La vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/h1>\n\n\n\n\n- Vendre<\/a><\/li>\n\n\n\n
- 9 min<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
![\"Illustration](\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/illustration-article-107.png\")
<\/figure>\n\n\n\nIl n\u2019est pas rare que des personnes \u00e2g\u00e9es aient l\u2019ambition de \u00ab mourir chez elles \u00bb. C\u2019est leur bon droit.<\/p>\n\n\n\n
Dans les faits, les toutes derni\u00e8res ann\u00e9es, voire les derniers mois de la vie d\u2019une personne \u00e2g\u00e9e peuvent \u00eatre tr\u00e8s compliqu\u00e9es. Surtout si elle habite dans une maison qui n\u2019est plus adapt\u00e9e \u00e0 sa situation.<\/p>\n\n\n\n
Perte d\u2019\u00e9quilibre, perte de la m\u00e9moire, difficult\u00e9s de mobilit\u00e9, pour n\u2019en citer que quelques-uns, sont des maux des plus fr\u00e9quents.<\/p>\n\n\n\n
Les choses peuvent se d\u00e9grader tr\u00e8s rapidement.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\nTable des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n\n- La vente d\u2019un bien sous curatelle, une \u00e9tude de cas<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice<\/a><\/li>\n\n\n\n
- L\u2019estimation et le mandat de vente<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La vente \u00e0 proprement parler<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La signature de l\u2019acte de vente<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Quelques conseils pour r\u00e9ussir la vente en passant par la justice de paix<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Ce qu\u2019il faut retenir concernant la vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
C\u2019est pourquoi la grande majorit\u00e9 des gens qui en sont \u00e0 ce stade de leur vie vont \u00eatre pris en charge dans un EMS.<\/p>\n\n\n\n
Se pose alors la question du payement des frais de l\u2019EMS. Une autre question est : \u00ab Que faire du bien immobilier ? \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Chaque cas de figure sera diff\u00e9rent et il n\u2019est pas possible de fournir des explications pour tous les cas.<\/p>\n\n\n\n
La vente d\u2019un bien sous curatelle, une \u00e9tude de cas<\/h2>\n\n\n\n
En revanche, je viens de conclure la vente d\u2019une villa \u00e0 Mont-sur-Lausanne, qui appartenait \u00e0 une personne en EMS. Cette vente a d\u00fb \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, car la dame \u00e9tait sous curatelle.<\/p>\n\n\n\n
Je vous propose de vous expliquer les grandes lignes de cette vente. Une \u00e9tude de cas pratique, sans entrer dans des d\u00e9tails confidentiels.<\/p>\n\n\n\n
Contexte<\/h3>\n\n\n\n
Madame Bolomey (appelons la ainsi) est en EMS depuis quelques mois. Elle passait des jours heureux dans sa grande villa de Mont-sur-Lausanne dans laquelle elle vivait seule depuis le d\u00e9c\u00e8s de son mari il y a 10 ans.<\/p>\n\n\n\n
Ses deux filles l\u2019aidaient pour certaines t\u00e2ches administratives et dans la vie de tous les jours.<\/p>\n\n\n\n
Mais assez brusquement, l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 de Madame s\u2019est d\u00e9grad\u00e9 et l\u2019environnement d\u2019un EMS est devenu n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n
Les deux filles de cette charmante dame s\u2019entendent bien. Elles ont chacune leur vie et sont propri\u00e9taires de leur maison.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey dispose des fonds n\u00e9cessaires pour couvrir ses frais d\u2019EMS pendant plusieurs ann\u00e9es. Elle ne va pas pouvoir rentrer chez elle. Son m\u00e9decin est tr\u00e8s clair \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est \u00e0 ce moment-l\u00e0 que ses filles m\u2019ont demand\u00e9 d\u2019estimer la valeur de sa maison ainsi que des conseils sur la bonne mani\u00e8re de proc\u00e9der.<\/p>\n\n\n\n
Voil\u00e0 le contexte g\u00e9n\u00e9ral. Une dame en EMS. Une grande maison inoccup\u00e9e. Deux filles qui ne sont pas particuli\u00e8rement attach\u00e9es \u00e0 cette maison. Comment proc\u00e9der ?<\/p>\n\n\n\n
Dans les grandes lignes, une vente immobili\u00e8re soumise \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix va se d\u00e9rouler comme suit :<\/p>\n\n\n\n
\n- D\u00e9terminer si le ou la propri\u00e9taire dispose de la capacit\u00e9 de discernement ;<\/li>\n\n\n\n
- Nomination officielle d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice ;<\/li>\n\n\n\n
- Mandat de vente immobili\u00e8re ;<\/li>\n\n\n\n
- Trouver un acqu\u00e9reur solvable ;<\/li>\n\n\n\n
- Faire approuver la vente par la justice de paix ;<\/li>\n\n\n\n
- Finaliser la vente chez le notaire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Je vais d\u00e9tailler chacune de ces \u00e9tapes en vous donnant des ordres de grandeur des d\u00e9lais \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n\n\n\n
Concernant les d\u00e9lais, dans ce cas nous avons travaill\u00e9 en flux tr\u00e8s tendu. La curatrice et moi-m\u00eame avons gagn\u00e9 du temps l\u00e0 o\u00f9 nous le pouvions. J\u2019ai conseill\u00e9 un notaire redoutablement efficace et vif d\u2019esprit. Entre notre premier contact et la fin de la vente, sept mois se sont \u00e9coul\u00e9s. De l\u2019avis du notaire, cela a \u00e9t\u00e9 hyperrapide.<\/p>\n\n\n\n
Reprenons maintenant notre histoire.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey peut-elle signer un mandat de vente et se rendre chez le notaire pour signer l\u2019acte de vente ?<\/strong><\/p>\n\n\n\nSelon ce que ses filles m\u2019expliquent, il est tr\u00e8s peu probable que leur m\u00e8re dispose de la capacit\u00e9 de discernement pour ce genre de d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Je propose que le m\u00e9decin de la dame \u00e9tablisse une attestation comme quoi elle dispose bien de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Vous vous en doutez, le m\u00e9decin a attest\u00e9 le contraire. \u00c0 partir de ce moment-l\u00e0, il est devenu \u00e9vident que la vente devrait passer par la nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice et par l\u2019approbation de la justice de paix.<\/p>\n\n\n\n
La nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice<\/h2>\n\n\n\n
Le principe directeur de la justice de paix est d\u2019aider les personnes qui en ont besoin, pour s\u2019assurer que leurs int\u00e9r\u00eats soient d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
La justice de paix peut nommer elle-m\u00eame un curateur ou une curatrice. Mais si l\u2019on peut leur soumettre un candidat, c\u2019est bien mieux.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019une des deux s\u0153urs habite en Suisse et se propose comme curatrice.<\/p>\n\n\n\n
Elle t\u00e9l\u00e9phone \u00e0 la justice de paix pour entamer la proc\u00e9dure. Nous sommes d\u00e9but d\u00e9cembre. Elle obtient un rendez-vous en f\u00e9vrier.<\/p>\n\n\n\n
La juge de paix, lors de cette entrevue, s\u2019assure que la curatrice n\u2019a pas de conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats dans cette affaire. D\u2019autres points sont v\u00e9rifi\u00e9s tels qu\u2019un extrait de l\u2019office des poursuites, un certificat de bonne vie et m\u0153urs, etc.<\/p>\n\n\n\n
La juge donne verbalement son accord \u00e0 la fille de Madame Bolomey pour qu\u2019elle soit nomm\u00e9e curatrice. Mais il faudra un mois de plus pour recevoir la nomination officielle, qui elle-m\u00eame ne devient valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement d\u2019un mois de recours.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019estimation et le mandat de vente<\/h2>\n\n\n\n
Dans tous les cas de figure, j\u2019apporte un soin particulier \u00e0 l\u2019estimation du bon prix de march\u00e9 du bien. Mais dans le cas d\u2019une vente qui devra \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, il est encore plus important de bien s\u2019y prendre.<\/p>\n\n\n\n
La villa \u00e0 estimer est une belle maison sur un grand terrain avec une magnifique vue sur le L\u00e9man et le Jura.<\/p>\n\n\n\n
Mais tout n\u2019est pas rose.<\/p>\n\n\n\n
Un pyl\u00f4ne de ligne \u00e0 haute tension est \u00e9rig\u00e9 sur la parcelle. La ligne traverse toute la parcelle en sa diagonale.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019autre probl\u00e8me est le bruit de l\u2019autoroute qui est \u00e0 quelques centaines de m\u00e8tres en contrebas.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019impact de ces deux nuisances est difficile \u00e0 estimer, car cela va d\u00e9pendre du point de vue subjectif des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n\n\n\n
Je sais d\u2019exp\u00e9rience que les lignes \u00e0 haute tension rebutent une grande majorit\u00e9 d\u2019acheteurs. Mais je sais \u00e9galement que certaines personnes n\u2019y accordent pas d\u2019importance.<\/p>\n\n\n\n
Les nuisances sonores de l\u2019autoroute sont elles aussi tr\u00e8s relatives. Cela va d\u00e9pendre des compromis que l\u2019acheteur est pr\u00eat \u00e0 faire. D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, la position de la maison lui assure une vue imprenable sur le lac, les Alpes et le Jura, avec des couchers de soleil \u00e0 couper le souffle.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai effectu\u00e9 quatre estimations. Deux selon des hypoth\u00e8ses optimistes, deux autres selon un sc\u00e9nario pessimiste. Et pour chaque sc\u00e9nario j\u2019ai utilis\u00e9 la m\u00e9thode intrins\u00e8que ainsi que la m\u00e9thode h\u00e9doniste.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai ficel\u00e9 le tout selon le format pr\u00e9conis\u00e9 par le Manuel suisse de l\u2019estimateur<\/em>. C\u2019est celui que les juges ont l\u2019habitude de recevoir pour les estimations ou expertises immobili\u00e8res.<\/strong><\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/couverture-du-manuel-suisse-de-lestimateur.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nJ\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 l\u2019ensemble \u00e0 la curatrice, et nous avons d\u00e9cid\u00e9 d\u2019un commun accord d\u2019afficher le montant le plus \u00e9lev\u00e9 des quatre sc\u00e9narios afin de tester le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La vente \u00e0 proprement parler<\/h2>\n\n\n\n
Je traite du sujet de la vente immobili\u00e8re dans de tr\u00e8s nombreux autres articles. Dans les grandes lignes, j\u2019ai r\u00e9alis\u00e9 un dossier en b\u00e9ton pr\u00e9sentant tous les avantages de la propri\u00e9t\u00e9, accompagn\u00e9 d\u2019une visite virtuelle, de plans mis au propre et d\u2019une strat\u00e9gie marketing bien \u00e9tudi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Le d\u00e9fi a bien \u00e9videmment \u00e9t\u00e9 de trouver des acheteurs pour lesquels la ligne \u00e0 haute tension ne serait pas un probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai organis\u00e9 de tr\u00e8s nombreuses visites lors desquelles j\u2019ai fourni toutes les informations en toute transparence.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acheteur a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9..<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente par la justice de paix<\/strong><\/p>\n\n\n\nPour cette \u00e9tape, je dois dire que les connaissances que j\u2019ai acquises durant mon Brevet f\u00e9d\u00e9ral m\u2019ont vraiment \u00e9t\u00e9 bien utiles.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai compil\u00e9 un dossier dont voici la table des mati\u00e8res :<\/p>\n\n\n\n
Dossier \u00e0 l\u2019attention de la justice de paix<\/p>\n\n\n\n
Vente de l\u2019immeuble XXX de la commune du Mont-sur-Lausanne<\/p>\n\n\n\n
Propri\u00e9t\u00e9 de : Madame XXX<\/p>\n\n\n\n
Nom de la Curatrice<\/p>\n\n\n\n
Table des mati\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n- Rapport d\u2019estimation<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du Registre foncier<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du cadastre des restrictions de droit public \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du r\u00e8glement et police des constructions<\/li>\n\n\n\n
- Polices ECA villa et garages<\/li>\n\n\n\n
- Plans de la villa<\/li>\n\n\n\n
- Plan de situation, cadastre du bruit routier, ligne \u00e0 haute tension<\/li>\n\n\n\n
- Cadastre des sites contamin\u00e9s ou pollu\u00e9s<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner optimiste<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner pessimiste<\/li>\n\n\n\n
- Actions de commercialisation :<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
\n- Mandat de courtage<\/li>\n\n\n\n
- Annonces publiques<\/li>\n\n\n\n
- Site internet d\u00e9di\u00e9 et plaquette de vente<\/li>\n\n\n\n
- 60 personnes int\u00e9ress\u00e9es et rapport d\u2019activit\u00e9<\/li>\n\n\n\n
- R\u00e9actions des potentiels acheteurs<\/li>\n\n\n\n
- Offres re\u00e7ues, n\u00e9gociation et d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats de la mandante<\/li>\n\n\n\n
- Certificat \u00c9nerg\u00e9tique Cantonal des B\u00e2timents<\/li>\n\n\n\n
- Projet d\u2019acte de vente conditionnelle<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Cette \u00e9tape est cruciale.<\/p>\n\n\n\n
Rappelez-vous : la justice de paix veut s\u2019assurer que les int\u00e9r\u00eats des personnes qu\u2019elle prend sous son aile soient bien d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
Une estimation b\u00e2cl\u00e9e ou simplement mal pr\u00e9sent\u00e9e, un prix de vente irr\u00e9aliste, des offres mal argument\u00e9es et une n\u00e9gociation qui ne montre pas la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur obligeraient la justice de paix \u00e0 ne pas approuver la vente.<\/p>\n\n\n\n
Ne me demandez pas pourquoi, mais ce genre de travail administratif bien lourd ne me d\u00e9range pas du tout. Au contraire, j\u2019y trouve un certain plaisir.<\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est pas la paperasserie qui me motive, mais bien le challenge que repr\u00e9sente le fait d\u2019aider un juge \u00e0 prendre sa d\u00e9cision en lui amenant les bons arguments.<\/p>\n\n\n\n
Je pense qu\u2019il y a aussi la satisfaction du travail bien fait.<\/p>\n\n\n\n
Une fois que le dossier est entre les mains de la justice de paix, il lui faut le temps de tout v\u00e9rifier et de r\u00e9diger sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Cette d\u00e9cision, une fois communiqu\u00e9e, ne sera valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement de trente jours de droit de recours.<\/p>\n\n\n\n
La signature de l\u2019acte de vente<\/h2>\n\n\n\n
Une fois que la d\u00e9cision rendue par la justice de paix est d\u00e9finitive et ex\u00e9cutoire, c\u2019est-\u00e0-dire que les d\u00e9lais de recours sont \u00e9chus et que plus personne ne peut s\u2019y opposer, alors la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Bien que plus solennelle, en comparaison avec les \u00e9tapes pr\u00e9c\u00e9dentes, il ne s\u2019agit plus que d\u2019une derni\u00e8re formalit\u00e9 chez le notaire.<\/p>\n\n\n\n
Le montant total a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 par les acheteurs sur le compte du notaire, qui proc\u00e9dera au changement de propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
Et tout est bien qui finit bien.<\/p>\n\n\n\n
Quelques conseils pour r\u00e9ussir la vente en passant par la justice de paix<\/h2>\n\n\n\n
Dans cet exemple, il y a plusieurs points sur lesquels nous avons gagn\u00e9 du temps. Premi\u00e8rement, les filles de la propri\u00e9taire avaient les id\u00e9es bien claires concernant ce qu\u2019elles voulaient r\u00e9aliser. Elles \u00e9taient parfaitement d\u2019accord l\u2019une et l\u2019autre. Cela facilite les choses.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s que la juge de paix a donn\u00e9 son accord verbal pour la nomination de la curatrice, nous avons commenc\u00e9 les d\u00e9marches de vente.<\/strong><\/p>\n\n\n\nNous avons pu, en accord avec la justice de paix, soumettre le dossier de vente pour son approbation avant m\u00eame que la nomination de la curatrice ne soit d\u00e9finitive.<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa curatrice a fr\u00e9quemment jou\u00e9 le r\u00f4le de coursier pour apporter ou aller chercher les dossiers et \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires directement dans les bureaux de la justice de paix. Aller \u00e0 la poste pour d\u00e9poser un recommand\u00e9 ou se rendre en personne \u00e0 l\u2019office de la justice de paix peut \u00eatre assez similaire et fera gagner du temps. Demandez toujours un r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 lorsque vous lui apportez des pi\u00e8ces.<\/strong><\/p>\n\n\n\nFaites appel \u00e0 un courtier ou \u00e0 une courti\u00e8re professionnelle qui a de l\u2019exp\u00e9rience avec la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\nExpliquez bien aux acheteurs quelles sont les \u00e9tapes et pourquoi la vente est conditionn\u00e9e \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\nOrientez les acheteurs vers un notaire qui traite ses dossiers rapidement.<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn alignant un maximum de ces facteurs, la vente pourra se faire \u00ab rapidement \u00bb. En mati\u00e8re de justice, \u00ab rapidement \u00bb se traduit par \u00ab en moins d\u2019une ann\u00e9e \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Voici une illustration de la chronologie des \u00e9v\u00e9nements.<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/www.immo4g.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/exemple-de-chronologie-dune-vente-sous-curatelle-infographie-328x1024.png\")
<\/figure>\n\n\n\nCe qu\u2019il faut retenir concernant la vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/h2>\n\n\n\n
Le propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier peut d\u00e9cider de le vendre m\u00eame s\u2019il se trouve en EMS. Mais il faut qu\u2019il dispose de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Si le propri\u00e9taire ne dispose pas de la capacit\u00e9 de discernement pour ce type de d\u00e9cision, un curateur ou une curatrice doit \u00eatre nomm\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le curateur fera estimer la valeur v\u00e9nale du bien et choisira la bonne agence pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur.<\/p>\n\n\n\n
La mise en vente du bien doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du vendeur.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente se fait par la remise d\u2019un dossier, bien pr\u00e9sent\u00e9 et complet, \u00e0 la justice de paix. <\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s la d\u00e9cision de la justice de paix que la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 \u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\nSuite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle 26 mai 2023 \/ Aucun commentaire La vente d\u2019un bien…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_siteseo_robots_primary_cat":"","pagelayer_contact_templates":[],"_pagelayer_content":"","footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-32360","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-vous-etes-acheteur-mes-conseils"],"featured_image_urls":{"full":"","thumbnail":"","medium":"","medium_large":"","large":"","1536x1536":"","2048x2048":"","newsphere-slider-full":"","newsphere-featured":"","newsphere-medium":""},"author_info":{"info":["alamalimmo@gmail.com alamalimmo@gmail.com"]},"category_info":"vous etes acheteur , mes conseils<\/a>","tag_info":"vous etes acheteur , mes conseils","comment_count":"0","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=32360"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":36328,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions\/36328"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=32360"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=32360"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=32360"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
<\/figure>\n\n\n\nIl n\u2019est pas rare que des personnes \u00e2g\u00e9es aient l\u2019ambition de \u00ab mourir chez elles \u00bb. C\u2019est leur bon droit.<\/p>\n\n\n\n
Dans les faits, les toutes derni\u00e8res ann\u00e9es, voire les derniers mois de la vie d\u2019une personne \u00e2g\u00e9e peuvent \u00eatre tr\u00e8s compliqu\u00e9es. Surtout si elle habite dans une maison qui n\u2019est plus adapt\u00e9e \u00e0 sa situation.<\/p>\n\n\n\n
Perte d\u2019\u00e9quilibre, perte de la m\u00e9moire, difficult\u00e9s de mobilit\u00e9, pour n\u2019en citer que quelques-uns, sont des maux des plus fr\u00e9quents.<\/p>\n\n\n\n
Les choses peuvent se d\u00e9grader tr\u00e8s rapidement.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n
Table des mati\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n\n- La vente d\u2019un bien sous curatelle, une \u00e9tude de cas<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice<\/a><\/li>\n\n\n\n
- L\u2019estimation et le mandat de vente<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La vente \u00e0 proprement parler<\/a><\/li>\n\n\n\n
- La signature de l\u2019acte de vente<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Quelques conseils pour r\u00e9ussir la vente en passant par la justice de paix<\/a><\/li>\n\n\n\n
- Ce qu\u2019il faut retenir concernant la vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
C\u2019est pourquoi la grande majorit\u00e9 des gens qui en sont \u00e0 ce stade de leur vie vont \u00eatre pris en charge dans un EMS.<\/p>\n\n\n\n
Se pose alors la question du payement des frais de l\u2019EMS. Une autre question est : \u00ab Que faire du bien immobilier ? \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Chaque cas de figure sera diff\u00e9rent et il n\u2019est pas possible de fournir des explications pour tous les cas.<\/p>\n\n\n\n
La vente d\u2019un bien sous curatelle, une \u00e9tude de cas<\/h2>\n\n\n\n
En revanche, je viens de conclure la vente d\u2019une villa \u00e0 Mont-sur-Lausanne, qui appartenait \u00e0 une personne en EMS. Cette vente a d\u00fb \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, car la dame \u00e9tait sous curatelle.<\/p>\n\n\n\n
Je vous propose de vous expliquer les grandes lignes de cette vente. Une \u00e9tude de cas pratique, sans entrer dans des d\u00e9tails confidentiels.<\/p>\n\n\n\n
Contexte<\/h3>\n\n\n\n
Madame Bolomey (appelons la ainsi) est en EMS depuis quelques mois. Elle passait des jours heureux dans sa grande villa de Mont-sur-Lausanne dans laquelle elle vivait seule depuis le d\u00e9c\u00e8s de son mari il y a 10 ans.<\/p>\n\n\n\n
Ses deux filles l\u2019aidaient pour certaines t\u00e2ches administratives et dans la vie de tous les jours.<\/p>\n\n\n\n
Mais assez brusquement, l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 de Madame s\u2019est d\u00e9grad\u00e9 et l\u2019environnement d\u2019un EMS est devenu n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n
Les deux filles de cette charmante dame s\u2019entendent bien. Elles ont chacune leur vie et sont propri\u00e9taires de leur maison.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey dispose des fonds n\u00e9cessaires pour couvrir ses frais d\u2019EMS pendant plusieurs ann\u00e9es. Elle ne va pas pouvoir rentrer chez elle. Son m\u00e9decin est tr\u00e8s clair \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est \u00e0 ce moment-l\u00e0 que ses filles m\u2019ont demand\u00e9 d\u2019estimer la valeur de sa maison ainsi que des conseils sur la bonne mani\u00e8re de proc\u00e9der.<\/p>\n\n\n\n
Voil\u00e0 le contexte g\u00e9n\u00e9ral. Une dame en EMS. Une grande maison inoccup\u00e9e. Deux filles qui ne sont pas particuli\u00e8rement attach\u00e9es \u00e0 cette maison. Comment proc\u00e9der ?<\/p>\n\n\n\n
Dans les grandes lignes, une vente immobili\u00e8re soumise \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix va se d\u00e9rouler comme suit :<\/p>\n\n\n\n
\n- D\u00e9terminer si le ou la propri\u00e9taire dispose de la capacit\u00e9 de discernement ;<\/li>\n\n\n\n
- Nomination officielle d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice ;<\/li>\n\n\n\n
- Mandat de vente immobili\u00e8re ;<\/li>\n\n\n\n
- Trouver un acqu\u00e9reur solvable ;<\/li>\n\n\n\n
- Faire approuver la vente par la justice de paix ;<\/li>\n\n\n\n
- Finaliser la vente chez le notaire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Je vais d\u00e9tailler chacune de ces \u00e9tapes en vous donnant des ordres de grandeur des d\u00e9lais \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n\n\n\n
Concernant les d\u00e9lais, dans ce cas nous avons travaill\u00e9 en flux tr\u00e8s tendu. La curatrice et moi-m\u00eame avons gagn\u00e9 du temps l\u00e0 o\u00f9 nous le pouvions. J\u2019ai conseill\u00e9 un notaire redoutablement efficace et vif d\u2019esprit. Entre notre premier contact et la fin de la vente, sept mois se sont \u00e9coul\u00e9s. De l\u2019avis du notaire, cela a \u00e9t\u00e9 hyperrapide.<\/p>\n\n\n\n
Reprenons maintenant notre histoire.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey peut-elle signer un mandat de vente et se rendre chez le notaire pour signer l\u2019acte de vente ?<\/strong><\/p>\n\n\n\nSelon ce que ses filles m\u2019expliquent, il est tr\u00e8s peu probable que leur m\u00e8re dispose de la capacit\u00e9 de discernement pour ce genre de d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Je propose que le m\u00e9decin de la dame \u00e9tablisse une attestation comme quoi elle dispose bien de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Vous vous en doutez, le m\u00e9decin a attest\u00e9 le contraire. \u00c0 partir de ce moment-l\u00e0, il est devenu \u00e9vident que la vente devrait passer par la nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice et par l\u2019approbation de la justice de paix.<\/p>\n\n\n\n
La nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice<\/h2>\n\n\n\n
Le principe directeur de la justice de paix est d\u2019aider les personnes qui en ont besoin, pour s\u2019assurer que leurs int\u00e9r\u00eats soient d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
La justice de paix peut nommer elle-m\u00eame un curateur ou une curatrice. Mais si l\u2019on peut leur soumettre un candidat, c\u2019est bien mieux.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019une des deux s\u0153urs habite en Suisse et se propose comme curatrice.<\/p>\n\n\n\n
Elle t\u00e9l\u00e9phone \u00e0 la justice de paix pour entamer la proc\u00e9dure. Nous sommes d\u00e9but d\u00e9cembre. Elle obtient un rendez-vous en f\u00e9vrier.<\/p>\n\n\n\n
La juge de paix, lors de cette entrevue, s\u2019assure que la curatrice n\u2019a pas de conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats dans cette affaire. D\u2019autres points sont v\u00e9rifi\u00e9s tels qu\u2019un extrait de l\u2019office des poursuites, un certificat de bonne vie et m\u0153urs, etc.<\/p>\n\n\n\n
La juge donne verbalement son accord \u00e0 la fille de Madame Bolomey pour qu\u2019elle soit nomm\u00e9e curatrice. Mais il faudra un mois de plus pour recevoir la nomination officielle, qui elle-m\u00eame ne devient valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement d\u2019un mois de recours.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019estimation et le mandat de vente<\/h2>\n\n\n\n
Dans tous les cas de figure, j\u2019apporte un soin particulier \u00e0 l\u2019estimation du bon prix de march\u00e9 du bien. Mais dans le cas d\u2019une vente qui devra \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, il est encore plus important de bien s\u2019y prendre.<\/p>\n\n\n\n
La villa \u00e0 estimer est une belle maison sur un grand terrain avec une magnifique vue sur le L\u00e9man et le Jura.<\/p>\n\n\n\n
Mais tout n\u2019est pas rose.<\/p>\n\n\n\n
Un pyl\u00f4ne de ligne \u00e0 haute tension est \u00e9rig\u00e9 sur la parcelle. La ligne traverse toute la parcelle en sa diagonale.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019autre probl\u00e8me est le bruit de l\u2019autoroute qui est \u00e0 quelques centaines de m\u00e8tres en contrebas.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019impact de ces deux nuisances est difficile \u00e0 estimer, car cela va d\u00e9pendre du point de vue subjectif des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n\n\n\n
Je sais d\u2019exp\u00e9rience que les lignes \u00e0 haute tension rebutent une grande majorit\u00e9 d\u2019acheteurs. Mais je sais \u00e9galement que certaines personnes n\u2019y accordent pas d\u2019importance.<\/p>\n\n\n\n
Les nuisances sonores de l\u2019autoroute sont elles aussi tr\u00e8s relatives. Cela va d\u00e9pendre des compromis que l\u2019acheteur est pr\u00eat \u00e0 faire. D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, la position de la maison lui assure une vue imprenable sur le lac, les Alpes et le Jura, avec des couchers de soleil \u00e0 couper le souffle.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai effectu\u00e9 quatre estimations. Deux selon des hypoth\u00e8ses optimistes, deux autres selon un sc\u00e9nario pessimiste. Et pour chaque sc\u00e9nario j\u2019ai utilis\u00e9 la m\u00e9thode intrins\u00e8que ainsi que la m\u00e9thode h\u00e9doniste.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai ficel\u00e9 le tout selon le format pr\u00e9conis\u00e9 par le Manuel suisse de l\u2019estimateur<\/em>. C\u2019est celui que les juges ont l\u2019habitude de recevoir pour les estimations ou expertises immobili\u00e8res.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\nJ\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 l\u2019ensemble \u00e0 la curatrice, et nous avons d\u00e9cid\u00e9 d\u2019un commun accord d\u2019afficher le montant le plus \u00e9lev\u00e9 des quatre sc\u00e9narios afin de tester le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La vente \u00e0 proprement parler<\/h2>\n\n\n\n
Je traite du sujet de la vente immobili\u00e8re dans de tr\u00e8s nombreux autres articles. Dans les grandes lignes, j\u2019ai r\u00e9alis\u00e9 un dossier en b\u00e9ton pr\u00e9sentant tous les avantages de la propri\u00e9t\u00e9, accompagn\u00e9 d\u2019une visite virtuelle, de plans mis au propre et d\u2019une strat\u00e9gie marketing bien \u00e9tudi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Le d\u00e9fi a bien \u00e9videmment \u00e9t\u00e9 de trouver des acheteurs pour lesquels la ligne \u00e0 haute tension ne serait pas un probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai organis\u00e9 de tr\u00e8s nombreuses visites lors desquelles j\u2019ai fourni toutes les informations en toute transparence.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acheteur a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9..<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente par la justice de paix<\/strong><\/p>\n\n\n\nPour cette \u00e9tape, je dois dire que les connaissances que j\u2019ai acquises durant mon Brevet f\u00e9d\u00e9ral m\u2019ont vraiment \u00e9t\u00e9 bien utiles.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai compil\u00e9 un dossier dont voici la table des mati\u00e8res :<\/p>\n\n\n\n
Dossier \u00e0 l\u2019attention de la justice de paix<\/p>\n\n\n\n
Vente de l\u2019immeuble XXX de la commune du Mont-sur-Lausanne<\/p>\n\n\n\n
Propri\u00e9t\u00e9 de : Madame XXX<\/p>\n\n\n\n
Nom de la Curatrice<\/p>\n\n\n\n
Table des mati\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n- Rapport d\u2019estimation<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du Registre foncier<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du cadastre des restrictions de droit public \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du r\u00e8glement et police des constructions<\/li>\n\n\n\n
- Polices ECA villa et garages<\/li>\n\n\n\n
- Plans de la villa<\/li>\n\n\n\n
- Plan de situation, cadastre du bruit routier, ligne \u00e0 haute tension<\/li>\n\n\n\n
- Cadastre des sites contamin\u00e9s ou pollu\u00e9s<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner optimiste<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner pessimiste<\/li>\n\n\n\n
- Actions de commercialisation :<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
\n- Mandat de courtage<\/li>\n\n\n\n
- Annonces publiques<\/li>\n\n\n\n
- Site internet d\u00e9di\u00e9 et plaquette de vente<\/li>\n\n\n\n
- 60 personnes int\u00e9ress\u00e9es et rapport d\u2019activit\u00e9<\/li>\n\n\n\n
- R\u00e9actions des potentiels acheteurs<\/li>\n\n\n\n
- Offres re\u00e7ues, n\u00e9gociation et d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats de la mandante<\/li>\n\n\n\n
- Certificat \u00c9nerg\u00e9tique Cantonal des B\u00e2timents<\/li>\n\n\n\n
- Projet d\u2019acte de vente conditionnelle<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Cette \u00e9tape est cruciale.<\/p>\n\n\n\n
Rappelez-vous : la justice de paix veut s\u2019assurer que les int\u00e9r\u00eats des personnes qu\u2019elle prend sous son aile soient bien d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
Une estimation b\u00e2cl\u00e9e ou simplement mal pr\u00e9sent\u00e9e, un prix de vente irr\u00e9aliste, des offres mal argument\u00e9es et une n\u00e9gociation qui ne montre pas la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur obligeraient la justice de paix \u00e0 ne pas approuver la vente.<\/p>\n\n\n\n
Ne me demandez pas pourquoi, mais ce genre de travail administratif bien lourd ne me d\u00e9range pas du tout. Au contraire, j\u2019y trouve un certain plaisir.<\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est pas la paperasserie qui me motive, mais bien le challenge que repr\u00e9sente le fait d\u2019aider un juge \u00e0 prendre sa d\u00e9cision en lui amenant les bons arguments.<\/p>\n\n\n\n
Je pense qu\u2019il y a aussi la satisfaction du travail bien fait.<\/p>\n\n\n\n
Une fois que le dossier est entre les mains de la justice de paix, il lui faut le temps de tout v\u00e9rifier et de r\u00e9diger sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Cette d\u00e9cision, une fois communiqu\u00e9e, ne sera valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement de trente jours de droit de recours.<\/p>\n\n\n\n
La signature de l\u2019acte de vente<\/h2>\n\n\n\n
Une fois que la d\u00e9cision rendue par la justice de paix est d\u00e9finitive et ex\u00e9cutoire, c\u2019est-\u00e0-dire que les d\u00e9lais de recours sont \u00e9chus et que plus personne ne peut s\u2019y opposer, alors la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Bien que plus solennelle, en comparaison avec les \u00e9tapes pr\u00e9c\u00e9dentes, il ne s\u2019agit plus que d\u2019une derni\u00e8re formalit\u00e9 chez le notaire.<\/p>\n\n\n\n
Le montant total a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 par les acheteurs sur le compte du notaire, qui proc\u00e9dera au changement de propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
Et tout est bien qui finit bien.<\/p>\n\n\n\n
Quelques conseils pour r\u00e9ussir la vente en passant par la justice de paix<\/h2>\n\n\n\n
Dans cet exemple, il y a plusieurs points sur lesquels nous avons gagn\u00e9 du temps. Premi\u00e8rement, les filles de la propri\u00e9taire avaient les id\u00e9es bien claires concernant ce qu\u2019elles voulaient r\u00e9aliser. Elles \u00e9taient parfaitement d\u2019accord l\u2019une et l\u2019autre. Cela facilite les choses.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s que la juge de paix a donn\u00e9 son accord verbal pour la nomination de la curatrice, nous avons commenc\u00e9 les d\u00e9marches de vente.<\/strong><\/p>\n\n\n\nNous avons pu, en accord avec la justice de paix, soumettre le dossier de vente pour son approbation avant m\u00eame que la nomination de la curatrice ne soit d\u00e9finitive.<\/strong><\/p>\n\n\n\nLa curatrice a fr\u00e9quemment jou\u00e9 le r\u00f4le de coursier pour apporter ou aller chercher les dossiers et \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires directement dans les bureaux de la justice de paix. Aller \u00e0 la poste pour d\u00e9poser un recommand\u00e9 ou se rendre en personne \u00e0 l\u2019office de la justice de paix peut \u00eatre assez similaire et fera gagner du temps. Demandez toujours un r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 lorsque vous lui apportez des pi\u00e8ces.<\/strong><\/p>\n\n\n\nFaites appel \u00e0 un courtier ou \u00e0 une courti\u00e8re professionnelle qui a de l\u2019exp\u00e9rience avec la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\nExpliquez bien aux acheteurs quelles sont les \u00e9tapes et pourquoi la vente est conditionn\u00e9e \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\nOrientez les acheteurs vers un notaire qui traite ses dossiers rapidement.<\/strong><\/p>\n\n\n\nEn alignant un maximum de ces facteurs, la vente pourra se faire \u00ab rapidement \u00bb. En mati\u00e8re de justice, \u00ab rapidement \u00bb se traduit par \u00ab en moins d\u2019une ann\u00e9e \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Voici une illustration de la chronologie des \u00e9v\u00e9nements.<\/p>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\nCe qu\u2019il faut retenir concernant la vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/h2>\n\n\n\n
Le propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier peut d\u00e9cider de le vendre m\u00eame s\u2019il se trouve en EMS. Mais il faut qu\u2019il dispose de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Si le propri\u00e9taire ne dispose pas de la capacit\u00e9 de discernement pour ce type de d\u00e9cision, un curateur ou une curatrice doit \u00eatre nomm\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le curateur fera estimer la valeur v\u00e9nale du bien et choisira la bonne agence pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur.<\/p>\n\n\n\n
La mise en vente du bien doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du vendeur.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente se fait par la remise d\u2019un dossier, bien pr\u00e9sent\u00e9 et complet, \u00e0 la justice de paix. <\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s la d\u00e9cision de la justice de paix que la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 \u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\nSuite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle 26 mai 2023 \/ Aucun commentaire La vente d\u2019un bien…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_siteseo_robots_primary_cat":"","pagelayer_contact_templates":[],"_pagelayer_content":"","footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-32360","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-vous-etes-acheteur-mes-conseils"],"featured_image_urls":{"full":"","thumbnail":"","medium":"","medium_large":"","large":"","1536x1536":"","2048x2048":"","newsphere-slider-full":"","newsphere-featured":"","newsphere-medium":""},"author_info":{"info":["alamalimmo@gmail.com alamalimmo@gmail.com"]},"category_info":"vous etes acheteur , mes conseils<\/a>","tag_info":"vous etes acheteur , mes conseils","comment_count":"0","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=32360"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":36328,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions\/36328"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=32360"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=32360"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=32360"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
C\u2019est pourquoi la grande majorit\u00e9 des gens qui en sont \u00e0 ce stade de leur vie vont \u00eatre pris en charge dans un EMS.<\/p>\n\n\n\n
Se pose alors la question du payement des frais de l\u2019EMS. Une autre question est : \u00ab Que faire du bien immobilier ? \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Chaque cas de figure sera diff\u00e9rent et il n\u2019est pas possible de fournir des explications pour tous les cas.<\/p>\n\n\n\n
La vente d\u2019un bien sous curatelle, une \u00e9tude de cas<\/h2>\n\n\n\n
En revanche, je viens de conclure la vente d\u2019une villa \u00e0 Mont-sur-Lausanne, qui appartenait \u00e0 une personne en EMS. Cette vente a d\u00fb \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, car la dame \u00e9tait sous curatelle.<\/p>\n\n\n\n
Je vous propose de vous expliquer les grandes lignes de cette vente. Une \u00e9tude de cas pratique, sans entrer dans des d\u00e9tails confidentiels.<\/p>\n\n\n\n
Contexte<\/h3>\n\n\n\n
Madame Bolomey (appelons la ainsi) est en EMS depuis quelques mois. Elle passait des jours heureux dans sa grande villa de Mont-sur-Lausanne dans laquelle elle vivait seule depuis le d\u00e9c\u00e8s de son mari il y a 10 ans.<\/p>\n\n\n\n
Ses deux filles l\u2019aidaient pour certaines t\u00e2ches administratives et dans la vie de tous les jours.<\/p>\n\n\n\n
Mais assez brusquement, l\u2019\u00e9tat de sant\u00e9 de Madame s\u2019est d\u00e9grad\u00e9 et l\u2019environnement d\u2019un EMS est devenu n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n
Les deux filles de cette charmante dame s\u2019entendent bien. Elles ont chacune leur vie et sont propri\u00e9taires de leur maison.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey dispose des fonds n\u00e9cessaires pour couvrir ses frais d\u2019EMS pendant plusieurs ann\u00e9es. Elle ne va pas pouvoir rentrer chez elle. Son m\u00e9decin est tr\u00e8s clair \u00e0 ce sujet.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est \u00e0 ce moment-l\u00e0 que ses filles m\u2019ont demand\u00e9 d\u2019estimer la valeur de sa maison ainsi que des conseils sur la bonne mani\u00e8re de proc\u00e9der.<\/p>\n\n\n\n
Voil\u00e0 le contexte g\u00e9n\u00e9ral. Une dame en EMS. Une grande maison inoccup\u00e9e. Deux filles qui ne sont pas particuli\u00e8rement attach\u00e9es \u00e0 cette maison. Comment proc\u00e9der ?<\/p>\n\n\n\n
Dans les grandes lignes, une vente immobili\u00e8re soumise \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix va se d\u00e9rouler comme suit :<\/p>\n\n\n\n
- \n
- D\u00e9terminer si le ou la propri\u00e9taire dispose de la capacit\u00e9 de discernement ;<\/li>\n\n\n\n
- Nomination officielle d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice ;<\/li>\n\n\n\n
- Mandat de vente immobili\u00e8re ;<\/li>\n\n\n\n
- Trouver un acqu\u00e9reur solvable ;<\/li>\n\n\n\n
- Faire approuver la vente par la justice de paix ;<\/li>\n\n\n\n
- Finaliser la vente chez le notaire.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Je vais d\u00e9tailler chacune de ces \u00e9tapes en vous donnant des ordres de grandeur des d\u00e9lais \u00e0 pr\u00e9voir.<\/p>\n\n\n\n
Concernant les d\u00e9lais, dans ce cas nous avons travaill\u00e9 en flux tr\u00e8s tendu. La curatrice et moi-m\u00eame avons gagn\u00e9 du temps l\u00e0 o\u00f9 nous le pouvions. J\u2019ai conseill\u00e9 un notaire redoutablement efficace et vif d\u2019esprit. Entre notre premier contact et la fin de la vente, sept mois se sont \u00e9coul\u00e9s. De l\u2019avis du notaire, cela a \u00e9t\u00e9 hyperrapide.<\/p>\n\n\n\n
Reprenons maintenant notre histoire.<\/p>\n\n\n\n
Madame Bolomey peut-elle signer un mandat de vente et se rendre chez le notaire pour signer l\u2019acte de vente ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Selon ce que ses filles m\u2019expliquent, il est tr\u00e8s peu probable que leur m\u00e8re dispose de la capacit\u00e9 de discernement pour ce genre de d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Je propose que le m\u00e9decin de la dame \u00e9tablisse une attestation comme quoi elle dispose bien de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Vous vous en doutez, le m\u00e9decin a attest\u00e9 le contraire. \u00c0 partir de ce moment-l\u00e0, il est devenu \u00e9vident que la vente devrait passer par la nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice et par l\u2019approbation de la justice de paix.<\/p>\n\n\n\n
La nomination d\u2019un curateur ou d\u2019une curatrice<\/h2>\n\n\n\n
Le principe directeur de la justice de paix est d\u2019aider les personnes qui en ont besoin, pour s\u2019assurer que leurs int\u00e9r\u00eats soient d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
La justice de paix peut nommer elle-m\u00eame un curateur ou une curatrice. Mais si l\u2019on peut leur soumettre un candidat, c\u2019est bien mieux.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019une des deux s\u0153urs habite en Suisse et se propose comme curatrice.<\/p>\n\n\n\n
Elle t\u00e9l\u00e9phone \u00e0 la justice de paix pour entamer la proc\u00e9dure. Nous sommes d\u00e9but d\u00e9cembre. Elle obtient un rendez-vous en f\u00e9vrier.<\/p>\n\n\n\n
La juge de paix, lors de cette entrevue, s\u2019assure que la curatrice n\u2019a pas de conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats dans cette affaire. D\u2019autres points sont v\u00e9rifi\u00e9s tels qu\u2019un extrait de l\u2019office des poursuites, un certificat de bonne vie et m\u0153urs, etc.<\/p>\n\n\n\n
La juge donne verbalement son accord \u00e0 la fille de Madame Bolomey pour qu\u2019elle soit nomm\u00e9e curatrice. Mais il faudra un mois de plus pour recevoir la nomination officielle, qui elle-m\u00eame ne devient valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement d\u2019un mois de recours.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019estimation et le mandat de vente<\/h2>\n\n\n\n
Dans tous les cas de figure, j\u2019apporte un soin particulier \u00e0 l\u2019estimation du bon prix de march\u00e9 du bien. Mais dans le cas d\u2019une vente qui devra \u00eatre approuv\u00e9e par la justice de paix, il est encore plus important de bien s\u2019y prendre.<\/p>\n\n\n\n
La villa \u00e0 estimer est une belle maison sur un grand terrain avec une magnifique vue sur le L\u00e9man et le Jura.<\/p>\n\n\n\n
Mais tout n\u2019est pas rose.<\/p>\n\n\n\n
Un pyl\u00f4ne de ligne \u00e0 haute tension est \u00e9rig\u00e9 sur la parcelle. La ligne traverse toute la parcelle en sa diagonale.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019autre probl\u00e8me est le bruit de l\u2019autoroute qui est \u00e0 quelques centaines de m\u00e8tres en contrebas.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019impact de ces deux nuisances est difficile \u00e0 estimer, car cela va d\u00e9pendre du point de vue subjectif des acqu\u00e9reurs.<\/p>\n\n\n\n
Je sais d\u2019exp\u00e9rience que les lignes \u00e0 haute tension rebutent une grande majorit\u00e9 d\u2019acheteurs. Mais je sais \u00e9galement que certaines personnes n\u2019y accordent pas d\u2019importance.<\/p>\n\n\n\n
Les nuisances sonores de l\u2019autoroute sont elles aussi tr\u00e8s relatives. Cela va d\u00e9pendre des compromis que l\u2019acheteur est pr\u00eat \u00e0 faire. D\u2019un autre c\u00f4t\u00e9, la position de la maison lui assure une vue imprenable sur le lac, les Alpes et le Jura, avec des couchers de soleil \u00e0 couper le souffle.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai effectu\u00e9 quatre estimations. Deux selon des hypoth\u00e8ses optimistes, deux autres selon un sc\u00e9nario pessimiste. Et pour chaque sc\u00e9nario j\u2019ai utilis\u00e9 la m\u00e9thode intrins\u00e8que ainsi que la m\u00e9thode h\u00e9doniste.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai ficel\u00e9 le tout selon le format pr\u00e9conis\u00e9 par le Manuel suisse de l\u2019estimateur<\/em>. C\u2019est celui que les juges ont l\u2019habitude de recevoir pour les estimations ou expertises immobili\u00e8res.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
<\/figure>\n\n\n\nJ\u2019ai pr\u00e9sent\u00e9 l\u2019ensemble \u00e0 la curatrice, et nous avons d\u00e9cid\u00e9 d\u2019un commun accord d\u2019afficher le montant le plus \u00e9lev\u00e9 des quatre sc\u00e9narios afin de tester le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La vente \u00e0 proprement parler<\/h2>\n\n\n\n
Je traite du sujet de la vente immobili\u00e8re dans de tr\u00e8s nombreux autres articles. Dans les grandes lignes, j\u2019ai r\u00e9alis\u00e9 un dossier en b\u00e9ton pr\u00e9sentant tous les avantages de la propri\u00e9t\u00e9, accompagn\u00e9 d\u2019une visite virtuelle, de plans mis au propre et d\u2019une strat\u00e9gie marketing bien \u00e9tudi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Le d\u00e9fi a bien \u00e9videmment \u00e9t\u00e9 de trouver des acheteurs pour lesquels la ligne \u00e0 haute tension ne serait pas un probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai organis\u00e9 de tr\u00e8s nombreuses visites lors desquelles j\u2019ai fourni toutes les informations en toute transparence.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acheteur a \u00e9t\u00e9 trouv\u00e9..<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente par la justice de paix<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Pour cette \u00e9tape, je dois dire que les connaissances que j\u2019ai acquises durant mon Brevet f\u00e9d\u00e9ral m\u2019ont vraiment \u00e9t\u00e9 bien utiles.<\/p>\n\n\n\n
J\u2019ai compil\u00e9 un dossier dont voici la table des mati\u00e8res :<\/p>\n\n\n\n
Dossier \u00e0 l\u2019attention de la justice de paix<\/p>\n\n\n\n
Vente de l\u2019immeuble XXX de la commune du Mont-sur-Lausanne<\/p>\n\n\n\n
Propri\u00e9t\u00e9 de : Madame XXX<\/p>\n\n\n\n
Nom de la Curatrice<\/p>\n\n\n\n
Table des mati\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n
- \n
- Rapport d\u2019estimation<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du Registre foncier<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du cadastre des restrictions de droit public \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re<\/li>\n\n\n\n
- Extrait du r\u00e8glement et police des constructions<\/li>\n\n\n\n
- Polices ECA villa et garages<\/li>\n\n\n\n
- Plans de la villa<\/li>\n\n\n\n
- Plan de situation, cadastre du bruit routier, ligne \u00e0 haute tension<\/li>\n\n\n\n
- Cadastre des sites contamin\u00e9s ou pollu\u00e9s<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner optimiste<\/li>\n\n\n\n
- Estimation h\u00e9doniste W\u00fcest Partner pessimiste<\/li>\n\n\n\n
- Actions de commercialisation :<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
- \n
- Mandat de courtage<\/li>\n\n\n\n
- Annonces publiques<\/li>\n\n\n\n
- Site internet d\u00e9di\u00e9 et plaquette de vente<\/li>\n\n\n\n
- 60 personnes int\u00e9ress\u00e9es et rapport d\u2019activit\u00e9<\/li>\n\n\n\n
- R\u00e9actions des potentiels acheteurs<\/li>\n\n\n\n
- Offres re\u00e7ues, n\u00e9gociation et d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats de la mandante<\/li>\n\n\n\n
- Certificat \u00c9nerg\u00e9tique Cantonal des B\u00e2timents<\/li>\n\n\n\n
- Projet d\u2019acte de vente conditionnelle<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Cette \u00e9tape est cruciale.<\/p>\n\n\n\n
Rappelez-vous : la justice de paix veut s\u2019assurer que les int\u00e9r\u00eats des personnes qu\u2019elle prend sous son aile soient bien d\u00e9fendus.<\/p>\n\n\n\n
Une estimation b\u00e2cl\u00e9e ou simplement mal pr\u00e9sent\u00e9e, un prix de vente irr\u00e9aliste, des offres mal argument\u00e9es et une n\u00e9gociation qui ne montre pas la d\u00e9fense des int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur obligeraient la justice de paix \u00e0 ne pas approuver la vente.<\/p>\n\n\n\n
Ne me demandez pas pourquoi, mais ce genre de travail administratif bien lourd ne me d\u00e9range pas du tout. Au contraire, j\u2019y trouve un certain plaisir.<\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est pas la paperasserie qui me motive, mais bien le challenge que repr\u00e9sente le fait d\u2019aider un juge \u00e0 prendre sa d\u00e9cision en lui amenant les bons arguments.<\/p>\n\n\n\n
Je pense qu\u2019il y a aussi la satisfaction du travail bien fait.<\/p>\n\n\n\n
Une fois que le dossier est entre les mains de la justice de paix, il lui faut le temps de tout v\u00e9rifier et de r\u00e9diger sa d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n
Cette d\u00e9cision, une fois communiqu\u00e9e, ne sera valable qu\u2019apr\u00e8s l\u2019\u00e9coulement de trente jours de droit de recours.<\/p>\n\n\n\n
La signature de l\u2019acte de vente<\/h2>\n\n\n\n
Une fois que la d\u00e9cision rendue par la justice de paix est d\u00e9finitive et ex\u00e9cutoire, c\u2019est-\u00e0-dire que les d\u00e9lais de recours sont \u00e9chus et que plus personne ne peut s\u2019y opposer, alors la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Bien que plus solennelle, en comparaison avec les \u00e9tapes pr\u00e9c\u00e9dentes, il ne s\u2019agit plus que d\u2019une derni\u00e8re formalit\u00e9 chez le notaire.<\/p>\n\n\n\n
Le montant total a \u00e9t\u00e9 vers\u00e9 par les acheteurs sur le compte du notaire, qui proc\u00e9dera au changement de propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
Et tout est bien qui finit bien.<\/p>\n\n\n\n
Quelques conseils pour r\u00e9ussir la vente en passant par la justice de paix<\/h2>\n\n\n\n
Dans cet exemple, il y a plusieurs points sur lesquels nous avons gagn\u00e9 du temps. Premi\u00e8rement, les filles de la propri\u00e9taire avaient les id\u00e9es bien claires concernant ce qu\u2019elles voulaient r\u00e9aliser. Elles \u00e9taient parfaitement d\u2019accord l\u2019une et l\u2019autre. Cela facilite les choses.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s que la juge de paix a donn\u00e9 son accord verbal pour la nomination de la curatrice, nous avons commenc\u00e9 les d\u00e9marches de vente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Nous avons pu, en accord avec la justice de paix, soumettre le dossier de vente pour son approbation avant m\u00eame que la nomination de la curatrice ne soit d\u00e9finitive.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
La curatrice a fr\u00e9quemment jou\u00e9 le r\u00f4le de coursier pour apporter ou aller chercher les dossiers et \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires directement dans les bureaux de la justice de paix. Aller \u00e0 la poste pour d\u00e9poser un recommand\u00e9 ou se rendre en personne \u00e0 l\u2019office de la justice de paix peut \u00eatre assez similaire et fera gagner du temps. Demandez toujours un r\u00e9c\u00e9piss\u00e9 lorsque vous lui apportez des pi\u00e8ces.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Faites appel \u00e0 un courtier ou \u00e0 une courti\u00e8re professionnelle qui a de l\u2019exp\u00e9rience avec la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Expliquez bien aux acheteurs quelles sont les \u00e9tapes et pourquoi la vente est conditionn\u00e9e \u00e0 l\u2019approbation de la justice de paix.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Orientez les acheteurs vers un notaire qui traite ses dossiers rapidement.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
En alignant un maximum de ces facteurs, la vente pourra se faire \u00ab rapidement \u00bb. En mati\u00e8re de justice, \u00ab rapidement \u00bb se traduit par \u00ab en moins d\u2019une ann\u00e9e \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Voici une illustration de la chronologie des \u00e9v\u00e9nements.<\/p>\n\n\n\n
<\/figure>\n\n\n\nCe qu\u2019il faut retenir concernant la vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle<\/h2>\n\n\n\n
Le propri\u00e9taire d\u2019un bien immobilier peut d\u00e9cider de le vendre m\u00eame s\u2019il se trouve en EMS. Mais il faut qu\u2019il dispose de la capacit\u00e9 de discernement.<\/p>\n\n\n\n
Si le propri\u00e9taire ne dispose pas de la capacit\u00e9 de discernement pour ce type de d\u00e9cision, un curateur ou une curatrice doit \u00eatre nomm\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le curateur fera estimer la valeur v\u00e9nale du bien et choisira la bonne agence pour d\u00e9fendre les int\u00e9r\u00eats du propri\u00e9taire vendeur.<\/p>\n\n\n\n
La mise en vente du bien doit \u00eatre g\u00e9r\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du vendeur.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019approbation de la vente se fait par la remise d\u2019un dossier, bien pr\u00e9sent\u00e9 et complet, \u00e0 la justice de paix. <\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est qu\u2019apr\u00e8s la d\u00e9cision de la justice de paix que la vente peut avoir lieu.<\/p>\n\n\n\n
Cet article fait partie de notre contenu d\u00e9di\u00e9 \u00e0 \u201cVendre mon bien immobilier\u201d<\/a>, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 le consulter dans son ensemble.<\/em><\/p>\n\n\n\n
Suite \u00e0 la lecture de cet article, si vous avez la moindre question, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 me la poser en laissant un commentaire.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La vente d\u2019un bien immobilier sous curatelle 26 mai 2023 \/ Aucun commentaire La vente d\u2019un bien…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_siteseo_robots_primary_cat":"","pagelayer_contact_templates":[],"_pagelayer_content":"","footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-32360","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-vous-etes-acheteur-mes-conseils"],"featured_image_urls":{"full":"","thumbnail":"","medium":"","medium_large":"","large":"","1536x1536":"","2048x2048":"","newsphere-slider-full":"","newsphere-featured":"","newsphere-medium":""},"author_info":{"info":["alamalimmo@gmail.com alamalimmo@gmail.com"]},"category_info":"vous etes acheteur , mes conseils<\/a>","tag_info":"vous etes acheteur , mes conseils","comment_count":"0","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=32360"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":36328,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/32360\/revisions\/36328"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=32360"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=32360"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/alamal-immobilier.ma\/brunch-immobilier\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=32360"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}