conseil avant achat

Conseils avant d’acheter
Le Budget Achat
Recherche et critères d’achat
Visiter avant d’acheter
C’est bon, j’achète!
Locataire: vos droits, votre budget
Rechercher un bien à louer
C’est bon, je loue
Emménager dans sa location
Le Budget Achat
Dans le domaine de l’immobilier rien ne sert de courir, il faut partir à point. Autrement dit: prospecter en tous sens avant même de savoir combien l’on pourra investir ne constitue pas la stratégie la plus efficace.
L’estimation de votre budget d’achat n’est pas si simple: il vous faut tenir compte non seulement du prix d’achat d’un logement ou d’un terrain, mais aussi des frais de notaire (dont les droits d’enregistrement, en général 3 ou 5% du montant du bien).
Au Maroc, en tant que propriétaire vous devrez acquitter différentes taxes; n’oubliez pas non plus le transfert de votre ligne téléphonique, d’eau et de l’électricité,…). Quand vous emménagez dans un espace plus grand, par exemple dans une maison en venant d’un appartement, votre note d’électricité peut sérieusement augmenter. C’est peut-être le moment de repenser votre consommation d’énergie? Il y a aussi les assurances: celle de votre habitation mais aussi l’assurance solde restant dû, pratiquement incontournable si vous contractez un emprunt. Et votre déménagement lui aussi représente un certain coût…
Prenez en compte les frais de rafraîchissement et de rénovation, pour lesquels il existe des aides financières tant à Casablanca qu’à Marrakech: prime à l’embellissement des façades, à la construction, à la restructuration,…
Pour finir, comptez large en ce qui concerne les « faux frais », qui s’accumulent vite: remplacement des serrures (recommandé!), éventuelle installation d’une alarme, petites choses à acheter pour le nouveau logement (meubles, ampoules, multiprises, tuyaux de douche, porte-serviettes, mastic, vis, outils,…).
Si vous cherchez un terrain et non une habitation existante, tenez compte des différentes taxes, prescriptions urbanistiques, coûts d’architecte et de construction, et prévoyez des délais assez longs. Conseils aux apprentis bâtisseurs: ne vous laissez pas imposer un entrepreneur par votre architecte s’il ne vous convient pas, et pensez bien à introduire dans le contrat une sanction financière par jour (ouvrable ou non, à préciser) de retard du chantier.
Après avoir bataillé avec votre calculatrice et enfin estimé le montant dont vous pensez avoir besoin, vient le moment de faire la tournée des banques: les taux d’intérêt varient en fonction du montant initial dont vous disposez et du mode de remboursement. Le montant que vous pouvez emprunter dépend bien sûr de votre capacité de remboursement: calculez-la en quelques minutes ici. N’hésitez pas à « jouer » les banques les unes contre les autres: si vous êtes un emprunteur valable, elles vous feront probablement une proposition légèrement plus avantageuse que celles de leurs concurrentes. Ne vous contentez pas d’une proposition orale: pensez toujours à demander une offre sur papier.
Recherche et critères d’achat
Pour une efficacité maximale dans vos recherches, ne perdez pas de temps avec des biens qui ne vous conviennent pas: établissez une liste de critères par ordre de priorité et essayez de vous y tenir.
A présent que vous connaissez votre budget, il est temps de vous mettre en chasse: les biens réellement intéressants ne restant pas longtemps sur le marché Immobilier, l’idéal est de consulter les annonces quotidiennement et de vous inscrire au service gratuit d’alerte e-mail ALAMAL-IMMOBILIER, afin d’être immédiatement averti lorsqu’un bien susceptible de vous intéresser apparaît. Ne vous découragez pas si vous êtes séduit par un bien légèrement hors budget, car il y a souvent une petite marge de négociation.
Constituez-vous une liste de critères, que vous classerez par ordre de priorité: prix, dimensions, situation géographique, luminosité, esthétique, jardin, environnement, proximité du travail, des commerces, des écoles, facilités de transport…
Vous trouverez ici un outil de comparaison: il vous suffit d’y sélectionner, dans une liste de plus de trente critères, ceux que vous souhaitez utiliser pour comparer les biens visités.
S’il y a un quartier que vous aimez particulièrement, sillonnez-le en voiture, à l’affût de petites affichettes « à vendre ». Ce n’est pas une méthode très efficace, mais malheureusement tous les vendeurs ne placent pas une annonce sur ALAMAL-IMMOBILIER, et qui sait, vous pourriez avoir de la chance!
N’oubliez pas non plus les ventes publiques il faut y garder la tête froide, mais on peut certainement y trouver son bonheur. Pour plus d’informations sur le déroulement d’une vente aux enchères.
Tâchez d’adopter une vision à long terme: si vous avez trouvé un bien qui vous plaît vraiment, le moment où il sera libre est relativement accessoire. Il semble peu important de payer deux mois de loyer supplémentaires en regard des dizaines d’années que vous passerez dans votre nouveau logement! Il est d’ailleurs bien plus confortable de disposer d’une période de « recouvrement »: cela vous permettra de déménager tranquillement et de ne pas entamer votre nouvelle vie dans le stress. Vous pourrez ainsi mener à bien certains travaux plus difficiles à réaliser une fois tous les meubles en place (comme par exemple le ponçage et le vernissage du plancher).
Visiter avant d’acheter
On ne dira jamais assez l’importance de visiter et visiter encore lorsqu’il s’agit d’une décision aussi importante que l’achat d’un logement. C’est le moment d’avoir un oeil de lynx et de garder la tête froide, même et surtout si l’on se sent séduit par un bien.
Effectuez un premier tri par téléphone, en commençant par les annonces qui vous intéressent le plus: demandez des précisions (la surface habitable, l’orientation,…), et éliminez tout de suite celles qui s’écartent de vos critères.
Lorsque vous passez à l’étape suivante et visitez le bien, faites-vous accompagner par une personne observatrice ou bricoleuse, qui aura l’oeil aux petits défauts qui pourraient vous échapper. Et surtout, n’oubliez pas votre matériel de prospection: un mètre, une lampe de poche et une boussole. Grâce à cette dernière, vous connaîtrez immédiatement l’orientation exacte du lieu visité, et aurez de cette manière les informations nécessaires pour votre achat immobilier.
Vérifiez l’état général du bien: y a-t-il des fissures ou des traces d’humidité dans les murs ou les plafonds? Quel est l’âge de l’installation électrique? (La taille des pièces et leur disposition vous conviennent-elles, l’habitation est-elle ergonomique? Dites-vous bien qu’on abat murs et cloisons en un tournemain… dans son imagination, mais que dans la réalité c’est autrement plus coûteux et compliqué.
Si vous êtes intéressé par un bien, mesurez-le vous-même, sans vous laisser impressionner par l’impatience de ceux qui font la visite avec vous: le vendeur, l’agence immobilière et vous-même obtiendrez rarement les mêmes chiffres. Afin de pouvoir comparer les habitations, (taille, prix au m2,…), il importe que vous les mesuriez toutes de la même manière. Au Maroc, la surface au sol représente les m2 bâtis sur un seul niveau, la surface bâtie équivaut aux m2 bâtis sur tous les niveaux, y compris greniers, caves et garages, et pour finir la surface habitable désigne les m2 bâtis considérés comme habitables. Notez bien que le calcul se fait du centre d’un mur extérieur jusqu’à l’autre, en incluant donc aussi l’espace occupé par les cloisons et murs intérieurs.
C’est bon, j’achète!
Vous pensez avoir trouvé le bien de vos rêves? C’est le moment de redoubler d’efforts. Tout d’abord, faites-le impérativement estimer par un expert.
Il vous en coûtera autour de 1.000 Dirhams mais c’est un excellent investissement, qui peut vous éviter d’acheter une maison possédant des vices cachés ou des défauts que vous n’aviez pas remarqués, ou un bien dont le prix est surfait.
Si vous devez contracter un emprunt, pensez à employer un expert agréé par votre banque. En effet, les institutions financières envoient parfois un expert voir la maison (à vos frais) avant de vous accorder l’emprunt: plus le montant est élevé, plus il y a de chances que la banque prenne cette initiative. Si c’est le cas, vous éviterez ainsi de payer deux expertises en cas d’achat du bien; si par contre vous changez d’avis suite au rapport de l’expert, c’est qu’il vous aura probablement évité de faire une erreur beaucoup plus coûteuse…
Visitez le bien à plusieurs reprises, à des heures différentes et si possible avec et sans soleil, afin d’estimer par exemple le niveau de pollution sonore (voisins, avions,…) et la luminosité. Variez aussi les heures et les jours pour vous promener dans le quartier et pour effectuer les trajets vers et depuis vos destinations courantes (par exemple: lieu de travail, famille, centre ville). Cherchez à vous renseigner sur les éventuels problèmes dans la zone: survols d’avions, inondations, cambriolages,…
Demandez au vendeur une copie des dernières factures d’électricité et d’eau, afin d’estimer votre budget énergie.
Une fois certain de votre choix, vient le moment de la négociation. Un dernier conseil pour la route: évitez de dépenser tout votre budget. Vous l’avez vu, les frais s’accumulent vite et ce serait dommage de passer votre premier hiver à grelotter parce que l’isolation n’est pas efficace!!!
Maintenant que vous voilà bien informé, il ne vous reste plus qu’à passer à l’action!
Locataire: vos droits, votre budget
La protection des droits des locataires est d’actualité, avec une toute nouvelle loi sur l’enregistrement des baux et une autre en cours d’approbation.
Être locataire permet de conserver une grande indépendance, de changer de logement rapidement sans trop de complications et de ne pas être responsable des travaux d’entretien liés au vieillissement de l’habitation. Il vous faut cependant tenir compte d’autres types de frais.
Cela constitue à la fois un inconvénient et un avantage pour le locataire. Si le bailleur vend son bien, le nouveau propriétaire pourrait sous certaines conditions avoir le droit de donner congé au locataire.
Le bail écrit devient obligatoire (plus d’accord oral); obligation pour le bailleur d’indiquer le prix du loyer et des charges dans les annonces; obligation de dresser un état des lieux à frais communs avant ou endéans le premier mois de l’occupation; le bien doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité (à définir); le bailleur est tenu d’effectuer toutes les réparations autres que les réparations locatives (à définir); la garantie locative ne peut excéder deux ou trois mois de loyer.
Deux formules sont proposées: soit la garantie est versée immédiatement sur un compte bloqué au nom de locataire et elle n’est que de deux mois; soit le locataire constitue la garantie petit à petit et la banque se porte garante dès le début pour le montant total de la garantie, dans ce cas elle sera de trois mois.
Tous les éléments à préciser apparaîtront dans des annexes qui seront attachées aux contrats de location, qui de ce fait feront vite des dizaines de pages.
La location implique donc encore, pour l’instant, de pouvoir avancer trois mois de garantie en plus du premier mois de loyer.
Estimez donc bien le budget que vous êtes prêt à investir dans votre location: comptez le loyer mais aussi les charges telles que l’eau, électricité, et parfois le coût d’un ascenseur et de l’entretien des espaces communs. N’oubliez pas de prévoir une réserve pour tous les frais annexes tels que les frais éventuels liés à la rupture du bail dans votre précédent logement, le coût de votre déménagement et des assurances.
Sachez aussi qu’il existe des aides à l’emménagement destinées aux personnes dont le budget est trop modeste pour assumer tous ces coûts en même temps: consultez notre rubrique sur les aides financières au déménagement.
Rechercher un bien à louer
Le plaisir de se chercher un nouveau nid se mue en fardeau lorsque la quête se prolonge et qu’on y passe pratiquement tout son temps libre. Rentabilisez votre temps au maximum en définissant clairement vos critères.
Une fois votre budget établi, définissez tous les critères importants à vos yeux: emplacement géographique, surface, luminosité, esthétique, jardin, quartier vert,… Vous trouverez ici un outil de comparaison: il vous suffit d’y sélectionner, dans une liste de plus de trente critères, ceux que vous souhaitez utiliser pour comparer les biens.
Consultez très régulièrement les annonces et pensez à vous inscrire au service gratuit d’alerte e-mail ALAMAL-IMMOBILIER, afin d’être immédiatement prévenu quand un bien susceptible de vous intéresser apparaît sur le site. Tentez aussi de regrouper les visites par zone géographique, cela peut vous faire gagner beaucoup de temps.
Lorsque vous téléphonez pour prendre rendez-vous, posez déjà quelques questions: les précisions apportées vous permettront d’éliminer d’office un bien qui ne vous convient pas. Visitez ceux qui vous intéressent à plusieurs reprises, de préférence à différents moments de la journée, et demandez l’avis d’au moins une personne extérieure.
Renseignez-vous immédiatement sur le montant des charges du locataire précédent (en tenant compte de leur augmentation en hiver s’il payait les frais réels et non un montant fixe chaque mois): cela pourrait vous éviter de mauvaises surprises par la suite.
C’est bon, je loue
Une fois déniché le logement qui vous convient, mettez-vous d’accord avec le propriétaire en ce qui concerne le type de bail, le loyer, les charges et la garantie locative.
Il existe différents types de baux, qui ont tous une durée déterminée: le bail de courte durée (égale ou inférieure à 3 ans), le bail classique de 9 ans, le bail de longue durée (plus de 9 ans) et le bail à vie. Attention, un bail conclu pour une durée déterminée comprise entre 3 et 9 ans, par exemple 6 ans, sera considéré comme un bail de 9 ans! Seront aussi automatiquement considérés comme des baux de 9 ans un bail conclu verbalement ou un bail par écrit sans indication de durée. La brochure La loi sur les loyers apportera toutes les réponses aux questions spécifiques que vous pourriez vous poser.
Définissez avec votre propriétaire si vous réglerez les charges avec un montant fixe mensuel ou en payant les frais réels. Dans ce cas, vous payez une provision et le montant est adapté une fois les montants des factures connus.
En ce qui concerne la garantie locative, la loi devrait changer d’ici la fin de l’année 2007, en attendant, sachez que la garantie n’est pas imposée par la loi et n’est donc obligatoire que si le contrat de bail la prévoit, ce qui est presque toujours le cas. Il existe plusieurs manières de fournir cette garantie: la remise de titres bancaires au bailleur ou le dépôt de ces titres auprès d’une banque; la garantie bancaire, où la banque se porte garante jusqu’à un montant déterminé; ou le placement d’une somme d’argent équivalent à maximum trois mois de loyer (peut-être bientôt deux, avec la nouvelle loi) sur un compte bloqué, ouvert au nom du locataire, et dont l’argent ne peut être retiré sans l’accord écrit des deux parties.
Cette même loi imposera prochainement l’obligation d’établir un état des lieux très précis avant d’emménager, en présence du locataire et du bailleur: le document doit être daté et signé par chacun d’eux. Vous pouvez aussi faire appel à un expert pour cela, mais chacune des parties doit impérativement être présente et signer l’état des lieux. En attendant, il est utile d’établir ce document pour éviter tout conflit, même si a priori, à défaut d’état des lieux d’entrée, le bien loué est présumé être restitué dans son état d’origine -ce qui est donc tout à l’avantage du locataire
Emménager dans sa location
Le bail est signé, mais il vous faut encore emménager: prévoyez au moins un week-end, si pas une semaine, pour transférer vos affaires d’une habitation à l’autre. Dans la plupart des cas, ce ne sera pas de trop.
Vous êtes légalement tenu de restituer votre logement dans l’état dans lequel vous l’avez reçu: il vous faut donc prendre préventivemment une assurance incendie locataire, qui indemnisera votre propriétaire pour les éventuels dégâts au bien loué. Habituellement, l’assurance couvre l’incendie, l’explosion, la foudre, la tempête, le heurt de véhicule, la chute d’avion ou d’arbre, l’effraction immobilière (le vol sans effraction n’est en général pas couvert), les fumées, les dégâts d’électricité, la grêle et la pression de la neige, le bris de vitrages, les dégâts des eaux (fuite d’une installation hydraulique, infiltration par toiture, fuite de mazout, recherche de fuite et excavation pour réparation). Ne sont pas couverts: les inondations, les débordements des égouts, les infiltrations par façades et par fenêtre ouverte ainsi que par défaut d’entretien, la réparation en elle-même. Renseignez-vous bien sur ce que votre assurance couvre exactement et souscrivez si nécessaire un complément d’assurance.
Afin de rendre le logement que vous quittez en bon état, peut-être sera-t-il nécessaire d’y procéder à de petits travaux et en tout cas de le nettoyer. Ayez sous la main (et pas au fond d’une caisse) la dernière facture d’entretien du chauffe-eau/de la chaudière: vous devez faire procéder à cet entretien régulièrement, et le propriétaire pourrait vous réclamer le montant de l’entretien si cela n’a pas été fait.
Bon à savoir: chez certains fournisseurs vous pouvez économiser les frais de clôture et d’ouverture des compteurs (eau, électricité) si vous vous arrangez avec les précédents locataires pour effectuer ensemble le transfert des compteurs. Renseignez-vous auprès des fournisseurs concernés pour obtenir les formulaires appropriés: il s’agit d’une démarche toute simple dont tout le monde sort gagnant.
Une fois votre déménagement mené à bien, il ne vous reste plus qu’à déballer vos caisses et à… organiser la traditionnelle festivitée!
GSM :+ 212 6 61 20 07 80 /
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