{"id":313,"date":"2023-05-26T14:42:30","date_gmt":"2023-05-26T14:42:30","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=313"},"modified":"2023-05-26T14:42:30","modified_gmt":"2023-05-26T14:42:30","slug":"calculer-la-surface-habitable-dans-le-canton-de-vaud","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/05\/26\/calculer-la-surface-habitable-dans-le-canton-de-vaud\/","title":{"rendered":"Calculer la surface habitable dans le canton de Vaud"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Calculer la surface habitable dans le canton de Vaud<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/estimation\/\">Estimation<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>20 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/illustration-article-59.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7390\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Cet article a pour objectif de r\u00e9pondre compl\u00e8tement \u00e0 la question du calcul de la surface habitable de tout type de logement.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est avec une approche pratique que je vais d\u00e9tailler l\u2019ensemble des crit\u00e8res qui servent \u00e0 calculer correctement une surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Que cette surface soit utilis\u00e9e pour une estimation de la valeur v\u00e9nale (ou valeur de march\u00e9) ou pour une annonce de vente immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est divis\u00e9 en quatre parties&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Les d\u00e9finitions de base et les notions l\u00e9gales applicables.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>La seule m\u00e9thode infaillible pour calculer la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-habitable\/\">surface habitable<\/a> correctement.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Des d\u00e9monstrations de calcul de surfaces habitables \u00e0 partir de diff\u00e9rents exemples issus de ma pratique professionnelle.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Et enfin, une section \u00ab&nbsp;r\u00e9ponses aux questions fr\u00e9quentes&nbsp;\u00bb ou \u00ab&nbsp;foire aux questions\u2009- FAQ&nbsp;\u00bb terminera cet article.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s la lecture attentive de cet expos\u00e9 et de ses exemples, vous disposerez des informations th\u00e9oriques et pratiques vous permettant de calculer correctement une surface habitable d\u2019un logement du canton de Vaud, que ce soit pour un appartement en <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/propriete-par-etage-ppe\/\">PPE<\/a> ou pour une maison.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-table-des-matieres\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#h-les-fondements-concernant-la-surface-habitable\">Les fondements concernant la surface habitable<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-surface\">Surface<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-net-nette\">Net, nette<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-habitable\">Habitable<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#bases-legales\">Les bases l\u00e9gales pour le calcul d\u2019une surface habitable<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-art-25-volume-des-pieces-dhabitation\">Art.&nbsp;25 Volume des pi\u00e8ces d\u2019habitation<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-art-27-hauteur-des-locaux\">Art.&nbsp;27 Hauteur des locaux<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-art-28-eclairage-et-ventilation\">Art.&nbsp;28 \u00c9clairage et ventilation<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-resume-des-elements-importants-de-la-loi\">R\u00e9sum\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments importants de la loi&nbsp;:<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#methode-simple\">La m\u00e9thode simple et infaillible pour d\u00e9terminer la surface habitable correcte<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#exemple-calcul-surface-appartement\">Exemple de calcul de la surface habitable d\u2019un appartement<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#exemple-calcul-surface-villa\">Exemple du calcul de la surface habitable d\u2019une villa<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#foire-aux-questions\">Foire aux questions (FAQ) concernant le calcul de la surface habitable<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-1-pourquoi-le-calcul-de-la-surface-habitable-est-il-important\">1. Pourquoi le calcul de la surface habitable est-il important&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-2-est-ce-que-je-peux-utiliser-les-surfaces-notees-sur-les-plans-de-ma-maison\">2. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur les plans de ma maison&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-3-est-ce-que-je-peux-utiliser-les-surfaces-notees-sur-la-police-eca\">3. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur la police ECA&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-4-est-ce-que-je-peux-utiliser-la-surface-notee-sur-lextrait-du-registre-foncier\">4. Est-ce que je peux utiliser la surface not\u00e9e sur l\u2019extrait du Registre foncier&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-5-jai-fait-mesurer-les-surfaces-de-mon-logement-pour-le-calcul-de-la-valeur-locative-est-ce-que-je-peux-utiliser-cette-surface\">5. J\u2019ai fait mesurer les surfaces de mon logement pour le calcul de la valeur locative : est-ce que je peux utiliser cette surface&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-6-je-dispose-de-plans-a-lechelle-est-ce-que-je-peux-mesurer-les-surfaces-a-partir-des-plans\">6. Je dispose de plans \u00e0 l\u2019\u00e9chelle : est-ce que je peux mesurer les surfaces \u00e0 partir des plans&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-7-est-ce-que-je-peux-utiliser-la-surface-ppe-ou-surface-ponderee-de-mon-appartement-comme-surface-habitable\">7. Est-ce que je peux utiliser la surface PPE (ou surface pond\u00e9r\u00e9e) de mon appartement comme surface habitable&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-8-lorsque-jai-achete-mon-appartement-sur-plan-la-brochure-mentionnait-125-m-de-surface-de-vente-est-ce-la-meme-chose-que-la-surface-habitable\">8. Lorsque j\u2019ai achet\u00e9 mon appartement sur plan, la brochure mentionnait 125&nbsp;m\u00b2 de surface de vente. Est-ce la m\u00eame chose que la surface habitable&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-9-ou-puis-je-trouver-sur-quel-document-puis-je-lire-la-surface-habitable\">9. O\u00f9 puis-je trouver, sur quel document puis-je lire la surface habitable&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-10-est-ce-que-la-surface-utile-est-la-meme-chose-que-la-surface-habitable\">10. Est-ce que la surface utile est la m\u00eame chose que la surface habitable&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-11-est-ce-quil-y-a-des-risques-si-lon-ne-met-pas-la-bonne-surface-habitable-dans-une-annonce\">11. Est-ce qu\u2019il y a des risques si l\u2019on ne met pas la bonne surface habitable dans une annonce&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#aioseo-12-en-cas-de-difference-entre-la-surface-habitable-que-jai-declaree-aux-impots-et-la-surface-habitable-notee-sur-lannonce-de-vente-est-ce-que-je-risque-une-rectification-de-mes-impots\">12. En cas de diff\u00e9rence entre la surface habitable que j\u2019ai d\u00e9clar\u00e9e aux imp\u00f4ts et la surface habitable not\u00e9e sur l\u2019annonce de vente, est-ce que je risque une rectification de mes imp\u00f4ts&nbsp;?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/calculer-surface-habitable\/#en-r\u00e9sum\u00e9\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-fondements-concernant-la-surface-habitable\">Les fondements concernant la surface habitable<\/h2>\n\n\n\n<p>Commen\u00e7ons par les d\u00e9finitions les plus fondamentales&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-surface\">Surface<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00c9tendue plane, mesure de cette \u00e9tendue : <em>Calculer la surface d\u2019un salon<\/em>.<br>Synonymes\u2009: <em>aire \u2013 <\/em><a href=\"https:\/\/www.larousse.fr\/dictionnaires\/francais\/superficie\/75435\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><em>superficie<\/em><\/a><br><a href=\"https:\/\/www.larousse.fr\/dictionnaires\/francais\/surface\/75694\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Source<\/a>\u2009<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-net-nette\">Net, nette<\/h3>\n\n\n\n<p>Se dit d\u2019une quantit\u00e9 qui n\u2019a \u00e0 subir aucune retenue, par opposition \u00e0 brut\u2009: <em>B\u00e9n\u00e9fice net.<\/em><br>Contraire\u2009: <em>brut<\/em><br><a href=\"https:\/\/www.larousse.fr\/dictionnaires\/francais\/net\/54328\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Source\u2009<\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-habitable\">Habitable<\/h3>\n\n\n\n<p>O\u00f9 l\u2019on peut habiter, vivre.<br>Synonymes\u2009: <em>hospitalier \u2013 logeable<\/em><br><a href=\"https:\/\/www.larousse.fr\/dictionnaires\/francais\/habitable\/38774\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Source\u2009<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Que vous deviez d\u00e9terminer la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/surface-nette-habitable\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">surface habitable<\/a> d\u2019une maison, d\u2019une villa ou d\u2019un appartement, la logique \u00e0 suivre sera toujours la m\u00eame. Voici les bases qui servent \u00e0 la d\u00e9termination d\u2019une surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La surface habitable se compose de la somme des surfaces de toutes les pi\u00e8ces du logement qui sont propres \u00e0 l\u2019habitation. Les mesures se prennent entre chaque mur.<\/strong><br><strong>Seules les pi\u00e8ces et leurs annexes climatis\u00e9es (chauff\u00e9es) r\u00e9pondant \u00e0 plusieurs crit\u00e8res sp\u00e9cifiques de volume, de hauteur, d\u2019\u00e9clairage et de ventilation sont comptabilis\u00e9es dans la surface habitable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><\/h2>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez-vous notre \u00e9mission de podcast d\u00e9di\u00e9e aux acheteurs ?<\/h2>\n\n\n\n<p>La Taverne Immobili\u00e8re https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=oRXeAsL6OG5P&amp;color=%234a4a4a&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-Wyjj<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"bases-legales\">Les bases l\u00e9gales pour le calcul d\u2019une surface habitable<\/h2>\n\n\n\n<p>Les d\u00e9finitions du dictionnaire de la langue fran\u00e7aise ne suffisent pas pour d\u00e9terminer ce qu\u2019est une surface habitable et ce qui ne l\u2019est pas. Il faut en plus faire appel \u00e0 des notions l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le canton de Vaud, le sujet des constructions est trait\u00e9 dans la loi sur <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/zone-damenagement-du-territoire\/\">l\u2019am\u00e9nagement du territoire<\/a> et des constructions. Cette loi est compl\u00e9t\u00e9e par le r\u00e8glement d\u2019application de la loi du 4&nbsp;d\u00e9cembre 1985 sur l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/zone-damenagement-du-territoire\/\">am\u00e9nagement du territoire<\/a> et les constructions (RLATC).<\/p>\n\n\n\n<p>Les articles&nbsp;25, 27 et 28 permettent de d\u00e9terminer sans la moindre ambigu\u00eft\u00e9 ce qu\u2019est une surface habitable de ce qui ne l\u2019est pas. Les voici&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>(Note\u2009: je r\u00e9sume les notions importantes apr\u00e8s les articles de la loi et vous vous dites s\u00fbrement \u201couf !\u201d)<\/em><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-art-25-volume-des-pieces-dhabitation\">Art.&nbsp;25 Volume des pi\u00e8ces d\u2019habitation<\/h3>\n\n\n\n<p>1. Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire doit avoir une capacit\u00e9 d\u2019au moins 20&nbsp;m\u00b3. Les chambres \u00e0 coucher occup\u00e9es par plus d\u2019une personne auront une capacit\u00e9 d\u2019au moins 15&nbsp;m\u00b3 par occupant.<br>2. Dans les <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/combles\/\">combles<\/a>, le cube n\u2019est compt\u00e9 qu\u2019\u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1,30&nbsp;m sous le plafond ou sous les chevrons.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-art-27-hauteur-des-locaux\">Art.&nbsp;27 Hauteur des locaux<\/h3>\n\n\n\n<p>1. Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40&nbsp;m au moins entre le plancher et le plafond, \u00e0 l\u2019exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.<br>2. Dans les combles, la hauteur de 2,40&nbsp;m doit \u00eatre respect\u00e9e au moins sur la moiti\u00e9 de la surface utilisable. Celle-ci n\u2019est compt\u00e9e qu\u2019\u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1,30&nbsp;m sous le plafond ou sous les chevrons.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-art-28-eclairage-et-ventilation\">Art.&nbsp;28 \u00c9clairage et ventilation<\/h3>\n\n\n\n<p>Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire est a\u00e9r\u00e9 naturellement et \u00e9clair\u00e9 par une ou plusieurs baies repr\u00e9sentant une surface qui n\u2019est pas inf\u00e9rieure au 1\/8e de la superficie du plancher et de 1&nbsp;m\u00b2 au minimum. Cette proportion peut \u00eatre r\u00e9duite au 1\/15e de la surface du plancher et \u00e0 0,80&nbsp;m\u00b2 au minimum pour les lucarnes et les tabati\u00e8res. Si les contraintes de l\u2019\u00e9tat existant l\u2019imposent, des d\u00e9rogations peuvent \u00eatre admises pour les fen\u00eatres, les lucarnes et les tabati\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour le texte complet, cliquez <a href=\"https:\/\/www.lexfind.ch\/fe\/fr\/tol\/19108\/versions\/97182\/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">ici<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-resume-des-elements-importants-de-la-loi\">R\u00e9sum\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments importants de la loi&nbsp;:<\/h4>\n\n\n\n<p><strong>Volume&nbsp;:<\/strong> Les pi\u00e8ces habitables doivent mesurer au minimum 20&nbsp;m3. Pour les locaux sous pentes (mansard\u00e9s), le volume se calcule \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.30&nbsp;m.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Hauteur&nbsp;: <\/strong>La hauteur mesur\u00e9e entre le sol et le plafond doit \u00eatre au minimum de 2.40&nbsp;m \u00e0 l\u2019exception des mezzanines ou galerie. Dans les combles, la hauteur de 2.40&nbsp;m doit exister sur au moins la moiti\u00e9 de la surface. La surface est compt\u00e9e \u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1.30&nbsp;m\u00e8tre sous le plafond ou les chevrons.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9clairage et ventilation&nbsp;: <\/strong>Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme habitable, la pi\u00e8ce doit disposer d\u2019une surface de fen\u00eatre(s) de 1\/8e de la surface de la pi\u00e8ce, avec au minimum 1&nbsp;m2. Par exemple, une pi\u00e8ce de 10&nbsp;m\u00b2 devra disposer d\u2019une fen\u00eatre d\u2019une surface de 0.80&nbsp;m2.<\/p>\n\n\n\n<p>Cela doit encore \u00eatre mis en relation avec d\u2019autres sources, car les salles de bains et autres locaux annexes ne seraient pas compt\u00e9s selon cette loi.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Est-ce que les surfaces des locaux annexes attenants aux pi\u00e8ces habitables comptent&nbsp;?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ici, une fois n\u2019est pas coutume, c\u2019est l\u2019administration des imp\u00f4ts qui m\u2019est venue en aide afin de vous fournir la r\u00e9ponse&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un extrait de l\u2019une des annexes qui servent \u00e0 calculer la <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-locative\/\">valeur locative<\/a> d\u2019un bien immobilier&nbsp;:<br>\u00ab&nbsp;Entrent en consid\u00e9ration pour le calcul de la surface du logement&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les pi\u00e8ces habitables (chambres de s\u00e9jour, chambres \u00e0 coucher, salles \u00e0 manger, etc.) et locaux annexes (r\u00e9duits, etc.)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>la cuisine&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les salles de bains, cabinets de toilette et douches&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les halls, vestibules et escaliers \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du logement&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les v\u00e9randas ferm\u00e9es&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les combles habitables et mansardes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La surface des pi\u00e8ces doit \u00eatre calcul\u00e9e d\u2019un mur \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u2019entrent pas en consid\u00e9ration pour le calcul de la surface du logement&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les <a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/galetas\/\">galetas<\/a>, cagibis et combles non habitables&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les balcons, terrasses et galeries ouvertes&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les caves et autres locaux de service (buanderie, \u00e9tendage, carnotzet)&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les garages et remises.&nbsp;\u00bb<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Donc oui, les surfaces des sanitaires (w.-c., salle de douche, salles de bains, etc.), les halls d\u2019entr\u00e9e et de distribution, les celliers, \u00e9conomats, les dressings, v\u00e9randas chauff\u00e9es, etc., attenants aux pi\u00e8ces principales, comptent dans la surface habitable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Maintenant que nous avons vu les d\u00e9finitions et bases l\u00e9gales qui servent \u00e0 d\u00e9terminer la surface habitable, je vais vous exposer la seule m\u00e9thode infaillible pour d\u00e9terminer la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"methode-simple\">La m\u00e9thode simple et infaillible pour d\u00e9terminer la surface habitable correcte<\/h2>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Prenez une feuille de papier.<\/li>\n\n\n\n<li>Dessinez sommairement les pi\u00e8ces, sans tenter de respecter une \u00e9chelle.<\/li>\n\n\n\n<li>Mesurez les distances entre chaque mur et notez-les sur votre croquis. Je vous conseille l\u2019utilisation d\u2019un laserm\u00e8tre, t\u00e9l\u00e9laser ou encore t\u00e9l\u00e9m\u00e8tre pour prendre vos mesures.<\/li>\n\n\n\n<li>Calculez les surfaces de chaque pi\u00e8ce.<\/li>\n\n\n\n<li>Additionnez toutes les surfaces. Votre total est la surface habitable.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Voici un exemple que j\u2019ai r\u00e9alis\u00e9 (les mesures sont not\u00e9es en centim\u00e8tres)&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image15-1-e1656320688476.png\" alt=\"Plan \u00e0 main lev\u00e9e\" class=\"wp-image-7355\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Plan \u00e0 main lev\u00e9e<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Et voici les plans avec les surfaces habitables calcul\u00e9es sur base de mes croquis&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image16-1024x981.jpg\" alt=\"Plan finalis\u00e9\" class=\"wp-image-7358\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"exemple-calcul-surface-appartement\">Exemple de calcul de la surface habitable d\u2019un appartement<\/h2>\n\n\n\n<p>L\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (USPI) a publi\u00e9 des recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces des biens immobiliers.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un exemple de calcul de la surface habitable, tir\u00e9 de cette publication de l\u2019USPI&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image1-e1656321342243.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7341\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Voici le plan avec les surfaces de chaque pi\u00e8ce. Les mesures sont prises entre chaque mur.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image2.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7342\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Et voici le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image3.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7343\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Surface nette habitable, calcul\u00e9e par l\u2019USPI<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"exemple-calcul-surface-villa\">Exemple du calcul de la surface habitable d\u2019une villa<\/h2>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019une villa r\u00e9partie sur 4&nbsp;niveaux, \u00e0 savoir le sous-sol, le rez, le 1er et les combles mansard\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici les plans&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7.jpg\" alt=\"Image7\" srcset=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7.jpg 1386w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7-212x300.jpg 212w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7-724x1024.jpg 724w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7-768x1086.jpg 768w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image7-1086x1536.jpg 1086w\" width=\"1386\" height=\"1960\"><\/li>\n\n\n\n<li><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6.jpg\" alt=\"Image6\" srcset=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6.jpg 1386w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6-212x300.jpg 212w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6-724x1024.jpg 724w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6-768x1086.jpg 768w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image6-1086x1536.jpg 1086w\" width=\"1386\" height=\"1960\"><\/li>\n\n\n\n<li><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5.jpg\" alt=\"Image5\" srcset=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5.jpg 1386w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5-212x300.jpg 212w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5-724x1024.jpg 724w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5-768x1086.jpg 768w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image5-1086x1536.jpg 1086w\" width=\"1386\" height=\"1960\"><\/li>\n\n\n\n<li><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4.jpg\" alt=\"Image4\" srcset=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4.jpg 1386w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4-212x300.jpg 212w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4-724x1024.jpg 724w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4-768x1086.jpg 768w, https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image4-1086x1536.jpg 1086w\" width=\"1386\" height=\"1960\"><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Quelques explications concernant cet exemple&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que j\u2019aie inclus le plan du sous-sol de cette maison, aucune des surfaces en dessous du niveau du sol ne pourra compter dans la surface habitable. En effet, la hauteur sous plafond est inf\u00e9rieure \u00e0 2.40&nbsp;m, les pi\u00e8ces ne sont pas chauff\u00e9es et ne disposent pas de fen\u00eatre (les sauts-de-loup ne sont pas des fen\u00eatres).<\/p>\n\n\n\n<p>La v\u00e9randa est chauff\u00e9e, ce qui lui permet d\u2019entrer dans la cat\u00e9gorie \u00ab&nbsp;habitable&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>La surface mentionn\u00e9e sur le plan des combles est mesur\u00e9e \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.30&nbsp;m.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable de cette villa&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Surfaces habitables<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>RDC<\/strong><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>S\u00e9jour<\/td><td>33.40&nbsp;m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>V\u00e9randa chauff\u00e9e<\/td><td>17.00 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Cuisine&nbsp;<\/td><td>8.68 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>W.-C. visiteurs<\/td><td>2.01 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Hall<\/td><td>8.66 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>1er \u00e9tage&nbsp;<\/strong><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>Chambre 1<\/td><td>11.99 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Chambre 2<\/td><td>13.90 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Chambre 3<\/td><td>11.88 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Salle de bain 1<\/td><td>4.28 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td>Hall<\/td><td>3.25 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td>Combles<\/td><td>34.86 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Total surface habitable nette&nbsp;<\/strong><\/td><td><strong>149.91 m\u00b2<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Si vous vous posez la question de savoir si vous pouvez arrondir, alors OUI, je vous assure et rassure que vous pouvez arrondir \u00e0 150&nbsp;m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"foire-aux-questions\">Foire aux questions (FAQ) concernant le calcul de la surface habitable<\/h2>\n\n\n\n<p>Voici une s\u00e9rie de questions et r\u00e9ponses tir\u00e9es de mes ann\u00e9es de pratique dans le domaine du courtage immobilier.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Pourquoi le calcul de la surface habitable est-il important&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit vraiment de la surface disponible pour les occupants du logement. De mani\u00e8re naturelle, lorsqu\u2019on parle de la surface d\u2019une habitation, on parle de surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien entendu, les caves, galetas et autres espaces ont leur importance. Mais ce qui importe le plus pour les acheteurs, c\u2019est l\u2019espace dans lequel ils vont vivre, manger, dormir, regarder la t\u00e9l\u00e9, faire les devoirs aux enfants, etc., c\u2019est-\u00e0-dire habiter.<\/p>\n\n\n\n<p>Les annonces immobili\u00e8res et les logiciels de publication d\u2019annonces, lorsqu\u2019il faut y entrer la \u00ab&nbsp;surface&nbsp;\u00bb, demandent bien la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Les estimateurs en ligne ainsi que les logiciels d\u2019estimation bancaire selon la m\u00e9thode h\u00e9doniste calculent sur base de la surface nette habitable ou SNH dont que je vous ai montr\u00e9 le mode de calcul.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour vraiment r\u00e9pondre \u00e0 cette question concernant l\u2019importance du calcul de la surface habitable, voici un exemple si vous r\u00e9alisez l\u2019estimation en ligne d\u2019une villa avec le logiciel de Real Advisor :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/scr-20220627-gfp-1024x553.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7367\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">L\u2019\u00e9tape 3 de l\u2019estimateur en ligne, RealAdvisor<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Et si vous r\u00e9alisez une estimation en ligne d\u2019un appartement avec Real Advisor, \u00e0 cette m\u00eame \u00e9tape&nbsp; 3&nbsp;(d\u00e9tails), il vous est pos\u00e9 la question suivante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/scr-20220627-gi9.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7368\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Il vous est demand\u00e9 de renseigner la \u00ab&nbsp;surface habitable&nbsp;\u00bb. C\u2019est en suivant les conseils que je vous ai donn\u00e9s que vous pourrez introduire la surface correcte.<\/p>\n\n\n\n<p>Le logiciel pr\u00e9cise que <strong>\u00ab&nbsp;<u>cette \u00e9tape est la plus importante&nbsp;<\/u>\u00bb<\/strong>. Comme vous pouvez le voir, il s\u2019agit de ne pas se rater&nbsp;!&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur les plans de ma maison&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Les architectes calculent leurs surfaces en fonction des normes de leur association fa\u00eeti\u00e8re, la SIA (Soci\u00e9t\u00e9 suisse des ing\u00e9nieurs et architectes). La norme SIA&nbsp;416, surfaces et volumes des b\u00e2timents, d\u00e9crit 31&nbsp;surfaces diff\u00e9rentes, mais aucune de ces surfaces n\u2019est d\u00e9finie comme \u00e9tant la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce qui s\u2019approche le plus de la surface habitable selon la norme SIA&nbsp;416, c\u2019est la surface utile principale (SUP). Mais les architectes ont une approche technique, leurs plans sont destin\u00e9s \u00e0 des artisans et entrepreneurs qui vont construire l\u2019objet, alors que les courtiers utilisent une approche \u00e9conomique, ce qui peut donner lieu \u00e0 des diff\u00e9rences.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un exemple de diff\u00e9rence entre la norme SIA&nbsp;416 et la mani\u00e8re pratique de calculer la surface habitable par un courtier en immobilier professionnel&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image10.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7350\"\/><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image11.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7351\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Sur ce sch\u00e9ma, la surface en rouge est d\u00e9finie comme \u00e9tant la surface utile principale&nbsp;(SUP). Mais observez qu\u2019il y a un espace de rangement, en orange sur ce sch\u00e9ma, qui n\u2019est pas inclus dans la SUP. Ce local en orange fait partie de la surface utile secondaire (SUS), selon la norme SIA&nbsp;416.<\/p>\n\n\n\n<p>Alors que selon toutes les autres sources que j\u2019ai mentionn\u00e9es, il s\u2019agit d\u2019un local annex\u00e9 \u00e0 un local principal, comme un dressing ou un cellier, qui fait totalement partie de la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Vous prenez donc le risque de mal calculer la surface en utilisant les plans de l\u2019architecte, car il n\u2019utilise pas les m\u00eames normes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si vous disposez des plans de votre habitation, je vous encourage \u00e0 prendre des mesures vous-m\u00eame afin de v\u00e9rifier ce qui est inscrit sur le plan. Supposons que votre chambre est un rectangle de 3&nbsp;m sur 5&nbsp;m avec un plafond \u00e0 2.40&nbsp;m sur toute la surface. Votre chambre mesure alors exactement 15&nbsp;m2.<\/p>\n\n\n\n<p>Si c\u2019est la surface de la pi\u00e8ce not\u00e9e sur le plan, alors oui, vous pouvez utiliser les surfaces not\u00e9es sur votre plan. Si ce n\u2019est pas le cas, je vous encourage \u00e0 prendre les mesures de chaque pi\u00e8ce habitable et de les additionner.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur la police ECA&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Non ! L\u2019ECA calcule des volumes construits. Leurs mesures de surfaces sont prises de l\u2019ext\u00e9rieur des murs ext\u00e9rieurs. Les termes techniques pour les surfaces qui sont mesur\u00e9es par l\u2019ECA sont \u00ab&nbsp;surface brute&nbsp;\u00bb ou encore \u00ab&nbsp;surface de plancher&nbsp;\u00bb. Vous commettriez une erreur de 20 \u00e0 25% de surface en trop en prenant les surfaces de l\u2019ECA.<\/p>\n\n\n\n<p>Exemple&nbsp;: voici un extrait de la police ECA de la villa dont vous avez vu les plans ci-dessus.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image12.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7352\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Selon l\u2019ECA, chaque niveau mesure 65&nbsp;m2. Le rez +&nbsp;le&nbsp;1er +&nbsp;les combles =&nbsp;195&nbsp;m\u00b2. Cependant, nous avons vu dans le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable de cette habitation qu\u2019elle mesure 150&nbsp;m\u00b2. Soit 23% de moins que la surface annonc\u00e9e par l\u2019ECA.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">4. Est-ce que je peux utiliser la surface not\u00e9e sur l\u2019extrait du Registre foncier&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Pour une villa&nbsp;: non&nbsp;! La surface not\u00e9e sur l\u2019extrait de Registre foncier pour une villa est l\u2019empreinte au sol de la construction. On parle \u00e9galement de surface cadastrale. Cette surface est utile pour beaucoup de calculs, mais pas du tout pour d\u00e9terminer la surface habitable du logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour un appartement&nbsp;: non plus&nbsp;! La surface indiqu\u00e9e au Registre foncier pourrait \u00eatre la surface habitable, la surface brute, la surface PPE, la surface de vente ou toute autre surface technique ne correspondant pas \u00e0 la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un exemple v\u00e9cu o\u00f9 le Registre foncier indique une surface de 134.50&nbsp;m\u00b2 environ, alors que dans les faits, cet appartement mesure 169&nbsp;m\u00b2 de surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un extrait du Registre foncier de cet appartement&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image13.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7353\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>La raison pour laquelle il y a une telle diff\u00e9rence, vient du fait que la surface not\u00e9e au Registre foncier ne tient pas compte de la mezzanine-galerie dans cet appartement.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ce cas d\u2019esp\u00e8ce, cette diff\u00e9rence a toute son importance, car ayant \u00e9t\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment lou\u00e9, si le logement avait mesur\u00e9 moins de 150&nbsp;m\u00b2, nous aurions d\u00fb obtenir une autorisation afin de sortir cet appartement du parc locatif. Mais si, par contre, il mesurait plus que 150&nbsp;m\u00b2, alors nous sortions du champ d\u2019application de la loi sur la pr\u00e9servation et la promotion du parc locatif (LPPPL).<\/p>\n\n\n\n<p>Apr\u00e8s quelques \u00e9changes d\u2019une teneur assez technique avec le service du logement du canton de Vaud, j\u2019ai obtenu la confirmation suivante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>[\u2026] Dans ce contexte, nous prenons note qu\u2019en termes de surface, cet appartement contient une partie \u201cprincipale\u201d de 129&nbsp;m\u00b2, d\u2019une part, et une mezzanine vitr\u00e9e d\u2019une hauteur de 1,90&nbsp;m d\u2019une surface de 39,70&nbsp;m\u00b2 mesur\u00e9e \u00e0 compter d\u2019une hauteur de 1,30&nbsp;m, d\u2019autre part. L\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de ces surfaces peuvent \u00eatre prises en compte dans notre analyse. L\u2019art.&nbsp;27 al.&nbsp;2 RLATC qui exige que, dans les combles, une hauteur de 2,40&nbsp;m soit respect\u00e9e sur au moins la moiti\u00e9 de la surface utilisable, ne s\u2019appliquant pas en l\u2019esp\u00e8ce, la galerie-mezzanine existante, bien qu\u2019en sous-pente, n\u2019\u00e9tant pas un \u201ccomble\u201d. La surface de cet appartement peut donc \u00eatre admise \u00e0 raison de 168,70&nbsp;m\u00b2.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image14.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7354\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Donc non, la surface d\u2019un appartement inscrite au Registre foncier n\u2019est pas forc\u00e9ment la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>On ne peut pas leur en vouloir, une partie du probl\u00e8me vient du fait que le Registre foncier re\u00e7oit ses informations de la part des notaires, qui sont des techniciens du droit mais pas des techniciens de la construction.<\/p>\n\n\n\n<p>Les notaires puisent leurs donn\u00e9es sur les plans de la PPE ou d\u2019autres sources, qui indiquent des surfaces sans pr\u00e9ciser leur mode de calcul. Les surfaces calcul\u00e9es par les architectes doivent \u00eatre utiles pour les artisans qui vont utiliser les plans pour la construction de l\u2019objet.<\/p>\n\n\n\n<p>Si une chambre sous les combles est mansard\u00e9e, l\u2019artisan doit conna\u00eetre la surface du sol qui doit \u00eatre recouverte de parquet. Il ne se tracasse pas des 1.30&nbsp;m sous plafond ou sous chevron ; ce qui l\u2019int\u00e9resse est la surface \u00e0 couvrir avec du parquet, ce qui n\u2019est pas la m\u00eame chose que la surface habitable selon les lois du canton de Vaud.<\/p>\n\n\n\n<p>De nombreuses autres explications sont possibles concernant les diff\u00e9rences de surfaces not\u00e9es sur les plans, le Registre foncier, les plaquettes de vente, etc. Cela ne veut pas dire que ces surfaces sont fausses, cela veut simplement dire qu\u2019elles ont \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9es selon d\u2019autres crit\u00e8res que ceux qui servent \u00e0 d\u00e9terminer la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">5. J\u2019ai fait mesurer les surfaces de mon logement pour le calcul de la valeur locative : est-ce que je peux utiliser cette surface&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Peut-\u00eatre. Mais ce n\u2019est pas s\u00fbr. Je ne le recommande pas pour les raisons suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode de calcul de la surface habitable pour d\u00e9terminer la valeur locative n\u2019est pas forc\u00e9ment la m\u00eame. Par exemple, selon l\u2019administration des imp\u00f4ts, la surface habitable des parties sous pentes, comble, habitation mansard\u00e9e, etc., se calcule comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Les combles habitables et mansardes (on ne prendra en consid\u00e9ration que la surface o\u00f9 la distance du sol au toit est sup\u00e9rieure \u00e0 1,5&nbsp;m\u00e8tre).&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Il y a une diff\u00e9rence par rapport \u00e0 tout ce que je vous ai expliqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, et pr\u00e9cis\u00e9ment avec l\u2019article&nbsp;27 du RLATC qui pr\u00e9cise une hauteur sous plafond ou sous chevron de 1.3&nbsp;m\u00e8tre.<\/p>\n\n\n\n<p>Selon l\u2019inclinaison de la toiture, cette diff\u00e9rence entre 1.50&nbsp;m et 1.30&nbsp;m peut donner plusieurs m\u00e8tres carr\u00e9s en plus ou en moins selon la m\u00e9thode de calcul.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez encore que pour le calcul de la surface habitable, pour des raisons fiscales, il est humain de tenter d\u2019optimiser la surface vers le bas. Alors que pour calculer une surface dans un but de vente, il sera tout aussi humain d\u2019optimiser cette surface vers le haut.<\/p>\n\n\n\n<p>Notez que si je peux l\u00e9galement vous trouver 5&nbsp;m\u00b2 de plus, je m\u2019en chargerai, surtout si ces 5&nbsp;m\u00b2 peuvent vous rapporter 50\u2019000.-&nbsp;francs.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">6. Je dispose de plans \u00e0 l\u2019\u00e9chelle : est-ce que je peux mesurer les surfaces \u00e0 partir des plans&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Oui, c\u2019est possible. Mais prenez quelques mesures de longueurs et largeurs sur place afin de v\u00e9rifier que l\u2019\u00e9chelle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 alt\u00e9r\u00e9e lors de la recopie des plans.<\/p>\n\n\n\n<p>Personnellement, je ne pr\u00e9conise pas cette m\u00e9thode, bien qu\u2019elle soit correcte. La raison de ma r\u00e9serve est que cela vous prendra plus ou moins le m\u00eame temps de prendre les mesures r\u00e9elles des pi\u00e8ces que de les mesurer sur les plans, et vous serez nettement plus pr\u00e9cis.<\/p>\n\n\n\n<p>La surface habitable est l\u00e0, dans l\u2019objet physique, c\u2019est-\u00e0-dire dans la maison ou l\u2019appartement. Pas sur une feuille de papier. Alors, prenez la peine de mesurer ce qui existe.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019ingr\u00e9dient principal d\u2019une vente immobili\u00e8re r\u00e9ussie est la confiance. Si lors d\u2019une visite, l\u2019acheteur sort son laser-m\u00e8tre pour v\u00e9rifier quelques mesures et s\u2019aper\u00e7oit que vos surfaces sont approximatives, il n\u2019aura plus confiance en quoi que ce soit que vous pourrez lui dire par la suite.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">7. Est-ce que je peux utiliser la surface PPE (ou surface pond\u00e9r\u00e9e) de mon appartement comme surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Malheureusement, non&nbsp;! La surface PPE ou surface pond\u00e9r\u00e9e prend en compte l\u2019\u00e9paisseur de certains \u00e9l\u00e9ments de construction ainsi que des portions d\u2019\u00e9l\u00e9ments ext\u00e9rieurs tels que les terrasses et balcons.<\/p>\n\n\n\n<p>Selon son mode de calcul, la surface PPE peut m\u00eame prendre en compte une partie de votre cave.<\/p>\n\n\n\n<p>Donc non, ce n\u2019est pas la m\u00eame chose que la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette surface PPE a son importance pour le calcul de la valeur de votre bien, et un estimateur digne de ce nom la prendra en compte dans son estimation.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">8. Lorsque j\u2019ai achet\u00e9 mon appartement sur plan, la brochure mentionnait 125&nbsp;m\u00b2 de surface de vente. Est-ce la m\u00eame chose que la surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Non plus. La surface de vente est une notion propos\u00e9e par l\u2019USPI dans une tentative d\u2019harmonisation du calcul des surfaces. Mais dans ce cas bien pr\u00e9cis, je ne pense pas que l\u2019objectif ait \u00e9t\u00e9 atteint, car cette notion varie d\u2019un canton \u00e0 l\u2019autre. Ce qui ressemble le plus \u00e0 la surface de vente est la surface pond\u00e9r\u00e9e, ou surface PPE. Mais l\u00e0 aussi, des variations dans son mode de calcul sont observ\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce que le commun des mortels peut mesurer lui-m\u00eame dans ses propres murs, c\u2019est la surface habitable comme je l\u2019ai d\u00e9crite en d\u00e9tail ci-dessus. C\u2019est d\u2019ailleurs cette surface que les logiciels d\u2019estimation utilisent, car il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d\u2019\u00eatre ing\u00e9nieur ou architecte pour mesurer la taille d\u2019une pi\u00e8ce. En revanche, pour mesurer la surface de vente soi-m\u00eame, c\u2019est beaucoup moins \u00e9vident.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">9. O\u00f9 puis-je trouver, sur quel document puis-je lire la surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Je ne connais pas de documents sur lesquels vous pouvez vous baser \u00e0 coup s\u00fbr pour conna\u00eetre la surface habitable de votre logement.<\/p>\n\n\n\n<p>En v\u00e9rit\u00e9, le plus s\u00fbr, le plus facile, et en fin de compte le plus pr\u00e9cis, est de mesurer la surface de chaque pi\u00e8ce habitable de votre logement et d\u2019en faire le total.<\/p>\n\n\n\n<p>Je le fais pour chaque bien dont je m\u2019occupe de la vente. Mais il est vrai que je dispose de l\u2019\u00e9quipement appropri\u00e9 ainsi que de l\u2019exp\u00e9rience.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">10. Est-ce que la surface utile est la m\u00eame chose que la surface habitable&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Non, pas du tout. La surface utile prend en compte de nombreuses autres surfaces qui ne sont pas habitables.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour reprendre l\u2019exemple de la villa dont je vous ai montr\u00e9 les plans ci-dessus, voici le calcul de sa surface utile&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>SURFACES HABITABLES<\/strong><\/td><td><strong>SURFACES UTILES<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>RDC<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>S\u00e9jour<\/strong><\/td><td>33.40&nbsp;m\u00b2<\/td><td><strong>S\u00e9jour<\/strong><\/td><td>33,40 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>V\u00e9randa chauff\u00e9e<\/strong><\/td><td>17.00 m\u00b2<\/td><td><strong>V\u00e9randa chauff\u00e9e<\/strong><\/td><td>17,00 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Cuisine<\/strong><\/td><td>8.68 m\u00b2<\/td><td><strong>Cuisine<\/strong><\/td><td>8,68 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>W.-C. visiteurs<\/strong><\/td><td>2.01 m\u00b2<\/td><td><strong>W.-C. visiteurs<\/strong><\/td><td>2,01 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Hall<\/strong><\/td><td>8.66 m\u00b2<\/td><td><strong>Hall<\/strong><\/td><td>8,66 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>1er \u00e9tage<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 1<\/strong><\/td><td>11.99 m\u00b2<\/td><td><strong>Chambre 1<\/strong><\/td><td>11,99 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 2<\/strong><\/td><td>13.90 m\u00b2<\/td><td><strong>Chambre 2<\/strong><\/td><td>13,90 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Chambre 3<\/strong><\/td><td>11.88 m\u00b2<\/td><td><strong>Chambre 3<\/strong><\/td><td>11,88 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Salle de bain 1<\/strong><\/td><td>4.28 m\u00b2<\/td><td><strong>Salle de bain 1<\/strong><\/td><td>4,28 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Hall<\/strong><\/td><td>3.25 m\u00b2<\/td><td><strong>Hall<\/strong><\/td><td>3,25 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Combles<\/strong><\/td><td>34.86 m\u00b2<\/td><td><strong>Combles<\/strong><\/td><td>34,86 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Sous-sol<\/strong><\/td><\/tr><tr><td><strong>Disponible<\/strong><\/td><td><strong>0<\/strong><\/td><td><strong>Disponible<\/strong><\/td><td>24,03 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Cave<\/strong><\/td><td><strong>0<\/strong><\/td><td><strong>Cave<\/strong><\/td><td>9,84 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Buanderie<\/strong><\/td><td><strong>0<\/strong><\/td><td><strong>Buanderie<\/strong><\/td><td>7,38 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Abri PC<\/strong><\/td><td><strong>0<\/strong><\/td><td><strong>Abri PC<\/strong><\/td><td>6,00 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><strong>Garage box<\/strong><\/td><td><strong>0<\/strong><\/td><td><strong>Garage box<\/strong><\/td><td>16,00 m\u00b2<\/td><\/tr><tr><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Total surfaces habitables<\/strong><\/td><td><strong>149.91 m\u00b2<\/strong><\/td><td><strong>Total surface utile<\/strong><\/td><td><strong>213,16 m\u00b2<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">11. Est-ce qu\u2019il y a des risques si l\u2019on ne met pas la bonne surface habitable dans une annonce&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Absolument, il y a un risque, voire un gros risque financier. \u00c0 titre d\u2019exemple, voici le r\u00e9sum\u00e9 d\u2019un arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral (arr\u00eat TF 4A_468\/2015).<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019un projet de construction de villas sur plan.<\/p>\n\n\n\n<p>Le projet concerne une villa sur plan de \u00ab\u2009219&nbsp;m\u00b2\u2009\u00bb. Le contrat contient des plans indiquant les surfaces de chaque pi\u00e8ce sans pr\u00e9ciser de quelle sorte de surface il s\u2019agit.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans les faits, dans le cas relat\u00e9, les surfaces sont brutes, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elles incluent les surfaces de construction des murs int\u00e9rieurs et ext\u00e9rieurs. <em>(Comme dans l\u2019exemple que je vous ai montr\u00e9 ci-dessus, concernant la diff\u00e9rence entre les surfaces mesur\u00e9es par l\u2019ECA qui sont brutes et la surface habitable qui, elle, est nette).<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Le contrat renvoie aux plans d\u2019enqu\u00eate publique qui ne sont pas remis aux acheteurs, mais uniquement \u00ab\u2009tenus \u00e0 leur disposition\u2009\u00bb et qui indiquent la surface nette de chaque pi\u00e8ce. <em>(Surface habitable \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des murs de la pi\u00e8ce.)<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Le descriptif de vente utilise la surface brute sans non plus pr\u00e9ciser de quel type de surface il s\u2019agit. Le mode de calcul des surfaces annonc\u00e9es n\u2019est pas non plus d\u00e9taill\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019acheteur pense acheter de la surface habitable (surface nette). Vous allez voir que le tribunal lui a donn\u00e9 raison.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019il re\u00e7oit sa villa, l\u2019acheteur se plaint qu\u2019il manque 75&nbsp;m\u00b2 dans sa nouvelle maison.<\/p>\n\n\n\n<p>Le Tribunal a jug\u00e9 que \u00ab&nbsp;la seule mention de la superficie d\u2019une pi\u00e8ce sans autre mensuration, donne \u00e0 penser qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une surface nette&nbsp;\u00bb. Le tribunal a \u00e9galement jug\u00e9 qu\u2019 \u00ab&nbsp;il ne pouvait pas \u00eatre attendu des acheteurs que lors de la signature des documents ils r\u00e9alisent que les superficies indiqu\u00e9es dans les plans et le descriptif \u00e9taient en r\u00e9alit\u00e9 des surfaces brutes\u2009\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour finir, il y a eu une r\u00e9duction du prix, ordonn\u00e9e par la justice.<\/p>\n\n\n\n<p>Donc oui, la mention correcte de la bonne surface a son importance.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.bger.ch\/ext\/eurospider\/live\/de\/php\/aza\/http\/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_similar_documents&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;docid=aza%3A%2F%2F12-07-2012-4A_202-2012&amp;rank=10&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=aza%3A%2F%2F11-04-2016-4A_468-2015&amp;number_of_ranks=5582\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Voici le lien vers l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de l\u2019arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral.<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">12. En cas de diff\u00e9rence entre la surface habitable que j\u2019ai d\u00e9clar\u00e9e aux imp\u00f4ts et la surface habitable not\u00e9e sur l\u2019annonce de vente, est-ce que je risque une rectification de mes imp\u00f4ts&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>Il n\u2019existe aucun cas connu de ce genre en Suisse. Et \u00e0 moins d\u2019une fraude vraiment \u00e9norme \u2013&nbsp;du genre&nbsp;: vous habitez un immense ch\u00e2teau et vous d\u00e9clarez une surface habitable d\u2019un petit deux-pi\u00e8ces de 45 m\u00b2&nbsp;\u2013, l\u2019administration fiscale a d\u2019autres chats \u00e0 fouetter que de lire les annonces de vente immobili\u00e8res et d\u2019aller v\u00e9rifier dans la d\u00e9claration d\u2019imp\u00f4t les surfaces d\u00e9clar\u00e9es correspondantes.<\/p>\n\n\n\n<p>De plus, l\u2019administration fiscale aurait alors d\u00fb relever l\u2019erreur \u00e0 ce moment-l\u00e0 et non pas des ann\u00e9es plus tard, \u00e0 la mise en vente du bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Et de plus, comme expliqu\u00e9 dans cet article, le mode de calcul de la surface habitable selon les informations donn\u00e9es par l\u2019administration fiscale n\u2019est pas le m\u00eame que celui du RLATC vaudois.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour terminer, comprenez que l\u2019administration des imp\u00f4ts se doit d\u2019\u00eatre efficace. C\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019argent que cette administration encaisse doit \u00eatre sup\u00e9rieur aux co\u00fbts engendr\u00e9s par cette administration. Donc \u00e0 moins d\u2019une grosse fraude r\u00e9p\u00e9t\u00e9e portant sur des montants tr\u00e8s cons\u00e9quents, il y a vraiment peu de chance d\u2019obtenir une rentabilit\u00e9 quelconque en rectifiant des d\u00e9clarations d\u2019imp\u00f4t sur base d\u2019annonces de vente immobili\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n<p>Je me dois tout de m\u00eame de pr\u00e9ciser que ceci n\u2019est pas une invitation \u00e0 la fraude de quelque sorte que ce soit.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-anecdote-personnelle-concernant-la-geometrie\">Anecdote personnelle concernant la g\u00e9om\u00e9trie<\/h4>\n\n\n\n<p>Sous forme de clin d\u2019\u0153il amusant, je me dois de pr\u00e9ciser que la surface d\u2019un rectangle se calcule en multipliant sa longueur par sa largeur, selon la formule S = L x l.<\/p>\n\n\n\n<p>Eh bien non, ce n\u2019est pas toujours aussi simple&nbsp;! J\u2019en ai fait l\u2019exp\u00e9rience derni\u00e8rement. Je vais partager avec vous une anecdote personnelle au sujet de la prise de mesures d\u2019une maison assez ancienne.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai pass\u00e9 plusieurs heures \u00e0 prendre consciencieusement les mesures des pi\u00e8ces de cette maison avant de la mettre en vente. Voici un exemple de mes croquis&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/image17.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-7357\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Ici, j\u2019ai mesur\u00e9 la longueur de chaque mur, \u00e9tant donn\u00e9 que les pi\u00e8ces ne sont pas rectangulaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Une fois rentr\u00e9 au bureau, j\u2019ai entrepris de calculer les surfaces. Et c\u2019est l\u00e0 que de vagues r\u00e9miniscences de mes cours de g\u00e9om\u00e9trie me sont revenues.<\/p>\n\n\n\n<p>Le salon, la cuisine et toutes les autres pi\u00e8ces de cette maison sont des quadrilat\u00e8res quelconques. C\u2019est-\u00e0-dire que chaque c\u00f4t\u00e9 a une mesure diff\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n<p>Et pour calculer la surface de ce type de forme g\u00e9om\u00e9trique, il faut diviser les espaces en deux triangles. Il est donc n\u00e9cessaire, en plus des mesures des 4 c\u00f4t\u00e9s que j\u2019avais correctement not\u00e9es, de mesurer au moins une des deux diagonales de chaque pi\u00e8ce.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019ai d\u00fb retourner sur place pour mesurer les diagonales \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de chacune des pi\u00e8ces\u2026<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"en-r\u00e9sum\u00e9\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous avez eu l\u2019occasion d\u2019apprendre la seule bonne m\u00e9thode afin de d\u00e9terminer correctement la surface habitable d\u2019une habitation dans le canton de Vaud.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La surface habitable est d\u00e9termin\u00e9e en mesurant la surface des locaux propres \u00e0 l\u2019habitat ainsi que de leurs locaux directement connect\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Les locaux propres \u00e0 l\u2019habitation doivent correspondre \u00e0 des crit\u00e8res l\u00e9gaux de volume, de hauteur et d\u2019\u00e9clairage ainsi que de ventilation naturelle, tels qu\u2019expliqu\u00e9s dans cet article.<\/li>\n\n\n\n<li>Des lois et des r\u00e8glements du canton de Vaud, que je cite, permettent de d\u00e9terminer quelles sont ces parties habitables.<\/li>\n\n\n\n<li>Ce qui se rapproche le plus de la surface habitable dans les normes des architectes (normes SIA 416), est la surface utile principale (SUP).<\/li>\n\n\n\n<li>Les notions de surface PPE, surface pond\u00e9r\u00e9e, surface brute, surface utile, surface utile principale, surface utile secondaire, surface de vente, etc., ne sont pas \u00e9quivalentes \u00e0 la surface habitable.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La seule mani\u00e8re de d\u00e9terminer cette surface consiste \u00e0 mesurer les dimensions r\u00e9elles de chaque pi\u00e8ce et d\u2019additionner toutes les surfaces. Aucun document ou plan ne mentionne de mani\u00e8re certaine la surface habitable.<\/p>\n\n\n\n<p>Confier ces mesures \u00e0 un courtier exp\u00e9riment\u00e9, si possible d\u00e9tenteur d\u2019un Brevet f\u00e9d\u00e9ral, et disposant d\u2019une bonne assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle, peut s\u2019av\u00e9rer une tr\u00e8s bonne id\u00e9e pour \u00e9viter tout probl\u00e8me tel qu\u2019une r\u00e9duction de prix ordonn\u00e9e par la justice.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous avez des questions concernant le calcul de la surface habitable, je vous invite \u00e0 me la poser ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><em>Cet article fait partie de notre dossier d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/acheter-un-bien-immobilier-en-suisse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">achat d\u2019un bien immobilier en Suisse<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si cet article vous a \u00e9t\u00e9 utile, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me le dire ci-dessous, votre retour est tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9.&nbsp;<img decoding=\"async\" alt=\"\ud83d\udc47\ud83c\udffb\" src=\"https:\/\/s.w.org\/images\/core\/emoji\/14.0.0\/svg\/1f447-1f3fb.svg\"><\/p>\n<\/blockquote>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Calculer la surface habitable dans le canton de Vaud Cet article a pour objectif de r\u00e9pondre compl\u00e8tement \u00e0 la question du calcul de la surface habitable de tout type de logement. C\u2019est avec une approche pratique que je vais d\u00e9tailler l\u2019ensemble des crit\u00e8res qui servent \u00e0 calculer correctement une surface habitable. Que cette surface soit utilis\u00e9e pour une estimation de la valeur v\u00e9nale (ou valeur de march\u00e9) ou pour une annonce de vente immobili\u00e8re. Il est divis\u00e9 en quatre parties&nbsp;: Apr\u00e8s la lecture attentive de cet expos\u00e9 et de ses exemples, vous disposerez des informations th\u00e9oriques et pratiques vous permettant de calculer correctement une surface habitable d\u2019un logement du canton de Vaud, que ce soit pour un appartement en PPE ou pour une maison. Table des mati\u00e8res Les fondements concernant la surface habitable Commen\u00e7ons par les d\u00e9finitions les plus fondamentales&nbsp;: Surface \u00c9tendue plane, mesure de cette \u00e9tendue : Calculer la surface d\u2019un salon.Synonymes\u2009: aire \u2013 superficieSource\u2009 Net, nette Se dit d\u2019une quantit\u00e9 qui n\u2019a \u00e0 subir aucune retenue, par opposition \u00e0 brut\u2009: B\u00e9n\u00e9fice net.Contraire\u2009: brutSource\u2009 Habitable O\u00f9 l\u2019on peut habiter, vivre.Synonymes\u2009: hospitalier \u2013 logeableSource\u2009 Que vous deviez d\u00e9terminer la surface habitable d\u2019une maison, d\u2019une villa ou d\u2019un appartement, la logique \u00e0 suivre sera toujours la m\u00eame. Voici les bases qui servent \u00e0 la d\u00e9termination d\u2019une surface habitable. La surface habitable se compose de la somme des surfaces de toutes les pi\u00e8ces du logement qui sont propres \u00e0 l\u2019habitation. Les mesures se prennent entre chaque mur.Seules les pi\u00e8ces et leurs annexes climatis\u00e9es (chauff\u00e9es) r\u00e9pondant \u00e0 plusieurs crit\u00e8res sp\u00e9cifiques de volume, de hauteur, d\u2019\u00e9clairage et de ventilation sont comptabilis\u00e9es dans la surface habitable. Connaissez-vous notre \u00e9mission de podcast d\u00e9di\u00e9e aux acheteurs ? La Taverne Immobili\u00e8re https:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=oRXeAsL6OG5P&amp;color=%234a4a4a&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-Wyjj Les bases l\u00e9gales pour le calcul d\u2019une surface habitable Les d\u00e9finitions du dictionnaire de la langue fran\u00e7aise ne suffisent pas pour d\u00e9terminer ce qu\u2019est une surface habitable et ce qui ne l\u2019est pas. Il faut en plus faire appel \u00e0 des notions l\u00e9gales. Dans le canton de Vaud, le sujet des constructions est trait\u00e9 dans la loi sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et des constructions. Cette loi est compl\u00e9t\u00e9e par le r\u00e8glement d\u2019application de la loi du 4&nbsp;d\u00e9cembre 1985 sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire et les constructions (RLATC). Les articles&nbsp;25, 27 et 28 permettent de d\u00e9terminer sans la moindre ambigu\u00eft\u00e9 ce qu\u2019est une surface habitable de ce qui ne l\u2019est pas. Les voici&nbsp;: (Note\u2009: je r\u00e9sume les notions importantes apr\u00e8s les articles de la loi et vous vous dites s\u00fbrement \u201couf !\u201d) Art.&nbsp;25 Volume des pi\u00e8ces d\u2019habitation 1. Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire doit avoir une capacit\u00e9 d\u2019au moins 20&nbsp;m\u00b3. Les chambres \u00e0 coucher occup\u00e9es par plus d\u2019une personne auront une capacit\u00e9 d\u2019au moins 15&nbsp;m\u00b3 par occupant.2. Dans les combles, le cube n\u2019est compt\u00e9 qu\u2019\u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1,30&nbsp;m sous le plafond ou sous les chevrons. Art.&nbsp;27 Hauteur des locaux 1. Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40&nbsp;m au moins entre le plancher et le plafond, \u00e0 l\u2019exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.2. Dans les combles, la hauteur de 2,40&nbsp;m doit \u00eatre respect\u00e9e au moins sur la moiti\u00e9 de la surface utilisable. Celle-ci n\u2019est compt\u00e9e qu\u2019\u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1,30&nbsp;m sous le plafond ou sous les chevrons. Art.&nbsp;28 \u00c9clairage et ventilation Tout local susceptible de servir \u00e0 l\u2019habitation ou au travail s\u00e9dentaire est a\u00e9r\u00e9 naturellement et \u00e9clair\u00e9 par une ou plusieurs baies repr\u00e9sentant une surface qui n\u2019est pas inf\u00e9rieure au 1\/8e de la superficie du plancher et de 1&nbsp;m\u00b2 au minimum. Cette proportion peut \u00eatre r\u00e9duite au 1\/15e de la surface du plancher et \u00e0 0,80&nbsp;m\u00b2 au minimum pour les lucarnes et les tabati\u00e8res. Si les contraintes de l\u2019\u00e9tat existant l\u2019imposent, des d\u00e9rogations peuvent \u00eatre admises pour les fen\u00eatres, les lucarnes et les tabati\u00e8res. Pour le texte complet, cliquez ici. R\u00e9sum\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments importants de la loi&nbsp;: Volume&nbsp;: Les pi\u00e8ces habitables doivent mesurer au minimum 20&nbsp;m3. Pour les locaux sous pentes (mansard\u00e9s), le volume se calcule \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.30&nbsp;m. Hauteur&nbsp;: La hauteur mesur\u00e9e entre le sol et le plafond doit \u00eatre au minimum de 2.40&nbsp;m \u00e0 l\u2019exception des mezzanines ou galerie. Dans les combles, la hauteur de 2.40&nbsp;m doit exister sur au moins la moiti\u00e9 de la surface. La surface est compt\u00e9e \u00e0 partir d\u2019une hauteur minimale de 1.30&nbsp;m\u00e8tre sous le plafond ou les chevrons. \u00c9clairage et ventilation&nbsp;: Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme habitable, la pi\u00e8ce doit disposer d\u2019une surface de fen\u00eatre(s) de 1\/8e de la surface de la pi\u00e8ce, avec au minimum 1&nbsp;m2. Par exemple, une pi\u00e8ce de 10&nbsp;m\u00b2 devra disposer d\u2019une fen\u00eatre d\u2019une surface de 0.80&nbsp;m2. Cela doit encore \u00eatre mis en relation avec d\u2019autres sources, car les salles de bains et autres locaux annexes ne seraient pas compt\u00e9s selon cette loi. Est-ce que les surfaces des locaux annexes attenants aux pi\u00e8ces habitables comptent&nbsp;? Ici, une fois n\u2019est pas coutume, c\u2019est l\u2019administration des imp\u00f4ts qui m\u2019est venue en aide afin de vous fournir la r\u00e9ponse&nbsp;! Voici un extrait de l\u2019une des annexes qui servent \u00e0 calculer la valeur locative d\u2019un bien immobilier&nbsp;:\u00ab&nbsp;Entrent en consid\u00e9ration pour le calcul de la surface du logement&nbsp;: La surface des pi\u00e8ces doit \u00eatre calcul\u00e9e d\u2019un mur \u00e0 l\u2019autre. N\u2019entrent pas en consid\u00e9ration pour le calcul de la surface du logement&nbsp;:&nbsp; Donc oui, les surfaces des sanitaires (w.-c., salle de douche, salles de bains, etc.), les halls d\u2019entr\u00e9e et de distribution, les celliers, \u00e9conomats, les dressings, v\u00e9randas chauff\u00e9es, etc., attenants aux pi\u00e8ces principales, comptent dans la surface habitable. Maintenant que nous avons vu les d\u00e9finitions et bases l\u00e9gales qui servent \u00e0 d\u00e9terminer la surface habitable, je vais vous exposer la seule m\u00e9thode infaillible pour d\u00e9terminer la surface habitable. La m\u00e9thode simple et infaillible pour d\u00e9terminer la surface habitable correcte Voici un exemple que j\u2019ai r\u00e9alis\u00e9 (les mesures sont not\u00e9es en centim\u00e8tres)&nbsp;: Et voici les plans avec les surfaces habitables calcul\u00e9es sur base de mes croquis&nbsp;: Exemple de calcul de la surface habitable d\u2019un appartement L\u2019Union suisse des professionnels de l\u2019immobilier (USPI) a publi\u00e9 des recommandations concernant un mode standard de calcul des surfaces des biens immobiliers. Voici un exemple de calcul de la surface habitable, tir\u00e9 de cette publication de l\u2019USPI&nbsp;: Voici le plan avec les surfaces de chaque pi\u00e8ce. Les mesures sont prises entre chaque mur. Et voici le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable. Exemple du calcul de la surface habitable d\u2019une villa Il s\u2019agit d\u2019une villa r\u00e9partie sur 4&nbsp;niveaux, \u00e0 savoir le sous-sol, le rez, le 1er et les combles mansard\u00e9s. Voici les plans&nbsp;: Quelques explications concernant cet exemple&nbsp;: Bien que j\u2019aie inclus le plan du sous-sol de cette maison, aucune des surfaces en dessous du niveau du sol ne pourra compter dans la surface habitable. En effet, la hauteur sous plafond est inf\u00e9rieure \u00e0 2.40&nbsp;m, les pi\u00e8ces ne sont pas chauff\u00e9es et ne disposent pas de fen\u00eatre (les sauts-de-loup ne sont pas des fen\u00eatres). La v\u00e9randa est chauff\u00e9e, ce qui lui permet d\u2019entrer dans la cat\u00e9gorie \u00ab&nbsp;habitable&nbsp;\u00bb. La surface mentionn\u00e9e sur le plan des combles est mesur\u00e9e \u00e0 partir d\u2019une hauteur de 1.30&nbsp;m. Voici le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable de cette villa&nbsp;: Surfaces habitables RDC S\u00e9jour 33.40&nbsp;m\u00b2 V\u00e9randa chauff\u00e9e 17.00 m\u00b2 Cuisine&nbsp; 8.68 m\u00b2 W.-C. visiteurs 2.01 m\u00b2 Hall 8.66 m\u00b2 1er \u00e9tage&nbsp; Chambre 1 11.99 m\u00b2 Chambre 2 13.90 m\u00b2 Chambre 3 11.88 m\u00b2 Salle de bain 1 4.28 m\u00b2 Hall 3.25 m\u00b2 Combles 34.86 m\u00b2 Total surface habitable nette&nbsp; 149.91 m\u00b2 Si vous vous posez la question de savoir si vous pouvez arrondir, alors OUI, je vous assure et rassure que vous pouvez arrondir \u00e0 150&nbsp;m\u00b2. Foire aux questions (FAQ) concernant le calcul de la surface habitable Voici une s\u00e9rie de questions et r\u00e9ponses tir\u00e9es de mes ann\u00e9es de pratique dans le domaine du courtage immobilier. 1. Pourquoi le calcul de la surface habitable est-il important&nbsp;? Il s\u2019agit vraiment de la surface disponible pour les occupants du logement. De mani\u00e8re naturelle, lorsqu\u2019on parle de la surface d\u2019une habitation, on parle de surface habitable. Bien entendu, les caves, galetas et autres espaces ont leur importance. Mais ce qui importe le plus pour les acheteurs, c\u2019est l\u2019espace dans lequel ils vont vivre, manger, dormir, regarder la t\u00e9l\u00e9, faire les devoirs aux enfants, etc., c\u2019est-\u00e0-dire habiter. Les annonces immobili\u00e8res et les logiciels de publication d\u2019annonces, lorsqu\u2019il faut y entrer la \u00ab&nbsp;surface&nbsp;\u00bb, demandent bien la surface habitable. Les estimateurs en ligne ainsi que les logiciels d\u2019estimation bancaire selon la m\u00e9thode h\u00e9doniste calculent sur base de la surface nette habitable ou SNH dont que je vous ai montr\u00e9 le mode de calcul. Pour vraiment r\u00e9pondre \u00e0 cette question concernant l\u2019importance du calcul de la surface habitable, voici un exemple si vous r\u00e9alisez l\u2019estimation en ligne d\u2019une villa avec le logiciel de Real Advisor : Et si vous r\u00e9alisez une estimation en ligne d\u2019un appartement avec Real Advisor, \u00e0 cette m\u00eame \u00e9tape&nbsp; 3&nbsp;(d\u00e9tails), il vous est pos\u00e9 la question suivante&nbsp;: Il vous est demand\u00e9 de renseigner la \u00ab&nbsp;surface habitable&nbsp;\u00bb. C\u2019est en suivant les conseils que je vous ai donn\u00e9s que vous pourrez introduire la surface correcte. Le logiciel pr\u00e9cise que \u00ab&nbsp;cette \u00e9tape est la plus importante&nbsp;\u00bb. Comme vous pouvez le voir, il s\u2019agit de ne pas se rater&nbsp;!&nbsp; 2. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur les plans de ma maison&nbsp;? Les architectes calculent leurs surfaces en fonction des normes de leur association fa\u00eeti\u00e8re, la SIA (Soci\u00e9t\u00e9 suisse des ing\u00e9nieurs et architectes). La norme SIA&nbsp;416, surfaces et volumes des b\u00e2timents, d\u00e9crit 31&nbsp;surfaces diff\u00e9rentes, mais aucune de ces surfaces n\u2019est d\u00e9finie comme \u00e9tant la surface habitable. Ce qui s\u2019approche le plus de la surface habitable selon la norme SIA&nbsp;416, c\u2019est la surface utile principale (SUP). Mais les architectes ont une approche technique, leurs plans sont destin\u00e9s \u00e0 des artisans et entrepreneurs qui vont construire l\u2019objet, alors que les courtiers utilisent une approche \u00e9conomique, ce qui peut donner lieu \u00e0 des diff\u00e9rences. Voici un exemple de diff\u00e9rence entre la norme SIA&nbsp;416 et la mani\u00e8re pratique de calculer la surface habitable par un courtier en immobilier professionnel&nbsp;: Sur ce sch\u00e9ma, la surface en rouge est d\u00e9finie comme \u00e9tant la surface utile principale&nbsp;(SUP). Mais observez qu\u2019il y a un espace de rangement, en orange sur ce sch\u00e9ma, qui n\u2019est pas inclus dans la SUP. Ce local en orange fait partie de la surface utile secondaire (SUS), selon la norme SIA&nbsp;416. Alors que selon toutes les autres sources que j\u2019ai mentionn\u00e9es, il s\u2019agit d\u2019un local annex\u00e9 \u00e0 un local principal, comme un dressing ou un cellier, qui fait totalement partie de la surface habitable. Vous prenez donc le risque de mal calculer la surface en utilisant les plans de l\u2019architecte, car il n\u2019utilise pas les m\u00eames normes. Si vous disposez des plans de votre habitation, je vous encourage \u00e0 prendre des mesures vous-m\u00eame afin de v\u00e9rifier ce qui est inscrit sur le plan. Supposons que votre chambre est un rectangle de 3&nbsp;m sur 5&nbsp;m avec un plafond \u00e0 2.40&nbsp;m sur toute la surface. Votre chambre mesure alors exactement 15&nbsp;m2. Si c\u2019est la surface de la pi\u00e8ce not\u00e9e sur le plan, alors oui, vous pouvez utiliser les surfaces not\u00e9es sur votre plan. Si ce n\u2019est pas le cas, je vous encourage \u00e0 prendre les mesures de chaque pi\u00e8ce habitable et de les additionner. 3. Est-ce que je peux utiliser les surfaces not\u00e9es sur la police ECA&nbsp;? Non ! L\u2019ECA calcule des volumes construits. Leurs mesures de surfaces sont prises de l\u2019ext\u00e9rieur des murs ext\u00e9rieurs. Les termes techniques pour les surfaces qui sont mesur\u00e9es par l\u2019ECA sont \u00ab&nbsp;surface brute&nbsp;\u00bb ou encore \u00ab&nbsp;surface de plancher&nbsp;\u00bb. Vous commettriez une erreur de 20 \u00e0 25% de surface en trop en prenant les surfaces de l\u2019ECA. Exemple&nbsp;: voici un extrait de la police ECA de la villa dont vous avez vu les plans ci-dessus. Selon l\u2019ECA, chaque niveau mesure 65&nbsp;m2. Le rez +&nbsp;le&nbsp;1er +&nbsp;les combles =&nbsp;195&nbsp;m\u00b2. Cependant, nous avons vu dans le d\u00e9tail du calcul de la surface habitable de cette habitation qu\u2019elle mesure 150&nbsp;m\u00b2. Soit 23% de moins&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-313","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/313","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=313"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/313\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=313"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=313"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=313"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}