nbsp;m\u00b2, ce que le r\u00e8glement communal permet. Nous ne connaissons pas encore le nombre pr\u00e9cis d\u2019appartements \u00e0 ce stade, mais nous savons empiriquement qu\u2019il faudra pr\u00e9voir une place de parc par 100&nbsp;m\u00b2 de surface de plancher, soit 17&nbsp;places en l\u2019occurrence. Le solde du terrain non construit sera utilis\u00e9 pour l\u2019acc\u00e8s au parking souterrain, pour des places de parc visiteurs, pour des terrasses et jardins pour les appartements du rez, et pour un espace de jeux et un espace de verdure et BBQ \u00e0 l\u2019intention des copropri\u00e9taires. Montant potentiel de vente Chaque \u00e9l\u00e9ment de l\u2019\u00e9quation doit \u00eatre correctement \u00e9valu\u00e9. Pour que les appartements produits se vendent, il faut qu\u2019ils soient de bonne qualit\u00e9, d\u2019une typologie ad\u00e9quate et propos\u00e9s au bon prix de march\u00e9. Le volume potentiel de vente, autrement dit le chiffre d\u2019affaires de l\u2019op\u00e9ration, s\u2019estime en fonction des surfaces de vente. En l\u2019occurrence, nous utiliserons les surfaces habitables des appartements vendus. Pour calculer le volume des ventes, il faut d\u00e9duire les surfaces de construction, c\u2019est-\u00e0-dire la surface occup\u00e9e par l\u2019\u00e9paisseur des murs ainsi que les surfaces des parties communes, halls, escaliers, cages d\u2019ascenseur. Afin d\u2019estimer les surfaces habitables, nous allons retirer 20% des surfaces de planchers. Nous allons construire des appartements de tr\u00e8s bonne qualit\u00e9, avec des finitions standards qui correspondent \u00e0 ce que la grande majorit\u00e9 des potentiels acheteurs de la r\u00e9gion recherchent. Le prix de vente du m\u00e8tre carr\u00e9 habitable est estim\u00e9 \u00e0 CHF&nbsp;9\u2019000 actuellement. Remarque&nbsp;: il s\u2019agit d\u2019un exemple fictif, bien qu\u2019il soit expliqu\u00e9 avec r\u00e9alisme. Voici un tableau avec les chiffres de ventes escompt\u00e9s&nbsp;: &nbsp; Surface brute Surface habitable Prix de vente Total Rez 450&nbsp;m\u00b2 360&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2 CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000 1er 450&nbsp;m\u00b2 360&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2 CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000 2e 450&nbsp;m\u00b2 360&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2 CHF&nbsp;3\u2019240\u2019000 Attique 300&nbsp;m\u00b2 240&nbsp;m\u00b2 CHF&nbsp;9\u2019000\/m\u00b2 CHF&nbsp;2\u2019160\u2019000 Places de parc 17 &nbsp; CHF&nbsp;35\u2019000\/unit\u00e9 CHF&nbsp;595\u2019000 Totaux &nbsp; &nbsp; &nbsp; CHF&nbsp;12\u2019475\u2019000 Co\u00fbts du projet L\u2019\u00e9tape suivante consiste \u00e0 \u00e9tablir les co\u00fbts de construction de cet immeuble. Ils se composent des frais pr\u00e9paratoires, des co\u00fbts de construction de l\u2019immeuble et des am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs, des frais secondaires et des frais de d\u00e9veloppement, de pilotage et de commercialisation. Voici le d\u00e9tail de chacun de ces postes. Travaux pr\u00e9paratoires La parcelle est relativement plane, mais elle comporte une maison en son centre. Cette maison doit \u00eatre d\u00e9molie. Elle contient de l\u2019amiante, et des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s pour le traitement des d\u00e9chets. Les co\u00fbts de d\u00e9molition et de travaux pr\u00e9paratoires sont estim\u00e9s \u00e0 CHF&nbsp;150\u2019000.- Co\u00fbts de construction Les co\u00fbts de construction s\u2019\u00e9valuent en fonction des m\u00e8tres cubes construits et de la qualit\u00e9 de la construction et des finitions. Il est donc n\u00e9cessaire de d\u00e9terminer quels seront les volumes de l\u2019immeuble. Les co\u00fbts de construction varient en fonction de la partie de l\u2019immeuble. Les sous-sols comprenant les caves, les places de parc, les installations techniques, etc., co\u00fbtent moins cher \u00e0 produire que les parties habit\u00e9es. La partie en attique co\u00fbte plus cher \u00e0 produire, car elle inclut la toiture et des terrasses \u00e9tanches. Voici une estimation des co\u00fbts de construction&nbsp;: Niveaux Volumes Co\u00fbts de construction \/m3 Totaux Rampe d\u2019acc\u00e8s garage 250&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;300 CHF&nbsp;75\u2019000 Sous-sol 2\u2019250&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;450 CHF&nbsp;1\u2019012\u2019500 Rez 1\u2019350&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;950 CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500 1er 1\u2019350&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;950 CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500 2e 1\u2019350&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;950 CHF&nbsp;1\u2019282\u2019500 Attique 900&nbsp;m\u00b3 CHF&nbsp;1\u2019000 CHF&nbsp;900\u2019000 Totaux 7\u2019450&nbsp;m\u00b3 &nbsp; CHF&nbsp;5\u2019835\u2019000 Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs Les am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs comprennent tout ce qui est mis en place sur le terrain autre que l\u2019emprise au sol de l\u2019immeuble. Nous avons d\u00e9termin\u00e9 que l\u2019immeuble occupera une surface au sol de 450&nbsp;m\u00b2. Le terrain quant \u00e0 lui mesure 1\u2019650&nbsp;m\u00b2. Il y aura donc 1\u2019650 \u2013 450 =&nbsp;1\u2019250&nbsp;m\u00b2 de terrain \u00e0 am\u00e9nager. Dans ce cas, les travaux d\u2019am\u00e9nagements consistent en&nbsp;: Le tout est estim\u00e9 \u00e0 CHF&nbsp;150\u2019000.- Les frais secondaires Il s\u2019agit des frais tels que les taxes de raccordement aux eaux claires et aux eaux us\u00e9es, les frais administratifs de permis de construire, etc. De fa\u00e7on empirique, ces frais secondaires sont estim\u00e9s \u00e0 7.5% des co\u00fbts de construction, soit CHF&nbsp;437\u2019625.-. Les frais de d\u00e9veloppement, de pilotage, de commercialisation, etc. Le d\u00e9veloppement d\u2019un projet immobilier est complexe et n\u00e9cessite de faire appel \u00e0 un grand nombre de sp\u00e9cialistes afin de le mettre sur pied, de le mener \u00e0 bien et de le commercialiser efficacement. Il faut compter entre 15 \u00e0 20% pour l\u2019ensemble de ces frais-l\u00e0. Tableau r\u00e9capitulatif Montant potentiel de vente CHF&nbsp;12\u2019475\u2019000 Travaux pr\u00e9paratoires \u2013 CHF&nbsp;150\u2019000 Co\u00fbts de construction \u2013 CHF&nbsp;5\u2019835\u2019000 Am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs \u2013 CHF&nbsp;150\u2019000 Frais secondaires \u2013 CHF&nbsp;437\u2019625 D\u00e9veloppement, pilotage, commercialisation, etc. \u2013 CHF&nbsp;1\u2019871\u2019250 Prix du terrain CHF&nbsp;4\u2019031\u2019125 Ce tableau fait appara\u00eetre l\u2019information principale recherch\u00e9e, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019estimation de la valeur du terrain. Dans cet exemple, en construisant la plus grande surface habitable possible en respect du r\u00e8glement des constructions, et en vendant le m\u00e8tre carr\u00e9 habitable au meilleur prix du march\u00e9 tout en restant comp\u00e9titif, il est possible de proposer au propri\u00e9taire de lui acheter ses 1\u2019650&nbsp;m\u00b2 de terrain au prix de 4&nbsp;millions de francs suisses, soit 2\u2019425&nbsp;francs du m\u00e8tre carr\u00e9. Ce qu\u2019il faut retenir de cet article L\u2019estimation de la valeur d\u2019un terrain passe par une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 du potentiel de construction sur ce terrain. Lorsqu\u2019on a \u00e9tabli la construction optimale, il faut ensuite chiffrer les co\u00fbts de production de cet immeuble. Il convient ensuite de d\u00e9terminer \u00e0 combien l\u2019on pourra vendre, de mani\u00e8re optimiste mais r\u00e9aliste, les appartements produits. Le montant total des ventes, diminu\u00e9 du total des co\u00fbts de production de l\u2019immeuble, d\u00e9termine le prix probable pour le terrain. Ensuite, il convient encore pour le courtier n\u00e9gociateur de faire jouer une saine concurrence entre les potentiels acqu\u00e9reurs, afin de vendre le terrain au meilleur prix du march\u00e9.&nbsp; Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019estimation immobili\u00e8re, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble. Suite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.&nbsp;Je me ferai un plaisir de vous r\u00e9pondre !<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-314","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/314","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=314"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/314\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=314"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=314"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=314"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}