{"id":251,"date":"2023-02-22T16:16:45","date_gmt":"2023-02-22T16:16:45","guid":{"rendered":"http:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/?p=251"},"modified":"2023-05-26T14:42:28","modified_gmt":"2023-05-26T14:42:28","slug":"251","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/2023\/02\/22\/251\/","title":{"rendered":"Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse expliqu\u00e9 simplement"},"content":{"rendered":"\n<h1 class=\"wp-block-heading\">Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse expliqu\u00e9 simplement<\/h1>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/conseil-acheteur\/\">Acheter<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/category\/finances\/\">Finances<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>11 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/illustration-article-71-final.png\" alt=\"Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse expliqu\u00e9 simplement\" class=\"wp-image-7690\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Lorsque j&rsquo;ai r\u00e9dig\u00e9 le titre de l&rsquo;article, je ne me suis peut-\u00eatre pas rendu compte du challenge que je venais de me lancer. Expliquer SIMPLEMENT le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse.<\/p>\n\n\n\n<p>Je vais commencer par me faciliter la t\u00e2che en pr\u00e9cisant que cet article concerne le financement d&rsquo;un bien immobilier courant, destin\u00e9 au logement principal de ses propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n<p>Si c\u2019est la premi\u00e8re fois que vous abordez ce sujet, je vous recommande de lire en premier lieu l\u2019article&nbsp;:&nbsp;<br><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/bases-financement-immobilier-suisse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Les bases du financement immobilier suisse simplement expliqu\u00e9es.<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019objectif de cet article est de vous expliquer le principe du&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/pret-hypothecaire\/\">pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/a>&nbsp;et ses particularit\u00e9s tr\u00e8s helv\u00e9tiques.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#h-le-principe-de-base\">Le principe de base<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#aioseo-que-veut-dire-hypotheque\">Que veut dire \u00ab&nbsp;hypoth\u00e8que&nbsp;\u00bb&nbsp;?<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#banquier\">Est-ce que le banquier pr\u00eate 100% du prix d\u2019achat du bien&nbsp;?<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#banque\">Est-ce que le prix de vente est automatiquement accept\u00e9 par la banque&nbsp;?<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#banque\">Une pr\u00e9cision au sujet des banques<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#pret-suisse\">Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#premier-rang\">L\u2019hypoth\u00e8que de premier rang<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#remboursement\">Le remboursement du pr\u00eat hypoth\u00e9caire<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#armortissement\">L\u2019amortissement direct et l\u2019amortissement indirect<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#direct\">L\u2019amortissement direct<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#indirect\">L\u2019amortissement indirect<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#types-hypotheques\">Les diff\u00e9rents types d\u2019hypoth\u00e8ques<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#taux-fixe\">L\u2019hypoth\u00e8que \u00e0 taux fixe<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#taux-variable\">L\u2019hypoth\u00e8que \u00e0 taux variable<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#saron\">L\u2019hypoth\u00e8que SARON<\/a>\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#renouvellement\">Le renouvellement de l\u2019hypoth\u00e8que<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/pret-hypothecaire-suisse\/#retenir-article\">Ce qu\u2019il faut retenir de cet article<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-le-principe-de-base\">Le principe de base<\/h2>\n\n\n\n<p>Vous avez s\u00fbrement d\u00e9j\u00e0 vu, dans des films, le pauvre p\u00e8re de famille qui n\u2019a plus un sou et qui se rend au mont-de-pi\u00e9t\u00e9 avec une montre, seul h\u00e9ritage de son p\u00e8re, qu\u2019il d\u00e9pose en garantie d\u2019un pr\u00eat d\u2019une poign\u00e9e de dollars.<\/p>\n\n\n\n<p>C\u2019est le principe du pr\u00eat sur&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/gage\/\">gage<\/a>. Je te pr\u00eate de l\u2019argent en contrepartie d\u2019un objet de valeur que tu me laisses. Si tu ne me rembourses pas, l\u2019objet est \u00e0 moi et je peux en faire ce que je veux.<\/p>\n\n\n\n<p>Le noble et respectable m\u00e9tier de banquier \u00e9tant ce qu\u2019il est, la comparaison avec la mise au clou s\u2019arr\u00eate bien entendu l\u00e0.<\/p>\n\n\n\n<p>Le principe g\u00e9n\u00e9ral du pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse est le suivant&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire consiste \u00e0 pr\u00eater une somme d\u2019argent pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier. Le bien achet\u00e9 est mis en garantie du pr\u00eat par les propri\u00e9taires. Si les propri\u00e9taires ne respectent pas leurs engagements, le banquier peut obtenir le remboursement de la somme pr\u00eat\u00e9e en faisant vendre le bien aux ench\u00e8res.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"aioseo-que-veut-dire-hypotheque\">Que veut dire \u00ab&nbsp;hypoth\u00e8que&nbsp;\u00bb&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>L\u2019<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/?sd=hypoth%C3%A8que\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">hypoth\u00e8que<\/a>&nbsp;est le fait de mettre un bien immobilier en gage. C\u2019est-\u00e0-dire que vous donnez le droit au pr\u00eateur (la banque) de se saisir de votre maison et de la vendre aux ench\u00e8res si vous ne respectez pas vos engagements.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"banquier\">Est-ce que le banquier pr\u00eate 100% du prix d\u2019achat du bien&nbsp;?<\/h3>\n\n\n\n<p>En Suisse, la r\u00e8gle pour le financement d\u2019un bien immobilier d\u2019habitation en r\u00e9sidence principale de ses propri\u00e9taires est que la banque ne pr\u00eate pas plus de 80% de la valeur du bien. Dans le jargon des financiers, la proportion de la valeur du bien qui est pr\u00eat\u00e9e s\u2019appelle le&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/taux-davance\/\">taux d\u2019avance<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Le solde doit \u00eatre apport\u00e9 par des fonds personnels que l\u2019on nomme, dans le jargon, des&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/fonds-propres\/\">fonds propres<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Si vous voulez savoir tout ce qu\u2019il y a \u00e0 comprendre \u00e0 ce sujet, je vous conseille la lecture de l\u2019article&nbsp;:<br><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/blog\/constituer-fonds-propres-achat-bien-immobilier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Constituer ses fonds propres pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier en Suisse&nbsp;<\/a><\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"banque\">EST-CE QUE LE PRIX DE VENTE EST AUTOMATIQUEMENT ACCEPT\u00c9 PAR LA BANQUE&nbsp;?<\/h4>\n\n\n\n<p>Les banques r\u00e9alisent syst\u00e9matiquement leur propre estimation de la valeur du bien qui fait l\u2019objet de la demande de financement. Le r\u00e9sultat de cette estimation s\u2019appelle la&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/valeur-de-nantissement\/\">valeur de nantissement<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Si la valeur estim\u00e9e par la banque est plus \u00e9lev\u00e9e que le&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/prix-de-vente\/\">prix de vente<\/a>&nbsp;sur lequel acheteur et vendeur se sont mis d\u2019accord, la banque financera l\u2019achat \u00e0 hauteur du prix de&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/glossaire\/vente\/\">vente<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Si la valeur estim\u00e9e par la banque est moins \u00e9lev\u00e9e que le prix de vente sur lequel les parties se sont mises d\u2019accord, dans ce cas, le pr\u00eat sera calcul\u00e9 sur base de l\u2019estimation de la banque. Lorsque cette situation se pr\u00e9sente, il existe, selon moi, trois solutions pour la r\u00e9soudre&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1) Introduire le dossier dans une autre banque.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La politique d\u2019une banque peut changer d\u2019une p\u00e9riode \u00e0 l\u2019autre. Il se peut que des facteurs internes \u00e0 cette institution-l\u00e0, au moment pr\u00e9cis o\u00f9 vous avez propos\u00e9 votre dossier, fassent qu\u2019ils resserrent la vis. Ce qui se traduit par des conditions temporairement plus dures pour l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire.<\/p>\n\n\n\n<p>Une autre solution est la suivante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2) Les acheteurs doivent compenser la diff\u00e9rence entre le prix de vente et la valeur estim\u00e9e par la banque, en ajoutant plus de fonds propres.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cela se justifie parfois dans le cas d\u2019un objet d\u2019amateurs, d\u2019un objet atypique ou d\u2019un bien que l\u2019acheteur est pr\u00eat \u00e0 surpayer, car les avantages qu\u2019il va lui procurer sont plus importants que la somme d\u2019argent qu\u2019il doit sacrifier.<\/p>\n\n\n\n<p>Une troisi\u00e8me solution existe et doit parfois \u00eatre envisag\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3) Il arrive qu\u2019un propri\u00e9taire vendeur ait \u00e9t\u00e9 mal conseill\u00e9 au sujet de la valeur de son bien.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si plusieurs banques arrivent \u00e0 la m\u00eame conclusion, \u00e0 savoir que le bien est trop cher, et que les acheteurs ne sont pas d\u00e9sireux de compenser par un apport de fonds propres suppl\u00e9mentaires, la transaction est dans une impasse.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Pour sortir de cette voie sans issue, il est n\u00e9cessaire de r\u00e9\u00e9valuer correctement la valeur v\u00e9nale du bien propos\u00e9 \u00e0 la vente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"banque\">Une pr\u00e9cision au sujet des banques<\/h2>\n\n\n\n<p>Les banques sont des entreprises commerciales. Elles doivent faire des affaires et g\u00e9n\u00e9rer des profits. Le pr\u00eat d\u2019une somme repr\u00e9sente toujours le risque de ne pas \u00eatre rembours\u00e9. Les banques doivent calculer, estimer et minimiser leurs risques.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En accordant un pr\u00eat garanti par un bien immobilier, il faut que la vente de ce bien, dans les conditions tr\u00e8s particuli\u00e8res de la vente aux ench\u00e8res, leur assure de r\u00e9cup\u00e9rer leur mise. C\u2019est pourquoi les financiers r\u00e9alisent leurs propres estimations et appliquent un principe de prudence.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e9galement important de comprendre que les banques n\u2019ont pas la mission de faire le march\u00e9. Le march\u00e9 est r\u00e9gi par la loi de l\u2019offre et de la demande.<\/p>\n\n\n\n<p>Je me dois \u00e9galement de pr\u00e9ciser qu\u2019il n\u2019y a pas que les banques qui octroient des pr\u00eats hypoth\u00e9caires, les assurances et les fonds de pension investissent \u00e9galement dans les hypoth\u00e8ques. Mais comme vous pouvez le constater sur l\u2019illustration ci-dessous, les banques de tout type sont les plus actives.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/portefeuille-hypothecaire-fin-2019-en-milliard-chf-1024x512.png\" alt=\"Portefeuille hypoth\u00e9caire fin 2019 En milliard - CHF\" class=\"wp-image-7549\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">*Les montants concernant les caisses de pension et les compagnies d\u2019assurances&nbsp;<br>sont partiellement estim\u00e9s<br><em>Source : BNS, Finma, OFS, Moneypark<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p>Ceci \u00e9tant dit, je vous propose maintenant de vous expliquer la m\u00e9canique du pr\u00eat hypoth\u00e9caire tel qu\u2019il est pratiqu\u00e9 en Suisse. Les principes expos\u00e9s sont valables aussi bien dans le canton de Vaud, de Gen\u00e8ve, du Jura, de Neuch\u00e2tel, de Fribourg qu\u2019au Valais.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Connaissez-vous notre \u00e9mission de podcast d\u00e9di\u00e9e aux acheteurs ?&nbsp;<\/h2>\n\n\n\n<p>LA TAVERNE IMMOBILI\u00c8REhttps:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=oRXeAsL6OG5P&amp;color=%234a4a4a&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-Wyjj<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"pret-suisse\">Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse<\/h2>\n\n\n\n<p>Le pr\u00eat est divis\u00e9 en deux parties&nbsp;: le premier rang et le deuxi\u00e8me rang.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"premier-rang\">L\u2019hypoth\u00e8que de premier rang<\/h3>\n\n\n\n<p>Le premier rang est la partie sur laquelle la banque prend le moins de risque. Elle est quasiment certaine de r\u00e9cup\u00e9rer cette somme en cas de vente forc\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Le premier rang est de 2\/3 de la valeur de nantissement du bien. Pour rappel, la valeur de nantissement est la valeur que la banque prend en compte pour le financement. (Habituellement, le prix sur lequel les parties se sont accord\u00e9es.)<\/p>\n\n\n\n<p>Le premier rang ne doit pas \u00eatre rembours\u00e9. Les int\u00e9r\u00eats sont pay\u00e9s sur cette somme pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce syst\u00e8me fait souvent dire que l\u2019on n\u2019est jamais vraiment propri\u00e9taire en Suisse. C\u2019est une vue de l\u2019esprit. Dans les faits, d\u00e8s que votre nom est inscrit au Registre foncier pour cet immeuble, vous en \u00eates propri\u00e9taire. Que vous le deveniez avec l\u2019argent d\u2019un autre ne change pas votre statut de propri\u00e9taire. Mais il est vrai que vous \u00eates endett\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les Suisses, cette notion de pr\u00eat \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 fait partie de la culture, au m\u00eame titre que la fondue et les cloches au cou des vaches.<\/p>\n\n\n\n<p>Mais je sais que pour les expatri\u00e9s, cette notion de \u00ab&nbsp;pr\u00eat qui ne se rembourse pas&nbsp;\u00bb est tr\u00e8s inhabituelle. Pour ces derniers, voici une explication qui fait que ce syst\u00e8me fonctionne&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"prix-des-biens\">1) Les prix des biens immobiliers en Suisse sont bien plus \u00e9lev\u00e9s que dans les pays voisins.&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Il y a trois raisons majeures \u00e0 cela&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la raret\u00e9 des terrains constructibles,<\/li>\n\n\n\n<li>les normes et standards de construction tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s,<\/li>\n\n\n\n<li>le prix de la main-d\u2019\u0153uvre et des mati\u00e8res premi\u00e8res.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces trois facteurs combin\u00e9s font que le remboursement \u00e9chelonn\u00e9 de la dette repr\u00e9senterait une charge \u00e9norme.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici une d\u00e9monstration des mensualit\u00e9s que le propri\u00e9taire d\u2019un bien, pour lequel il a emprunt\u00e9 un million de francs suisses, devrait payer s\u2019il devait rembourser la totalit\u00e9 de son pr\u00eat&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Mensualit\u00e9s de remboursement et des int\u00e9r\u00eats d\u2019un pr\u00eat d\u2019un million de francs suisses sur 15&nbsp;ans avec un taux de 1.25%.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><strong>Somme emprunt\u00e9e<\/strong><\/td><td>CHF 1&rsquo;000&rsquo;000.00<\/td><\/tr><tr><td><strong>Int\u00e9r\u00eats<\/strong><\/td><td>CHF 12&rsquo;500.00<\/td><\/tr><tr><td><strong>Remboursement<\/strong><\/td><td>CHF 66&rsquo;666.67<\/td><\/tr><tr><td><strong>Charges annuelles<\/strong><\/td><td>CHF 79&rsquo;166.67<\/td><\/tr><tr><td><strong>Charges mensuelles<\/strong><\/td><td>CHF 12&rsquo;152.78<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Si vous deviez rembourser un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 1&nbsp;million en 15&nbsp;ans, vos mensualit\u00e9s seraient de 6\u2019597,22&nbsp;francs par mois rien que pour les charges de pr\u00eat.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous voyez o\u00f9 je veux en venir&nbsp;?<\/p>\n\n\n\n<p>Nous verrons plus loin dans l\u2019article le calcul des charges r\u00e9elles d\u2019un pr\u00eat \u00e0 1.25%. Mais je peux d\u00e9j\u00e0 vous dire que ce sera une charge d\u2019un montant de CHF&nbsp;1\u2019782.-.<\/p>\n\n\n\n<p>La deuxi\u00e8me raison qui fait que ce syst\u00e8me fonctionne est la suivante&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"cher\">2) Les propri\u00e9taires arrivent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 revendre leur bien plus cher qu\u2019ils ne l\u2019ont achet\u00e9.&nbsp;<\/h3>\n\n\n\n<p>Voici un graphique qui vous montre l\u2019\u00e9volution du prix des villas en Suisse sur les 30&nbsp;derni\u00e8res ann\u00e9es&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><a href=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/acheter-un-bien-immobilier-en-suisse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/image.png\" alt=\"\u00e9volution du prix des villas en Suisse sur les 30\u00a0derni\u00e8res ann\u00e9es\" class=\"wp-image-7765\"\/><\/a><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse expliqu\u00e9 simplement Lorsque j&rsquo;ai r\u00e9dig\u00e9 le titre de l&rsquo;article, je ne me suis peut-\u00eatre pas rendu compte du challenge que je venais de me lancer. Expliquer SIMPLEMENT le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse. Je vais commencer par me faciliter la t\u00e2che en pr\u00e9cisant que cet article concerne le financement d&rsquo;un bien immobilier courant, destin\u00e9 au logement principal de ses propri\u00e9taires. Si c\u2019est la premi\u00e8re fois que vous abordez ce sujet, je vous recommande de lire en premier lieu l\u2019article&nbsp;:&nbsp;Les bases du financement immobilier suisse simplement expliqu\u00e9es. L\u2019objectif de cet article est de vous expliquer le principe du&nbsp;pr\u00eat hypoth\u00e9caire&nbsp;et ses particularit\u00e9s tr\u00e8s helv\u00e9tiques. Table des mati\u00e8res Le principe de base Vous avez s\u00fbrement d\u00e9j\u00e0 vu, dans des films, le pauvre p\u00e8re de famille qui n\u2019a plus un sou et qui se rend au mont-de-pi\u00e9t\u00e9 avec une montre, seul h\u00e9ritage de son p\u00e8re, qu\u2019il d\u00e9pose en garantie d\u2019un pr\u00eat d\u2019une poign\u00e9e de dollars. C\u2019est le principe du pr\u00eat sur&nbsp;gage. Je te pr\u00eate de l\u2019argent en contrepartie d\u2019un objet de valeur que tu me laisses. Si tu ne me rembourses pas, l\u2019objet est \u00e0 moi et je peux en faire ce que je veux. Le noble et respectable m\u00e9tier de banquier \u00e9tant ce qu\u2019il est, la comparaison avec la mise au clou s\u2019arr\u00eate bien entendu l\u00e0. Le principe g\u00e9n\u00e9ral du pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse est le suivant&nbsp;: Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire consiste \u00e0 pr\u00eater une somme d\u2019argent pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier. Le bien achet\u00e9 est mis en garantie du pr\u00eat par les propri\u00e9taires. Si les propri\u00e9taires ne respectent pas leurs engagements, le banquier peut obtenir le remboursement de la somme pr\u00eat\u00e9e en faisant vendre le bien aux ench\u00e8res. Que veut dire \u00ab&nbsp;hypoth\u00e8que&nbsp;\u00bb&nbsp;? L\u2019hypoth\u00e8que&nbsp;est le fait de mettre un bien immobilier en gage. C\u2019est-\u00e0-dire que vous donnez le droit au pr\u00eateur (la banque) de se saisir de votre maison et de la vendre aux ench\u00e8res si vous ne respectez pas vos engagements. Est-ce que le banquier pr\u00eate 100% du prix d\u2019achat du bien&nbsp;? En Suisse, la r\u00e8gle pour le financement d\u2019un bien immobilier d\u2019habitation en r\u00e9sidence principale de ses propri\u00e9taires est que la banque ne pr\u00eate pas plus de 80% de la valeur du bien. Dans le jargon des financiers, la proportion de la valeur du bien qui est pr\u00eat\u00e9e s\u2019appelle le&nbsp;taux d\u2019avance. Le solde doit \u00eatre apport\u00e9 par des fonds personnels que l\u2019on nomme, dans le jargon, des&nbsp;fonds propres. Si vous voulez savoir tout ce qu\u2019il y a \u00e0 comprendre \u00e0 ce sujet, je vous conseille la lecture de l\u2019article&nbsp;:Constituer ses fonds propres pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier en Suisse&nbsp; EST-CE QUE LE PRIX DE VENTE EST AUTOMATIQUEMENT ACCEPT\u00c9 PAR LA BANQUE&nbsp;? Les banques r\u00e9alisent syst\u00e9matiquement leur propre estimation de la valeur du bien qui fait l\u2019objet de la demande de financement. Le r\u00e9sultat de cette estimation s\u2019appelle la&nbsp;valeur de nantissement. Si la valeur estim\u00e9e par la banque est plus \u00e9lev\u00e9e que le&nbsp;prix de vente&nbsp;sur lequel acheteur et vendeur se sont mis d\u2019accord, la banque financera l\u2019achat \u00e0 hauteur du prix de&nbsp;vente. Si la valeur estim\u00e9e par la banque est moins \u00e9lev\u00e9e que le prix de vente sur lequel les parties se sont mises d\u2019accord, dans ce cas, le pr\u00eat sera calcul\u00e9 sur base de l\u2019estimation de la banque. Lorsque cette situation se pr\u00e9sente, il existe, selon moi, trois solutions pour la r\u00e9soudre&nbsp;: 1) Introduire le dossier dans une autre banque. La politique d\u2019une banque peut changer d\u2019une p\u00e9riode \u00e0 l\u2019autre. Il se peut que des facteurs internes \u00e0 cette institution-l\u00e0, au moment pr\u00e9cis o\u00f9 vous avez propos\u00e9 votre dossier, fassent qu\u2019ils resserrent la vis. Ce qui se traduit par des conditions temporairement plus dures pour l\u2019octroi d\u2019un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Une autre solution est la suivante&nbsp;: 2) Les acheteurs doivent compenser la diff\u00e9rence entre le prix de vente et la valeur estim\u00e9e par la banque, en ajoutant plus de fonds propres.&nbsp; Cela se justifie parfois dans le cas d\u2019un objet d\u2019amateurs, d\u2019un objet atypique ou d\u2019un bien que l\u2019acheteur est pr\u00eat \u00e0 surpayer, car les avantages qu\u2019il va lui procurer sont plus importants que la somme d\u2019argent qu\u2019il doit sacrifier. Une troisi\u00e8me solution existe et doit parfois \u00eatre envisag\u00e9e. 3) Il arrive qu\u2019un propri\u00e9taire vendeur ait \u00e9t\u00e9 mal conseill\u00e9 au sujet de la valeur de son bien.&nbsp; Si plusieurs banques arrivent \u00e0 la m\u00eame conclusion, \u00e0 savoir que le bien est trop cher, et que les acheteurs ne sont pas d\u00e9sireux de compenser par un apport de fonds propres suppl\u00e9mentaires, la transaction est dans une impasse.&nbsp; Pour sortir de cette voie sans issue, il est n\u00e9cessaire de r\u00e9\u00e9valuer correctement la valeur v\u00e9nale du bien propos\u00e9 \u00e0 la vente. Une pr\u00e9cision au sujet des banques Les banques sont des entreprises commerciales. Elles doivent faire des affaires et g\u00e9n\u00e9rer des profits. Le pr\u00eat d\u2019une somme repr\u00e9sente toujours le risque de ne pas \u00eatre rembours\u00e9. Les banques doivent calculer, estimer et minimiser leurs risques.&nbsp; En accordant un pr\u00eat garanti par un bien immobilier, il faut que la vente de ce bien, dans les conditions tr\u00e8s particuli\u00e8res de la vente aux ench\u00e8res, leur assure de r\u00e9cup\u00e9rer leur mise. C\u2019est pourquoi les financiers r\u00e9alisent leurs propres estimations et appliquent un principe de prudence. Il est \u00e9galement important de comprendre que les banques n\u2019ont pas la mission de faire le march\u00e9. Le march\u00e9 est r\u00e9gi par la loi de l\u2019offre et de la demande. Je me dois \u00e9galement de pr\u00e9ciser qu\u2019il n\u2019y a pas que les banques qui octroient des pr\u00eats hypoth\u00e9caires, les assurances et les fonds de pension investissent \u00e9galement dans les hypoth\u00e8ques. Mais comme vous pouvez le constater sur l\u2019illustration ci-dessous, les banques de tout type sont les plus actives. Ceci \u00e9tant dit, je vous propose maintenant de vous expliquer la m\u00e9canique du pr\u00eat hypoth\u00e9caire tel qu\u2019il est pratiqu\u00e9 en Suisse. Les principes expos\u00e9s sont valables aussi bien dans le canton de Vaud, de Gen\u00e8ve, du Jura, de Neuch\u00e2tel, de Fribourg qu\u2019au Valais. Connaissez-vous notre \u00e9mission de podcast d\u00e9di\u00e9e aux acheteurs ?&nbsp; LA TAVERNE IMMOBILI\u00c8REhttps:\/\/player.ausha.co\/index.html?showId=oRXeAsL6OG5P&amp;color=%234a4a4a&amp;playlist=true&amp;v=3&amp;playerId=ausha-Wyjj Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire suisse Le pr\u00eat est divis\u00e9 en deux parties&nbsp;: le premier rang et le deuxi\u00e8me rang. L\u2019hypoth\u00e8que de premier rang Le premier rang est la partie sur laquelle la banque prend le moins de risque. Elle est quasiment certaine de r\u00e9cup\u00e9rer cette somme en cas de vente forc\u00e9e. Le premier rang est de 2\/3 de la valeur de nantissement du bien. Pour rappel, la valeur de nantissement est la valeur que la banque prend en compte pour le financement. (Habituellement, le prix sur lequel les parties se sont accord\u00e9es.) Le premier rang ne doit pas \u00eatre rembours\u00e9. Les int\u00e9r\u00eats sont pay\u00e9s sur cette somme pendant toute la dur\u00e9e du pr\u00eat. Ce syst\u00e8me fait souvent dire que l\u2019on n\u2019est jamais vraiment propri\u00e9taire en Suisse. C\u2019est une vue de l\u2019esprit. Dans les faits, d\u00e8s que votre nom est inscrit au Registre foncier pour cet immeuble, vous en \u00eates propri\u00e9taire. Que vous le deveniez avec l\u2019argent d\u2019un autre ne change pas votre statut de propri\u00e9taire. Mais il est vrai que vous \u00eates endett\u00e9. Pour les Suisses, cette notion de pr\u00eat \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9 fait partie de la culture, au m\u00eame titre que la fondue et les cloches au cou des vaches. Mais je sais que pour les expatri\u00e9s, cette notion de \u00ab&nbsp;pr\u00eat qui ne se rembourse pas&nbsp;\u00bb est tr\u00e8s inhabituelle. Pour ces derniers, voici une explication qui fait que ce syst\u00e8me fonctionne&nbsp;: 1) Les prix des biens immobiliers en Suisse sont bien plus \u00e9lev\u00e9s que dans les pays voisins.&nbsp; Il y a trois raisons majeures \u00e0 cela&nbsp;: Ces trois facteurs combin\u00e9s font que le remboursement \u00e9chelonn\u00e9 de la dette repr\u00e9senterait une charge \u00e9norme. Voici une d\u00e9monstration des mensualit\u00e9s que le propri\u00e9taire d\u2019un bien, pour lequel il a emprunt\u00e9 un million de francs suisses, devrait payer s\u2019il devait rembourser la totalit\u00e9 de son pr\u00eat&nbsp;: Mensualit\u00e9s de remboursement et des int\u00e9r\u00eats d\u2019un pr\u00eat d\u2019un million de francs suisses sur 15&nbsp;ans avec un taux de 1.25%. Somme emprunt\u00e9e CHF 1&rsquo;000&rsquo;000.00 Int\u00e9r\u00eats CHF 12&rsquo;500.00 Remboursement CHF 66&rsquo;666.67 Charges annuelles CHF 79&rsquo;166.67 Charges mensuelles CHF 12&rsquo;152.78 Si vous deviez rembourser un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 1&nbsp;million en 15&nbsp;ans, vos mensualit\u00e9s seraient de 6\u2019597,22&nbsp;francs par mois rien que pour les charges de pr\u00eat. Vous voyez o\u00f9 je veux en venir&nbsp;? Nous verrons plus loin dans l\u2019article le calcul des charges r\u00e9elles d\u2019un pr\u00eat \u00e0 1.25%. Mais je peux d\u00e9j\u00e0 vous dire que ce sera une charge d\u2019un montant de CHF&nbsp;1\u2019782.-. La deuxi\u00e8me raison qui fait que ce syst\u00e8me fonctionne est la suivante&nbsp;: 2) Les propri\u00e9taires arrivent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 revendre leur bien plus cher qu\u2019ils ne l\u2019ont achet\u00e9.&nbsp; Voici un graphique qui vous montre l\u2019\u00e9volution du prix des villas en Suisse sur les 30&nbsp;derni\u00e8res ann\u00e9es&nbsp;:<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-251","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-conseils"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/251","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=251"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/251\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=251"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=251"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/immobilier-pour-tous\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=251"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}