{"id":255,"date":"2023-02-22T16:18:40","date_gmt":"2023-02-22T16:18:40","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=255"},"modified":"2023-05-26T14:42:28","modified_gmt":"2023-05-26T14:42:28","slug":"255","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/02\/22\/255\/","title":{"rendered":"Les bases du financement immobilier suisse expliqu\u00e9es simplement"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Les bases du financement immobilier suisse expliqu\u00e9es simplement<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/finances\/\">Finances<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>7 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/illustration-article-68.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-7534\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>L&rsquo;achat d&rsquo;un bien immobilier en Suisse n&rsquo;est pas une mince affaire. Le sujet du financement est vaste, avec beaucoup de ramifications.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Des informations sont disponibles, mais elles sont rarement orient\u00e9es vers la compr\u00e9hension, et plut\u00f4t teint\u00e9es d&rsquo;une approche commerciale.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#h-les-fonds-propres-pour-l-achat-d-un-logement-en-suisse\">Les fonds propres pour l\u2019achat d\u2019un logement en Suisse<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#h-les-frais-d-acquisition-ou-frais-de-notaire-dans-les-cantons-romands\">Les frais d\u2019acquisition ou frais de notaire dans les cantons romands<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#h-le-pret-hypothecaire\">Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#aioseo-les-differents-types-de-prets-hypothecaires\">Les diff\u00e9rents types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#aioseo-le-calcul-des-charges\">Le calcul des charges<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#aioseo-demonstration-par-lexemple-du-calcul-des-charges\">D\u00e9monstration par l\u2019exemple du calcul des charges<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#aioseo-et-dans-la-realite-quest-ce-que-cela-donne\">Et dans la r\u00e9alit\u00e9, qu\u2019est-ce que cela donne&nbsp;?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/#aioseo-ce-que-vous-avez-appris-dans-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Et pour cause, le financement immobilier est une activit\u00e9 plut\u00f4t lucrative, \u00e0 en juger par le tapage publicitaire qui existe autour des pr\u00eats hypoth\u00e9caires.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui me concerne, je ne vends pas d\u2019argent. Je suis&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/courtier-en-immobilier\/\">courtier en immobilier<\/a>&nbsp;et j\u2019aide les gens \u00e0 devenir propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Ma fa\u00e7on de les aider consiste \u00e0 expliquer, \u00e0 vulgariser, \u00e0 simplifier tous les sujets de l\u2019immobilier, et sp\u00e9cifiquement celui du financement.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet article, je vais vous expliquer les bases, dans les grandes lignes, du financement immobilier en Suisse. Et plus pr\u00e9cis\u00e9ment les bases du financement pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier destin\u00e9 \u00e0 la r\u00e9sidence principale de ses propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Chaque aspect du financement dont je vais vous parler fait l\u2019objet d\u2019un article sp\u00e9cifique afin d\u2019approfondir toutes les notions.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les bases du financement d\u2019un logement en&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/propriete\/\">propri\u00e9t\u00e9<\/a>&nbsp;en Suisse&nbsp;:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Un acheteur doit apporter 20% de fonds propres&nbsp;: 10% doivent provenir d\u2019argent en cash et 10% peuvent \u00eatre pr\u00e9lev\u00e9s sur le&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/deuxieme-pilier\/\">deuxi\u00e8me pilier<\/a>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Les revenus des acheteurs doivent permettre de couvrir les int\u00e9r\u00eats sur la&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/dette\/\">dette<\/a>, calcul\u00e9s avec un taux th\u00e9orique de 5%, de rembourser (amortir) une partie de la dette et d\u2019entretenir le bien. La somme des int\u00e9r\u00eats, plus le montant du remboursement augment\u00e9 du montant de l\u2019entretien, ne peut pas d\u00e9passer un tiers des revenus des acqu\u00e9reurs.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ce paragraphe, \u00e0 lui seul, contient tous les principes du financement immobilier suisse des biens destin\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation de leurs propri\u00e9taires. Mais rassurez-vous, si vous n\u2019avez pas tout compris, c\u2019est bien normal. Voici une premi\u00e8re explication pour chacune des phrases de ce paragraphe.<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-fonds-propres-pour-l-achat-d-un-logement-en-suisse\">Les fonds propres pour l\u2019achat d\u2019un logement en Suisse<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous pouvez apporter vos&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/fonds-propres\/\">fonds propres<\/a>&nbsp;\u00e0 partir de plusieurs sources. La premi\u00e8re et la plus \u00e9vidente est votre \u00e9pargne. De l\u2019argent que vous avez sur un compte courant, un compte \u00e9pargne, voire en esp\u00e8ces.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais ce n\u2019est pas la seule source de fonds propres.<\/p>\n\n\n\n<p>Une autre source de fonds propres est votre \u00e9pargne de deuxi\u00e8me pilier. Son utilisation est assortie d\u2019une condition&nbsp;: pour avoir le droit de retirer tout ou partie de votre deuxi\u00e8me pilier, vous devez apporter au moins 10% d\u2019argent en cash.<\/p>\n\n\n\n<p>Il existe d\u2019autres sources de cash en ce qui concerne le financement immobilier. Je vais ici simplement les citer, un article complet est d\u00e9di\u00e9 \u00e0 ce seul sujet des fonds propres.<\/p>\n\n\n\n<p>Les fonds propres peuvent provenir de titres tels que des actions, des obligations, des&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/parts\/\">parts<\/a>&nbsp;de fonds de placement, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous pouvez constituer vos fonds propres \u00e0 partir de l\u2019argent que vous avez \u00e9pargn\u00e9 sur votre&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/troisieme-pilier\/\">troisi\u00e8me pilier<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>De mon exp\u00e9rience, une autre source de fonds propres peut \u00eatre vos parents. L\u00e0 encore, il existe plusieurs variantes telles que la donation, l\u2019avance sur h\u00e9ritage, le pr\u00eat sans int\u00e9r\u00eat et sans remboursement.<\/p>\n\n\n\n<p>Et ce n\u2019est pas tout, vous pouvez \u00e9galement compter comme fonds propres un terrain \u00e0 b\u00e2tir dont vous \u00eates propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les personnes qui disposent de talents manuels \u2013 talents qui doivent \u00eatre attest\u00e9s par une profession dans le b\u00e2timent et\/ou un dipl\u00f4me du type CFC \u2013, les prestations que vous pourrez apporter peuvent \u00e9galement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des fonds propres.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme vous pouvez le voir, il n\u2019y a pas que des billets de mille sous le matelas qui comptent comme fonds propres&nbsp;!<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-frais-d-acquisition-ou-frais-de-notaire-dans-les-cantons-romands\">Les frais d\u2019acquisition ou frais de notaire dans les cantons romands<\/h2>\n\n\n\n<p>En plus des 20% de fonds propres, vous allez \u00e9galement devoir financer les frais d\u2019achat, qui s\u2019ajoutent au prix du bien. Ces frais d\u2019acquisition sont fr\u00e9quemment appel\u00e9s \u00ab&nbsp;frais de notaire&nbsp;\u00bb car c\u2019est le notaire qui se charge de les collecter, mais il s\u2019agit pour la majeure partie d\u2019une forme d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019achat d\u2019un bien immobilier, appel\u00e9 \u00ab&nbsp;droit de mutation&nbsp;\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>Selon que vous achetez dans le canton de Vaud, de Fribourg, de Gen\u00e8ve, de Neuch\u00e2tel, du Jura ou du Valais, les frais de notaire varient entre 3 et 5% du prix du bien que vous achetez.<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-pret-hypothecaire\">Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/h2>\n\n\n\n<p>La source de fonds suivante vient de l\u2019emprunt. Bien entendu, il est possible d\u2019acheter de l\u2019immobilier sans emprunter. Mais je veux bien parier que si vous \u00eates en train de lire cet article, c\u2019est que vous ne disposez pas de la totalit\u00e9 de la somme pour acheter le bien de vos r\u00eaves. Si je me trompe, je vous invite \u00e0 me laisser un commentaire ci-dessous.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui concerne les pr\u00eats avec la mise en gage du bien achet\u00e9, il existe trois sources d\u2019emprunt possibles&nbsp;: les banques, les assurances et les fonds de pension.<\/p>\n\n\n\n<p>La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des pr\u00eats hypoth\u00e9caires, 94% pour \u00eatre pr\u00e9cis, sont octroy\u00e9s par des banques. Je vais donc d\u00e9velopper les bases que les banques appliquent.<\/p>\n\n\n\n<p>La premi\u00e8re notion \u00e0 comprendre, et qui peut \u00eatre contre-intuitive, est que la majorit\u00e9 du pr\u00eat ne se rembourse pas. Vous allez simplement payer les int\u00e9r\u00eats, une sorte de loyer, sur l\u2019argent emprunt\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>La partie du pr\u00eat qui ne se rembourse pas est appel\u00e9e \u00ab&nbsp;premier rang&nbsp;\u00bb ou hypoth\u00e8que en premier rang, ou encore premi\u00e8re hypoth\u00e8que en fran\u00e7ais f\u00e9d\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce premier rang correspond aux deux tiers de la valeur du bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Le deuxi\u00e8me rang, qui lui doit \u00eatre rembours\u00e9 en 15&nbsp;ans ou au plus tard \u00e0 l\u2019\u00e2ge de la retraite, correspond \u00e0 13.33%.<\/p>\n\n\n\n<p>Note&nbsp;: certaines documentations parlent de 65% (au lieu de deux tiers) pour le premier rang et de 15% (au lieu de 13.33%) pour le deuxi\u00e8me rang afin de faciliter les calculs, mais le principe reste le m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici une illustration qui vous montre la r\u00e9partition entre vos fonds propres, le premier et le deuxi\u00e8me rang&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/graphique-hypotheque-1-1024x1024.png\" alt=\"Anatomie d'un pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse\" class=\"wp-image-7497\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Anatomie d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire en Suisse<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>J\u2019ai plac\u00e9 les fonds propres en cash en tant que fondation de l\u2019\u00e9difice. Ce n\u2019est pas innocent. Il existe un tas de variations et de mod\u00e8les de financement immobilier en Suisse, mais tous les mod\u00e8les impliquent que vous apportiez du cash.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-les-differents-types-de-prets-hypothecaires\">Les diff\u00e9rents types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires<\/h2>\n\n\n\n<p>Il existe trois grands types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires&nbsp;: le pr\u00eat \u00e0 taux fixe sur&nbsp;<em>x<\/em>&nbsp;ann\u00e9es, le taux variable, et le taux SARON qui a remplac\u00e9 le taux LIBOR.<\/p>\n\n\n\n<p>La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des pr\u00eats sont faits avec un taux fixe bloqu\u00e9 sur plusieurs ann\u00e9es, en g\u00e9n\u00e9ral 5, 10 voire 15&nbsp;ans. Cette formule pr\u00e9sente le tr\u00e8s gros avantage de savoir exactement quelles seront vos \u00e9ch\u00e9ances. Mais en cas de remboursement anticip\u00e9, vous devrez payer une p\u00e9nalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Le pr\u00eat \u00e0 taux variable est tr\u00e8s peu utilis\u00e9 par les particuliers qui d\u00e9sirent financer l\u2019achat de leur logement.<\/p>\n\n\n\n<p>Le SARON fixe le taux tous les 3, 6, 9 ou 12&nbsp;mois. Vous n\u2019\u00eates donc pas engag\u00e9 sur une longue p\u00e9riode, contrairement \u00e0 un taux fixe.<\/p>\n\n\n\n<p>Le pr\u00eat \u00e0 taux SARON peut \u00eatre appropri\u00e9 si vous voulez disposer d\u2019une grande flexibilit\u00e9. Par exemple, rembourser votre pr\u00eat quelques ann\u00e9es plus tard.<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-le-calcul-des-charges\">Le calcul des charges<\/h2>\n\n\n\n<p>Non seulement vous devrez \u00e9pargner pendant presque 10&nbsp;ans pour rassembler assez de fonds propres, mais en plus, les banques vont calculer votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt sur base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5%.<\/p>\n\n\n\n<p>La logique est la suivante&nbsp;: si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ont remont\u00e9 au moment de renouveler votre pr\u00eat, la banque veut s\u2019assurer que vous puissiez continuer \u00e0 payer vos charges d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n<p>Et entre nous soit dit, il n\u2019est pas utile de bl\u00e2mer les banques pour cela, car il s\u2019agit de r\u00e8gles qui leur sont impos\u00e9es par leurs organismes de contr\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n<p>Votre capacit\u00e9 financi\u00e8re est calcul\u00e9e comme suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les int\u00e9r\u00eats sur la dette<\/li>\n\n\n\n<li>plus le remboursement du deuxi\u00e8me rang (amortissement)<\/li>\n\n\n\n<li>plus les frais d\u2019entretien (1% du prix du bien)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le tout ne doit pas repr\u00e9senter plus d\u2019un tiers de vos revenus.<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-demonstration-par-lexemple-du-calcul-des-charges\">D\u00e9monstration par l\u2019exemple du calcul des charges&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Quels sont les revenus minimums n\u00e9cessaires pour acqu\u00e9rir un bien immobilier d\u2019un&nbsp;million de francs suisses&nbsp;?&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Prix d&rsquo;achat du bien immobilier<\/strong><\/td><td>CHF 1&rsquo;000&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Fonds propres 20%<\/strong><\/td><td>CHF 200&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/strong><\/td><td>CHF 800&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>1er&nbsp;rang = 66.66% = 666&rsquo;000.- \u00d7 5%<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF 33&rsquo;300<\/td><\/tr><tr><td><strong>2e&nbsp;rang = 13.4% = 134&rsquo;000.- \u00d7 5%<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF 6&rsquo;700<\/td><\/tr><tr><td><strong>Amortissement 134&rsquo;000.- sur 15&nbsp;ans<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;8&rsquo;933<\/td><\/tr><tr><td><strong>Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, \u00e9lectricit\u00e9, eau, chauffage, assurances, taxes etc.<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF 10&rsquo;000<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total des charges th\u00e9oriques<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;58&rsquo;933<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La personne ou le couple qui compte acheter un logement d\u2019un&nbsp;million de francs suisses avec un pr\u00eat de 800\u2019000.-&nbsp;francs, doit disposer de revenus&nbsp;<strong>d\u2019au moins 176\u2019000.-&nbsp;francs par an<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-et-dans-la-realite-quest-ce-que-cela-donne\">ET DANS LA R\u00c9ALIT\u00c9, QU\u2019EST-CE QUE CELA DONNE&nbsp;?<\/h4>\n\n\n\n<p>Dans la r\u00e9alit\u00e9 de la vie de tous les jours, si vous achetez un bien et que vous avez emprunt\u00e9 800\u2019000.-&nbsp;francs au taux de 1%, vos charges annuelles pour votre logement seront de&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Prix d&rsquo;achat du bien immobilier<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;1&rsquo;000&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Fonds propres 20%<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;200&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>Pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/strong><\/td><td>CHF&nbsp;800&rsquo;000<\/td><td><\/td><\/tr><tr><td><strong>1er rang = 66.66% = 666&rsquo;000.- \u00d7 1%<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;6&rsquo;600<\/td><\/tr><tr><td><strong>2e rang = 13.4% = 134&rsquo;000.- \u00d7 1%<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;1&rsquo;340<\/td><\/tr><tr><td><strong>Amortissement&nbsp;: 134&rsquo;000.- sur 15&nbsp;ans<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF&nbsp;8&rsquo;933<\/td><\/tr><tr><td><strong>Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, \u00e9lectricit\u00e9, eau, chauffage, assurances, taxes etc.<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF 10&rsquo;000<\/td><\/tr><tr><td><strong>Total des charges effectives<\/strong><\/td><td><\/td><td>CHF 26&rsquo;873<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Ce qui peut \u00eatre particuli\u00e8rement frustrant, c\u2019est qu\u2019une fois que vous aurez finalement achet\u00e9 votre bien immobilier, vous serez en mesure de faire des \u00e9conomies substantielles.<a><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-ce-que-vous-avez-appris-dans-cet-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Pour devenir propri\u00e9taire, vous devez apporter 20% en fonds propres.<\/li>\n\n\n\n<li>10% de vos fonds propres ne peuvent pas provenir de votre deuxi\u00e8me pilier.<\/li>\n\n\n\n<li>La banque va calculer votre aptitude \u00e0 faire face \u00e0 vos charges en calculant avec un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5%.<\/li>\n\n\n\n<li>Les charges sont compos\u00e9es des int\u00e9r\u00eats, du remboursement (amortissement) et des frais d\u2019entretien.<\/li>\n\n\n\n<li>Le total des charges ne peut pas repr\u00e9senter plus d\u2019un tiers de vos revenus.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Voici les bases du financement simplement expliqu\u00e9es. Il existe un tas de d\u00e9tails et de variantes possibles, mais pour comprendre ces variantes, il faut tout d\u2019abord bien ma\u00eetriser les fondements tels que je vous les ai expos\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme je le mentionne en d\u00e9but d\u2019article, j\u2019ai \u00e9galement r\u00e9dig\u00e9 toute une s\u00e9rie d\u2019articles qui d\u00e9taillent chacune des notions que je viens de vous exposer. Je vous invite \u00e0 les lire.<\/p>\n\n\n\n<p>Et comme chaque situation est unique, lorsque vous serez sur le point de signer votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire et votre achat, le banquier ou le courtier en hypoth\u00e8que rentrera dans de fins r\u00e9glages avec vous. Mais si vous comprenez les bases, vous pourrez alors comprendre les d\u00e9tails.<\/p>\n\n\n\n<p>Je vous souhaite vraiment de r\u00e9ussir votre projet d\u2019achat immobilier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les bases du financement immobilier suisse expliqu\u00e9es simplement L&rsquo;achat d&rsquo;un bien immobilier en Suisse n&rsquo;est pas une mince affaire. Le sujet du financement est vaste, avec beaucoup de ramifications.&nbsp; Des informations sont disponibles, mais elles sont rarement orient\u00e9es vers la compr\u00e9hension, et plut\u00f4t teint\u00e9es d&rsquo;une approche commerciale. Table des mati\u00e8res Et pour cause, le financement immobilier est une activit\u00e9 plut\u00f4t lucrative, \u00e0 en juger par le tapage publicitaire qui existe autour des pr\u00eats hypoth\u00e9caires. En ce qui me concerne, je ne vends pas d\u2019argent. Je suis&nbsp;courtier en immobilier&nbsp;et j\u2019aide les gens \u00e0 devenir propri\u00e9taires. Ma fa\u00e7on de les aider consiste \u00e0 expliquer, \u00e0 vulgariser, \u00e0 simplifier tous les sujets de l\u2019immobilier, et sp\u00e9cifiquement celui du financement. Dans cet article, je vais vous expliquer les bases, dans les grandes lignes, du financement immobilier en Suisse. Et plus pr\u00e9cis\u00e9ment les bases du financement pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier destin\u00e9 \u00e0 la r\u00e9sidence principale de ses propri\u00e9taires. Chaque aspect du financement dont je vais vous parler fait l\u2019objet d\u2019un article sp\u00e9cifique afin d\u2019approfondir toutes les notions. Les bases du financement d\u2019un logement en&nbsp;propri\u00e9t\u00e9&nbsp;en Suisse&nbsp;: Un acheteur doit apporter 20% de fonds propres&nbsp;: 10% doivent provenir d\u2019argent en cash et 10% peuvent \u00eatre pr\u00e9lev\u00e9s sur le&nbsp;deuxi\u00e8me pilier. Les revenus des acheteurs doivent permettre de couvrir les int\u00e9r\u00eats sur la&nbsp;dette, calcul\u00e9s avec un taux th\u00e9orique de 5%, de rembourser (amortir) une partie de la dette et d\u2019entretenir le bien. La somme des int\u00e9r\u00eats, plus le montant du remboursement augment\u00e9 du montant de l\u2019entretien, ne peut pas d\u00e9passer un tiers des revenus des acqu\u00e9reurs. Ce paragraphe, \u00e0 lui seul, contient tous les principes du financement immobilier suisse des biens destin\u00e9s \u00e0 l\u2019habitation de leurs propri\u00e9taires. Mais rassurez-vous, si vous n\u2019avez pas tout compris, c\u2019est bien normal. Voici une premi\u00e8re explication pour chacune des phrases de ce paragraphe. Les fonds propres pour l\u2019achat d\u2019un logement en Suisse Vous pouvez apporter vos&nbsp;fonds propres&nbsp;\u00e0 partir de plusieurs sources. La premi\u00e8re et la plus \u00e9vidente est votre \u00e9pargne. De l\u2019argent que vous avez sur un compte courant, un compte \u00e9pargne, voire en esp\u00e8ces. Mais ce n\u2019est pas la seule source de fonds propres. Une autre source de fonds propres est votre \u00e9pargne de deuxi\u00e8me pilier. Son utilisation est assortie d\u2019une condition&nbsp;: pour avoir le droit de retirer tout ou partie de votre deuxi\u00e8me pilier, vous devez apporter au moins 10% d\u2019argent en cash. Il existe d\u2019autres sources de cash en ce qui concerne le financement immobilier. Je vais ici simplement les citer, un article complet est d\u00e9di\u00e9 \u00e0 ce seul sujet des fonds propres. Les fonds propres peuvent provenir de titres tels que des actions, des obligations, des&nbsp;parts&nbsp;de fonds de placement, etc. Vous pouvez constituer vos fonds propres \u00e0 partir de l\u2019argent que vous avez \u00e9pargn\u00e9 sur votre&nbsp;troisi\u00e8me pilier. De mon exp\u00e9rience, une autre source de fonds propres peut \u00eatre vos parents. L\u00e0 encore, il existe plusieurs variantes telles que la donation, l\u2019avance sur h\u00e9ritage, le pr\u00eat sans int\u00e9r\u00eat et sans remboursement. Et ce n\u2019est pas tout, vous pouvez \u00e9galement compter comme fonds propres un terrain \u00e0 b\u00e2tir dont vous \u00eates propri\u00e9taire. Pour les personnes qui disposent de talents manuels \u2013 talents qui doivent \u00eatre attest\u00e9s par une profession dans le b\u00e2timent et\/ou un dipl\u00f4me du type CFC \u2013, les prestations que vous pourrez apporter peuvent \u00e9galement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des fonds propres. Comme vous pouvez le voir, il n\u2019y a pas que des billets de mille sous le matelas qui comptent comme fonds propres&nbsp;! Les frais d\u2019acquisition ou frais de notaire dans les cantons romands En plus des 20% de fonds propres, vous allez \u00e9galement devoir financer les frais d\u2019achat, qui s\u2019ajoutent au prix du bien. Ces frais d\u2019acquisition sont fr\u00e9quemment appel\u00e9s \u00ab&nbsp;frais de notaire&nbsp;\u00bb car c\u2019est le notaire qui se charge de les collecter, mais il s\u2019agit pour la majeure partie d\u2019une forme d\u2019imp\u00f4t \u00e0 l\u2019achat d\u2019un bien immobilier, appel\u00e9 \u00ab&nbsp;droit de mutation&nbsp;\u00bb. Selon que vous achetez dans le canton de Vaud, de Fribourg, de Gen\u00e8ve, de Neuch\u00e2tel, du Jura ou du Valais, les frais de notaire varient entre 3 et 5% du prix du bien que vous achetez. Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire La source de fonds suivante vient de l\u2019emprunt. Bien entendu, il est possible d\u2019acheter de l\u2019immobilier sans emprunter. Mais je veux bien parier que si vous \u00eates en train de lire cet article, c\u2019est que vous ne disposez pas de la totalit\u00e9 de la somme pour acheter le bien de vos r\u00eaves. Si je me trompe, je vous invite \u00e0 me laisser un commentaire ci-dessous. En ce qui concerne les pr\u00eats avec la mise en gage du bien achet\u00e9, il existe trois sources d\u2019emprunt possibles&nbsp;: les banques, les assurances et les fonds de pension. La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des pr\u00eats hypoth\u00e9caires, 94% pour \u00eatre pr\u00e9cis, sont octroy\u00e9s par des banques. Je vais donc d\u00e9velopper les bases que les banques appliquent. La premi\u00e8re notion \u00e0 comprendre, et qui peut \u00eatre contre-intuitive, est que la majorit\u00e9 du pr\u00eat ne se rembourse pas. Vous allez simplement payer les int\u00e9r\u00eats, une sorte de loyer, sur l\u2019argent emprunt\u00e9. La partie du pr\u00eat qui ne se rembourse pas est appel\u00e9e \u00ab&nbsp;premier rang&nbsp;\u00bb ou hypoth\u00e8que en premier rang, ou encore premi\u00e8re hypoth\u00e8que en fran\u00e7ais f\u00e9d\u00e9ral. Ce premier rang correspond aux deux tiers de la valeur du bien. Le deuxi\u00e8me rang, qui lui doit \u00eatre rembours\u00e9 en 15&nbsp;ans ou au plus tard \u00e0 l\u2019\u00e2ge de la retraite, correspond \u00e0 13.33%. Note&nbsp;: certaines documentations parlent de 65% (au lieu de deux tiers) pour le premier rang et de 15% (au lieu de 13.33%) pour le deuxi\u00e8me rang afin de faciliter les calculs, mais le principe reste le m\u00eame. Voici une illustration qui vous montre la r\u00e9partition entre vos fonds propres, le premier et le deuxi\u00e8me rang&nbsp;: J\u2019ai plac\u00e9 les fonds propres en cash en tant que fondation de l\u2019\u00e9difice. Ce n\u2019est pas innocent. Il existe un tas de variations et de mod\u00e8les de financement immobilier en Suisse, mais tous les mod\u00e8les impliquent que vous apportiez du cash. Les diff\u00e9rents types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires Il existe trois grands types de pr\u00eats hypoth\u00e9caires&nbsp;: le pr\u00eat \u00e0 taux fixe sur&nbsp;x&nbsp;ann\u00e9es, le taux variable, et le taux SARON qui a remplac\u00e9 le taux LIBOR. La tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des pr\u00eats sont faits avec un taux fixe bloqu\u00e9 sur plusieurs ann\u00e9es, en g\u00e9n\u00e9ral 5, 10 voire 15&nbsp;ans. Cette formule pr\u00e9sente le tr\u00e8s gros avantage de savoir exactement quelles seront vos \u00e9ch\u00e9ances. Mais en cas de remboursement anticip\u00e9, vous devrez payer une p\u00e9nalit\u00e9. Le pr\u00eat \u00e0 taux variable est tr\u00e8s peu utilis\u00e9 par les particuliers qui d\u00e9sirent financer l\u2019achat de leur logement. Le SARON fixe le taux tous les 3, 6, 9 ou 12&nbsp;mois. Vous n\u2019\u00eates donc pas engag\u00e9 sur une longue p\u00e9riode, contrairement \u00e0 un taux fixe. Le pr\u00eat \u00e0 taux SARON peut \u00eatre appropri\u00e9 si vous voulez disposer d\u2019une grande flexibilit\u00e9. Par exemple, rembourser votre pr\u00eat quelques ann\u00e9es plus tard. Le calcul des charges Non seulement vous devrez \u00e9pargner pendant presque 10&nbsp;ans pour rassembler assez de fonds propres, mais en plus, les banques vont calculer votre capacit\u00e9 d\u2019emprunt sur base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat th\u00e9orique de 5%. La logique est la suivante&nbsp;: si les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ont remont\u00e9 au moment de renouveler votre pr\u00eat, la banque veut s\u2019assurer que vous puissiez continuer \u00e0 payer vos charges d\u2019int\u00e9r\u00eats. Et entre nous soit dit, il n\u2019est pas utile de bl\u00e2mer les banques pour cela, car il s\u2019agit de r\u00e8gles qui leur sont impos\u00e9es par leurs organismes de contr\u00f4le. Votre capacit\u00e9 financi\u00e8re est calcul\u00e9e comme suit&nbsp;: Le tout ne doit pas repr\u00e9senter plus d\u2019un tiers de vos revenus. D\u00e9monstration par l\u2019exemple du calcul des charges&nbsp; Quels sont les revenus minimums n\u00e9cessaires pour acqu\u00e9rir un bien immobilier d\u2019un&nbsp;million de francs suisses&nbsp;?&nbsp; Prix d&rsquo;achat du bien immobilier CHF 1&rsquo;000&rsquo;000 Fonds propres 20% CHF 200&rsquo;000 Pr\u00eat hypoth\u00e9caire CHF 800&rsquo;000 1er&nbsp;rang = 66.66% = 666&rsquo;000.- \u00d7 5% CHF 33&rsquo;300 2e&nbsp;rang = 13.4% = 134&rsquo;000.- \u00d7 5% CHF 6&rsquo;700 Amortissement 134&rsquo;000.- sur 15&nbsp;ans CHF&nbsp;8&rsquo;933 Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, \u00e9lectricit\u00e9, eau, chauffage, assurances, taxes etc. CHF 10&rsquo;000 Total des charges th\u00e9oriques CHF&nbsp;58&rsquo;933 La personne ou le couple qui compte acheter un logement d\u2019un&nbsp;million de francs suisses avec un pr\u00eat de 800\u2019000.-&nbsp;francs, doit disposer de revenus&nbsp;d\u2019au moins 176\u2019000.-&nbsp;francs par an. ET DANS LA R\u00c9ALIT\u00c9, QU\u2019EST-CE QUE CELA DONNE&nbsp;? Dans la r\u00e9alit\u00e9 de la vie de tous les jours, si vous achetez un bien et que vous avez emprunt\u00e9 800\u2019000.-&nbsp;francs au taux de 1%, vos charges annuelles pour votre logement seront de&nbsp;: Prix d&rsquo;achat du bien immobilier CHF&nbsp;1&rsquo;000&rsquo;000 Fonds propres 20% CHF&nbsp;200&rsquo;000 Pr\u00eat hypoth\u00e9caire CHF&nbsp;800&rsquo;000 1er rang = 66.66% = 666&rsquo;000.- \u00d7 1% CHF&nbsp;6&rsquo;600 2e rang = 13.4% = 134&rsquo;000.- \u00d7 1% CHF&nbsp;1&rsquo;340 Amortissement&nbsp;: 134&rsquo;000.- sur 15&nbsp;ans CHF&nbsp;8&rsquo;933 Frais annexes de 1% de la valeur pour entretien, \u00e9lectricit\u00e9, eau, chauffage, assurances, taxes etc. CHF 10&rsquo;000 Total des charges effectives CHF 26&rsquo;873 Ce qui peut \u00eatre particuli\u00e8rement frustrant, c\u2019est qu\u2019une fois que vous aurez finalement achet\u00e9 votre bien immobilier, vous serez en mesure de faire des \u00e9conomies substantielles. Ce qu\u2019il faut retenir de cet article Voici les bases du financement simplement expliqu\u00e9es. Il existe un tas de d\u00e9tails et de variantes possibles, mais pour comprendre ces variantes, il faut tout d\u2019abord bien ma\u00eetriser les fondements tels que je vous les ai expos\u00e9s. Comme je le mentionne en d\u00e9but d\u2019article, j\u2019ai \u00e9galement r\u00e9dig\u00e9 toute une s\u00e9rie d\u2019articles qui d\u00e9taillent chacune des notions que je viens de vous exposer. Je vous invite \u00e0 les lire. Et comme chaque situation est unique, lorsque vous serez sur le point de signer votre pr\u00eat hypoth\u00e9caire et votre achat, le banquier ou le courtier en hypoth\u00e8que rentrera dans de fins r\u00e9glages avec vous. Mais si vous comprenez les bases, vous pourrez alors comprendre les d\u00e9tails. Je vous souhaite vraiment de r\u00e9ussir votre projet d\u2019achat immobilier.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-255","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=255"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=255"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=255"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=255"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}